ซื้อที่ดินแต่ได้ทางตันสัญญาปากเปล่าใช้บังคับได้หรือไม่

ซื้อที่ดินแต่ได้ทางตันสัญญาปากเปล่าใช้บังคับได้หรือไม่

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559)

          ในการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้าน ปัญหาหนึ่งที่มักเกิดขึ้นและนำไปสู่ข้อพิพาทในชั้นศาลอยู่เสมอคือเรื่องของ "สัญญาปากเปล่า" หลายครั้งที่ผู้ซื้อหลงเชื่อคำมั่นสัญญาด้วยวาจาจากผู้ขาย เช่น สัญญาว่าจะทำถนนเข้าออกให้ จะแถมเฟอร์นิเจอร์ หรือจะปรับหน้าดินให้เรียบร้อย แต่เมื่อถึงเวลาทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรกลับไม่ได้ระบุเงื่อนไขเหล่านั้นลงไป หากเกิดปัญหาขึ้นมาในภายหลัง ผู้ซื้อจะสามารถนำคำสัญญาปากเปล่าเหล่านั้นมาอ้างเพื่อเรียกร้องสิทธิหรือยกเลิกสัญญาได้หรือไม่ ฎีกานี้มีคำตอบครับ

          ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อโจทก์ในฐานะผู้ซื้อ ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงหนึ่งจากจำเลยในราคา 10.5 ล้านบาท โดยได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและวางเงินมัดจำไว้จำนวน 500,000 บาท แต่เมื่อใกล้ถึงกำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อกลับอ้างว่าก่อนที่จะมีการลงนามในสัญญา ผู้ขายได้เคยตกลงด้วยวาจาว่าที่ดินแปลงนี้จะมีถนนทางผ่านเข้าออกเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะให้

          แต่ในความเป็นจริงกลับไม่มีถนนตามที่เคยคุยกันไว้ ผู้ซื้อจึงตัดสินใจไม่ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินตามนัด ทางฝั่งผู้ขายเมื่อเห็นว่าผู้ซื้อผิดนัดไม่ยอมมารับโอนกรรมสิทธิ์ จึงได้ใช้สิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาททันที ทำให้ผู้ซื้อต้องนำคดีมาฟ้องศาลเพื่อขอเงินมัดจำคืนพร้อมเรียกค่าเสียหาย โดยอ้างว่าผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่มีถนนทางเข้าออกให้ตามที่ตกลงกันไว้ ในขณะเดียวกันผู้ขายก็ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมจากการเสียโอกาสในการขายที่ดินให้ผู้อื่นเช่นกัน

          เมื่อคดีนี้ขึ้นสู่การพิจารณาของศาลฎีกา ศาลได้พิจารณาข้อกฎหมายอย่างรอบคอบและพลิกคำพิพากษาของศาลล่าง โดยนำหลักกฎหมายเรื่องพยานหลักฐานมาบังคับใช้อย่างเด็ดขาด ศาลฎีกาอธิบายว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง กฎหมายกำหนดเงื่อนไขบังคับไว้ว่า การจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ วางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน ซึ่งในคดีนี้คู่สัญญาได้เลือกที่จะทำหลักฐานเป็นหนังสือโดยการลงลายมือชื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้อย่างชัดเจน

          เมื่อกฎหมายบังคับให้การทำนิติกรรมนี้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง จึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ซึ่งเป็นกฎหมายเหล็กที่บัญญัติห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร

          ผลทางกฎหมายจากบทบัญญัติดังกล่าวทำให้การที่ผู้ซื้อพยายามนำพยานบุคคลมาสืบอ้างว่า ผู้ขายเคยสัญญาปากเปล่าว่าจะทำถนนทางผ่านเข้าออกให้นั้น ถือเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเรื่องที่กฎหมายต้องห้ามและศาลไม่อาจรับฟังได้ เมื่อศาลไม่สามารถรับฟังข้ออ้างเรื่องถนนได้ สัญญาจะซื้อจะขายจึงมีผลผูกพันสมบูรณ์ตามข้อความที่ปรากฏบนหน้ากระดาษเท่านั้น การที่ผู้ซื้อปฏิเสธไม่ยอมไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยอ้างเหตุผลเรื่องไม่มีถนน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ศาลไม่สามารถรับฟังได้ตามกฎหมาย จึงถือว่าผู้ซื้อปฏิเสธการรับโอนโดยไม่มีเหตุอันจะอ้างกฎหมายได้ ผู้ซื้อจึงกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาเสียเอง เมื่อผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะริบเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาทได้ตามกฎหมาย ผู้ซื้อจึงไม่มีสิทธิฟ้องขอเงินจำนวนดังกล่าวคืน ส่วนค่าเสียหายที่ผู้ขายฟ้องแย้งเรียกเพิ่มนั้น ศาลเห็นว่าการริบมัดจำจำนวนดังกล่าวถือเป็นการชดเชยที่สมควรแก่พฤติการณ์แล้ว จึงไม่กำหนดค่าเสียหายเพิ่มเติมให้อีก

          คำพิพากษาคดีนี้จึงเป็นอุทาหรณ์และบทเรียนราคาแพงที่ย้ำเตือนผู้ที่กำลังจะทำนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ว่า ไม่ควรเชื่อใจเพียงแค่คำสัญญาปากเปล่า ไม่ว่าผู้ขายจะให้คำมั่นสัญญาหรือเสนอเงื่อนไขพิเศษใดๆ ก็ตาม ทุกสิ่งที่ตกลงกันจะต้องถูกเขียนระบุไว้ในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรให้ครบถ้วนเท่านั้น เพราะหากสิ่งใดไม่ถูกบันทึกไว้ในสัญญา เมื่อเกิดข้อพิพาทและต้องพึ่งพากระบวนการทางศาล กฎหมายจะถือว่าข้อตกลงนั้นไม่มีอยู่จริง และผู้ซื้อจะไม่สามารถนำพยานบุคคลใดๆ มาเบิกความเพื่อลบล้างหรือเพิ่มเติมข้อความในสัญญาเอกสารได้เลย

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว