สัญญาเช่ายังไม่ถึงกำหนดเริ่ม เจ้าของเดิมชิงขายตึกตัดหน้า ศาลฎีกาชี้เจ้าของใหม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่

สัญญาเช่ายังไม่ถึงกำหนดเริ่ม เจ้าของเดิมชิงขายตึกตัดหน้า

ศาลฎีกาชี้เจ้าของใหม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ ไม่ต้องสืบทอดสัญญาเช่าล่วงหน้า 

          ปัญหาข้อพิพาทระหว่าง "เจ้าของที่ดินคนใหม่" กับ "ผู้เช่ารายเดิม" มักมีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่ารองรับอยู่เสมอ ตามหลักทั่วไปที่ว่า "สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์" (ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน) ทำให้ผู้เช่าหลายคนมั่นใจว่า ต่อให้เปลี่ยนเจ้าของตึก ตนเองก็ยังมีสิทธิ์อยู่จนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับเจ้าของเดิม

          แต่ว่า คำพิพากษาฎีกาที่ 7331/2537 ได้ชี้ให้เห็นช่องว่างทางเวลาและเงื่อนไขสำคัญที่ผู้เช่าตึกแถวหรือร้านค้าต้องระวังเป็นพิเศษ นั่นคือ หากสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่คุณอุตส่าห์เซ็นทำไว้ล่วงหน้า "ยังไม่ถึงกำหนดวันเริ่มมีผลบังคับใช้" แต่เจ้าของตึกเดิมกลับชิงจดทะเบียนขายทรัพย์สินนั้นตัดหน้าไปให้คนอื่นเสียก่อน สัญญาเช่าฉบับนั้นจะกลายเป็นกระดาษเปล่าที่ไม่มีผลผูกพันเจ้าของคนใหม่ทันทีครับ

 สรุปข้อเท็จจริงในคดี (ไทม์ไลน์จุดเปลี่ยนสิทธิ์)

          คดีนี้จำเลย (ผู้เช่า) ได้เข้าทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับ นาย ส. (เจ้าของเดิม) โดยในสัญญาเช่ามีรายละเอียดการกำหนดระยะเวลาเช่าที่น่าสนใจดังนี้

• วันทำสัญญา: เซ็นสัญญากันเมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2529
• วันเริ่มการเช่า: ในสัญญาตกลงให้มีกำหนด 1 ปี โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2531 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2532 (เป็นการทำสัญญาเช่าล่วงหน้า)
• จุดพลิกผัน: วันที่ 21 พฤศจิกายน 2531 (ก่อนวันเริ่มเช่าประมาณ 9 วัน) นาย ส. ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมตึกแถวคันดังกล่าวให้แก่โจทก์ (เจ้าของใหม่) เป็นที่เรียบร้อย

          ต่อมาเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวนี้อีกต่อไป วันที่ 13 มกราคม 2532 โจทก์จึงร่อนหนังสือแจ้งการรับโอนตึกและบอกเลิกเช่า สั่งให้จำเลยย้ายออก แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมย้ายเพราะถือว่าตนเองมีสัญญาเช่าอยู่ โจทก์จึงยื่นฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ซึ่งศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนให้ขับไล่จำเลย จำเลยจึงยื่นฎีกาข้อกฎหมายสู้ต่อเป็นด่านสุดท้าย

 ประเด็นข้อกฎหมายและการวินิจฉัยของศาลฎีกา

          จำเลยต่อสู้คดีในปัญหาข้อกฎหมายว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนตึกคนใหม่ไม่มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่า เพราะต้องรับโอนหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ตนทำไว้กับ นาย ส. เจ้าของเดิมมาด้วย

          ศาลฎีกาพิเคราะห์เงื่อนไขเวลาอย่างละเอียดและวินิจฉัยหักล้างข้อต่อสู้ของจำเลยอย่างเฉียบขาดว่า หัวใจของการที่ผู้รับโอนทรัพย์สินจะต้องยอมผูกพันตามสัญญาเช่าเดิมนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวต้องมีผลสมบูรณ์และบังคับใช้อยู่ในขณะที่มีการโอนกรรมสิทธิ์

           บรรทัดฐานศาลฎีกา เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า นาย ส. ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์เสร็จสิ้นในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2531 ซึ่งเกิดขึ้น "ก่อนที่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ นาย ส. จะมีผลเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 ธันวาคม 2531" ย่อมส่งผลให้สัญญาเช่าฉบับนี้ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนใหม่แต่ประการใด

          เมื่อสัญญาเช่าไม่มีผลผูกพันทางกฎหมาย โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมย่อมมีอำนาจเต็มร้อยในการบริหารจัดการทรัพย์สินของตน เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอาศัยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปและได้มีหนังสือบอกกล่าวให้ย้ายออกตามขั้นตอนแล้ว จำเลยจึงหมดสิทธิครอบครอง การที่จำเลยยังคงนิ่งเฉยถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนให้ขับไล่จำเลยและชำระค่าเสียหายตามคำพิพากษาศาลล่าง

 บทสรุปและข้อคิดเตือนใจผู้เช่า

         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7331/2537 เป็นอุทาหรณ์ชิ้นสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ ร้านค้า หรือผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ชอบทำสัญญาเช่าล่วงหน้ายาว ๆ หรือต่อสัญญาล่วงหน้าก่อนสัญญาเดิมจะหมดอายุว่า "ความเสี่ยงเกิดขึ้นได้เสมอหากทรัพย์สินเปลี่ยนมือช่วงรอยต่อเวลา"

         กฎหมายคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าให้อยู่ต่อได้เฉพาะสัญญาเช่าที่ มีผลบังคับใช้แล้วในขณะโอนกรรมสิทธิ์ เท่านั้น หากคุณเซ็นสัญญาเช่าล่วงหน้าไว้แต่ตัวสัญญายังไม่เริ่มนับหนึ่ง แล้วเจ้าของเดิมเกิดเปลี่ยนใจแอบขายตึกหนี สัญญานั้นจะไม่ผูกพันเจ้าของใหม่ และคุณอาจถูกฟ้องขับไล่ทันทีโดยไม่อาจเรียกร้องอะไรจากเจ้าของใหม่ได้ (ต้องไปฟ้องเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของเดิมฐานผิดสัญญาแทน) ดังนั้น ก่อนถึงกำหนดเริ่มสัญญาเช่าล่วงหน้า ควรหมั่นตรวจสอบสถานะทะเบียนทรัพย์สินหรือระบุข้อสัญญาคุ้มครองกรณีเปลี่ยนเจ้าของให้รัดกุมครับ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer