สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินคนอื่น กฎหมายคุ้มครองหรือไม่
สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินคนอื่น กฎหมายคุ้มครองหรือไม่
ปัญหาความขัดแย้งเรื่องเขตที่ดินและแนวเขตการก่อสร้าง เป็นหนึ่งในข้อพิพาทคลาสสิกที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งในสังคมไทย หลายคนอาจสงสัยว่า หากเราหรือเพื่อนบ้านเผลอสร้างบ้านหรือโรงเรือนล้ำเข้าไปในที่ดินของคนอื่นโดยไม่ได้ตั้งใจ กฎหมายจะมีทางออกสำหรับเรื่องนี้อย่างไร ต้องทุบทิ้งอย่างเดียวหรือไม่
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ได้วางหลักเกณฑ์เพื่อหาจุดสมดุลระหว่าง "เจ้าของที่ดิน" และ "ผู้สร้างโรงเรือน" ไว้ดังนี้
1. สร้างรุกล้ำโดย "สุจริต" กฎหมายคุ้มครองให้ไม่ต้องรื้อถอน
กฎหมายเข้าใจดีว่าความผิดพลาดเกิดขึ้นได้ หากการสร้างบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นกระทำไป "โดยสุจริต" (เช่น เข้าใจผิดเรื่องแนวเขตที่ดิน หรือรังวัดคลาดเคลื่อน) กฎหมายจะให้ความคุ้มครองโดย ไม่ต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำนั้น ผู้สร้างจะได้เป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำต่อไป แต่ต้องแลกมาด้วยเงื่อนไข 2 ประการเพื่อความเป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดิน
1). ต้องจ่ายเงินค่าใช้ที่ดิน ผู้สร้างต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ตนรุกล้ำเข้าไป
2). ต้องจดทะเบียนภารจำยอม ต้องไปจดทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดินนั้นเป็น "ภารจำยอม" เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย
(หมายเหตุ: หากในอนาคตโรงเรือนนั้นพังทลายหรือสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมนั้นได้)
2. อะไรบ้างที่ถือเป็น "โรงเรือน" และได้รับความคุ้มครอง
ข้อควรระวังคือ กฎหมายมาตรานี้คุ้มครองเฉพาะ "โรงเรือน" (ตัวบ้านหรืออาคาร) และส่วนควบที่เป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับโรงเรือนเท่านั้น ไม่ได้คุ้มครองสิ่งก่อสร้างทุกประเภท
สิ่งที่ได้รับความคุ้มครอง ส่วนที่เป็นโครงสร้างต่อเนื่องของตัวบ้าน เช่น ชายคา, ห้องครัว, กันสาด หรือโครงหลังคาบ้าน ถือเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน
สิ่งที่ไม่ได้รับความคุ้มครอง สิ่งก่อสร้างที่อยู่นอกโรงเรือน หรือไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของตัวอาคารโดยตรง เช่น ถังส้วม, ท่อน้ำทิ้ง, หรือคอมเพรสเซอร์เครื่องปรับอากาศ หากรุกล้ำ ต้องรื้อถอนสถานเดียว
3. เงื่อนไขสำคัญที่สุด: ต้องรุกล้ำเพียง "ส่วนน้อย" เท่านั้น
นี่คือจุดที่หลายคนมักเข้าใจผิด การจะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ไม่ใช่ว่ารุกล้ำเข้าไปเท่าไหร่ก็ได้ กฎหมายกำหนดเงื่อนไขสำคัญว่า ส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินคนอื่นจะต้องเป็น "ส่วนน้อย" เท่านั้น และตัวอาคารส่วนใหญ่จะต้องตั้งอยู่บนที่ดินที่ตนเองมีสิทธิสร้าง
หากสร้างรุกล้ำเข้าไปมากจนกินพื้นที่ครึ่งหนึ่งของตัวบ้าน จะไม่ถือว่าเป็นการ "สร้างโรงเรือนรุกล้ำ" ตามความหมายของกฎหมายนี้ และจะไม่ได้รับความคุ้มครองใดๆ
4. กรณีศึกษาจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3680/2528
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ขอยกตัวอย่างคดีที่เคยขึ้นสู่ศาลฎีกา
ข้อเท็จจริง: โจทก์ได้เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างโรงเรือน แต่ปรากฏว่าโรงเรือนที่สร้างนั้น มีพื้นที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลย (ซึ่งเป็นที่ราชพัสดุ) ถึง 12 ตารางวา ซึ่งคิดเป็น "ประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือน" โจทก์จึงมาฟ้องศาลเพื่อขอความคุ้มครองตามมาตรา 1312
คำตัดสินของศาลฎีกา: ศาลพิพากษายกฟ้อง (โจทก์แพ้คดี) ด้วยเหตุผล 2 ประการหลักคือ:
โจทก์ไม่ใช่เจ้าของโรงเรือนที่แท้จริง (เพราะสร้างโรงเรือนของผู้อื่น)
ส่วนที่รุกล้ำเข้าไปมีขนาดถึงครึ่งหนึ่งของตัวอาคาร ซึ่ง "ไม่ใช่ส่วนน้อย" จึงไม่เข้าเงื่อนไขคำว่ารุกล้ำตามมาตรา 1312
โจทก์ไม่ได้รับความคุ้มครองให้จดทะเบียนภารจำยอม
ทั้งหมดที่กล่าวมาคือกรณีของการสร้างโดย "สุจริต" แต่ในทางกลับกัน หากพิสูจน์ได้ว่าผู้สร้างกระทำการ "โดยไม่สุจริต" (เช่น รู้อยู่แล้วว่าล้ำแนวเขตแต่ก็ยังดันทุรังสร้าง หรือจงใจสร้างกินพื้นที่เพื่อนบ้าน)
กฎหมายในท่อนท้ายของมาตรา 1312 ระบุไว้ชัดเจนว่า เจ้าของที่ดินมีสิทธิสั่งให้ผู้สร้าง "รื้อถอน" โรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไป และต้องทำที่ดินให้กลับมาอยู่ในสภาพเดิม โดยผู้ที่สร้างอย่างไม่สุจริตจะต้องเป็นคนออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดเอง
ก่อนที่จะทำการก่อสร้าง ต่อเติม หรือดัดแปลงอาคารใดๆ บริเวณริมรั้ว ควรทำการรังวัดสอบเขตที่ดินให้ชัดเจน และพูดคุยทำความเข้าใจกับเพื่อนบ้านก่อนเสมอ เพื่อป้องกันปัญหาบานปลายที่อาจนำไปสู่การเสียเวลา เสียเงิน และเสียความรู้สึกในชั้นศาล
ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/V7HuFvTeiqE
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว
