คนซื้อไม่ยอมมาโอน คอนโดเอาห้องไปขายต่อทันทีไม่ได้ ศาลสั่งคืนเงินดาวน์เกือบล้านพร้อมดอกเบี้ย

คนซื้อเบี้ยวไม่ยอมไปโอน คอนโดเอาห้องไปขายต่อทันทีไม่ได้

ศาลฎีกาชี้ไม่บอกเลิกสัญญาให้ถูกต้อง ถือเป็นฝ่ายผิดสัญญา

          ปัญหาข้อพิพาทในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่พบเห็นได้เป็นประจำ คือกรณีที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมผ่อนดาวน์ครบถ้วนแล้ว แต่เมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์กลับเพิกเฉย ไม่ยอมไปรับโอนตามนัดหมายจากโครงการ ฝ่ายเจ้าของโครงการส่วนใหญ่มักคิดว่างวดสุดท้ายผู้ซื้อไม่ยอมจ่ายเงินและไม่ยอมมาโอนเอง จึงถือว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาและโครงการย่อมมีสิทธิริบเงินดาวน์ทั้งหมด พร้อมกับนำห้องชุดนั้นไปขายต่อให้บุคคลอื่นได้ทันที

          แต่ในหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากสัญญากำหนดเงื่อนไขขั้นตอนการบอกเลิกสัญญาไว้เป็นพิเศษ และโครงการไม่ได้ปฏิบัติตามขั้นตอนนั้น หรือมีพฤติการณ์ที่แสดงว่าไม่ได้ถือเอากำหนดเวลาเดิมเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายย่อมยังคงมีผลผูกพันอยู่ การแอบนำห้องไปขายให้คนอื่นจะกลายเป็นการผิดสัญญาเสียเองทันที

          บรรทัดฐานสำคัญนี้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7691/2550 เรื่องราวเริ่มต้นขึ้นเมื่อโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพักอาศัยในโครงการเมืองทองธานีจากจำเลยในราคา 2,286,200 บาท โดยโจทก์ได้ทยอยชำระเงินค่าจองและเงินค่างวดสะสมตามสัญญาไปแล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 914,480 บาท คงเหลือเพียงเงินงวดสุดท้ายที่จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น

          ต่อมาในปี 2536 เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่โจทก์ไม่ได้ไปรับโอนตามกำหนด จนกระทั่งต่อมาในปี 2541 จำเลยได้ตัดสินใจขายและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไป โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและฟ้องเรียกเงินค่างวดที่จ่ายไปแล้วทั้งหมดคืนพร้อมดอกเบี้ย ฝ่ายจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่ยอมมารับโอนตั้งแต่ปี 2536 จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินและนำห้องชุดไปขายต่อได้ การที่โจทก์มาบอกเลิกสัญญาในภายหลังจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

          ศาลฎีกาได้นำข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายมาพิจารณาอย่างละเอียด โดยพบว่าในสัญญาข้อ 6.1 มีข้อกำหนดไว้ชัดแจ้งว่า "ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่ง เจ้าของโครงการอาจบอกเลิกสัญญานี้ในเวลาใดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังผู้ซื้อ และในกรณีดังกล่าวผู้ซื้อตกลงให้สิทธิริบเงินทั้งหมดที่ชำระแล้ว" แต่ในความเป็นจริง เมื่อโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2536 จำเลยกลับมิได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้แต่อย่างใด

          ซ้ำร้าย ในปี 2538 จำเลยยังมีหนังสือไปถึงโจทก์แจ้งว่าห้องชุดพร้อมเข้าอยู่อาศัยแล้ว ยินดีต้อนรับเข้าเป็นสมาชิก และยังมีหนังสือชี้แจงว่าโครงการกำลังอยู่ระหว่างดำเนินการขออนุญาตเรื่องเขตปลอดภัยในราชการทหารให้ถูกต้อง พฤติการณ์ทั้งหมดของจำเลยแสดงให้เห็นอย่างแจ้งชัดว่า จำเลยมิได้ถือเอากำหนดเวลาการรับโอนกรรมสิทธิ์เดิมในปี 2536 เป็นสาระสำคัญอีกต่อไป สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลบังคับใช้ผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายอยู่ตามกฎหมาย

          เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายยังมีผลบังคับใช้อยู่ การที่จำเลยนำห้องชุดพิพาทไปขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นในปี 2541 ย่อมทำให้จำเลยตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายเสียเอง เพราะทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ได้อีกต่อไป ดังนั้น เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยในปี 2543 สัญญาจึงเลิกกันโดยชอบด้วยกฎหมาย และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าเมื่อสัญญาเลิกกันแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงหมดสิทธิที่จะริบเงิน และมีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าห้องชุดที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 914,480 บาท ทั้งหมดให้แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยตามกฎหมาย

          คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนใจเจ้าของโครงการและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างยิ่งว่า เมื่อผู้ซื้อไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ตามนัด โครงการจะทึกทักเอาเองว่าสัญญาสิ้นสุดลงแล้วไม่ได้ หากในสัญญาระบุว่าต้องบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ โครงการต้องส่งหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาและริบเงินให้ถูกต้องตามขั้นตอนก่อนที่จะนำทรัพย์สินไปจำหน่ายจ่ายโอนให้บุคคลอื่น มิฉะนั้น หากยังมีการส่งจดหมายประนีประนอมหรือปล่อยเวลาให้ล่วงเลยไปโดยไม่ตัดสิทธิ์ สัญญาจะยังคงผูกมัดอยู่ และการนำห้องไปขายต่อจะกลายเป็นการผิดสัญญาที่ทำให้โครงการต้องคืนเงินดาวน์ทุกบาททุกสตางค์พร้อมดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อทันที

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer