ผ่อนค่าเช่าซื้อคอนโดหมดแล้ว แต่โครงการดึงเช็งไม่ยอมตั้งนิติฯ ศาลฎีกาชี้ “ถือว่าผิดสัญญา”

ผ่อนค่าเช่าซื้อคอนโดหมดแล้ว แต่โครงการดึงเช็งไม่ยอมตั้งนิติฯ

ศาลฎีกาชี้ “ถือว่าผิดสัญญา” จะอ้างขาดทุนมาเตะถ่วงไม่ได้

          ปัญหาใหญ่ของผู้เช่าซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมคือ เมื่อมีวินัยผ่อนชำระค่างวดจนครบถ้วนตามสัญญาแล้ว แต่โครงการกลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนให้ โดยมักยกข้ออ้างตามสัญญาแนบท้ายว่าต้องรอให้โครงการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดให้เสร็จสิ้นเสียก่อน และในเมื่อโครงการยังขาดทุนหรือยังติดขัดเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จึงยังไม่พร้อมจัดตั้งนิติบุคคลและยังไม่ถือว่าตนผิดสัญญา แต่ในมิติของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อผู้เช่าซื้อจ่ายเงินครบ กรรมสิทธิ์ย่อมโอนเป็นของผู้เช่าซื้อทันที โครงการจะอาศัยเงื่อนไขเวลาที่ปล่อยให้เป็นไปตามอำเภอใจมาประวิงเวลาเนิ่นนานเกินสมควรไม่ได้

          ประเด็นข้อพิพาทนี้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15303/2558 ซึ่งโจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการเคหะชุมชนสมุทรสาคร ระยะ 2 และผ่อนชำระค่าเช่าซื้อจำนวน 600,000 บาท จนครบถ้วนบริบูรณ์ แต่จำเลยกลับไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ โดยจำเลยยื่นฎีกาต่อสู้ว่า สัญญาแนบท้ายข้อ 16 ระบุว่าจะแจ้งให้มารับโอนเมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว แต่โครงการประสบปัญหาขาดทุนและติดขัดเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จึงยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้น จำเลยจึงยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยชี้ขาดว่า การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วน กรรมสิทธิ์ในห้องชุดย่อมตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมายทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคหนึ่ง แต่เนื่องจากห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงต้องมีชื่อเป็นเจ้าของในทางทะเบียนเพื่อใช้สอยทรัพย์สินได้อย่างสมบูรณ์ จำเลยจึงยังมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนให้แก่โจทก์

          สำหรับข้อสัญญาที่กำหนดให้โอนเมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้วนั้น ไม่ได้ระบุเวลาไว้แน่นอน จึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้ เมื่อนับแต่วันทำสัญญา ผ่อนครบ จนถึงวันฟ้องคดีล่วงเลยมากว่า 12 ปีเศษ โดยจำเลยมิได้ดำเนินการใดๆ เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก ส่วนปัญหาเรื่องขาดทุนหรือค่าส่วนกลางเป็นเพียงปัญหาภายใน ไม่อาจนำมาเป็นข้ออ้างปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและต้องจดทะเบียนโอนห้องชุดให้โจทก์

          คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้เป็นบรรทัดฐานคุ้มครองผู้บริโภคอย่างชัดเจนว่า เมื่อผู้เช่าซื้อชำระเงินครบถ้วนแล้ว หน้าที่ของผู้ให้เช่าซื้อคือต้องเร่งดำเนินการทางทะเบียนให้สำเร็จภายในเวลาอันสมควร จะนำเงื่อนไขปลายเปิดที่ไม่มีกำหนดเวลาแน่ชัด หรือนำปัญหาอุปสรรคทางธุรกิจของตนเองมาเป็นเกราะกำบังเพื่อดึงเวลาและปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อไม่ได้อย่างเด็ดขาด

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer