ถมที่ดินให้เขา แต่สัญญาโดนเท จะฟ้องเอาเงินคืนในฐานะอะไร

ถมที่ดินให้เขา แต่สัญญาโดนเท จะฟ้องเอาเงินคืนในฐานะอะไร ?

             เมื่อทำสัญญานายหน้าขายที่ดิน แต่นายหน้ากลับโดนเจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญากลางคัน แล้วแอบนำที่ดินไปแบ่งแยกขายให้ลูกค้าที่นายหน้าหามาเอง ปมปัญหากฎหมายที่ซับซ้อนในคดีนี้คือ หากนายหน้าฟ้องทวงเฉพาะ "ค่าถมที่ดิน" ที่ควักเนื้อจ่ายไปก่อน ศาลจะใจดีแถม "ค่านายหน้า" ให้ด้วยได้ไหม? คำพิพากษาฎีกาที่ 822/2567 ได้วางหลักการโต้แย้งในคดีแพ่งไว้อย่างน่าสนใจครับ

ชนวนเหตุ เบี้ยวสัญญานายหน้า แต่แอบขายให้ลูกค้าคนเดิม

            โจทก์และจำเลยทำสัญญานายหน้าขายที่ดิน ตกลงค่านายหน้าร้อยละ 3 ระหว่างสัญญา โจทก์ได้ลงทุนควักเงินตัวเอง 125,000 บาท ถมที่ดินเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ โดยจำเลยรับรู้และไม่คัดค้าน ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาดื้อๆ แล้วนำที่ดินไปแบ่งแยกขายให้แก่ลูกค้าที่โจทก์เคยหามาล่วงหน้า

            โจทก์จึงฟ้องศาลเรียกให้ชดใช้ "ค่าถมที่ดิน 125,000 บาท" และค่าเสียหายอื่นๆ แต่ไม่ได้เขียนคำขอบังคับเรื่องค่านายหน้าไว้ท้ายคำฟ้องเลย เมื่อศาลอุทธรณ์พิจารณาคดีแล้วเห็นใจ จึงพิพากษาแถมค่านายหน้าให้โจทก์ด้วยเป็นเงิน 81,360 บาท คดีจึงไหลขึ้นสู่ศาลฎีกา

ประเด็นที่ 1 ห้ามศาลพิพากษาเกินคำขอ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142

           ศาลฎีกาพิพากษาแก้และสั่งยกส่วนค่านายหน้าออกทั้งหมด โดยชี้ขาดว่าการที่ศาลอุทธรณ์สั่งให้จำเลยจ่ายค่านายหน้านั้น เป็นการ "พิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำขอของโจทก์" ซึ่งต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมาย

           บทเรียนคนทำคดี "คำขอบังคับท้ายฟ้อง" คือกรอบสิทธิที่ล็อกอำนาจศาลไว้ ต่อให้ศาลเห็นว่าโจทก์ควรได้เงินแค่ไหน แต่ถ้าโจทก์ไม่ได้เขียนขอมาในท้ายฟ้อง ศาลก็ไม่มีสิทธิหยิบยื่นให้เองตามใจชอบ

ประเด็นที่ 2 ค่าถมที่ดิน ทวงได้ในฐานะ "ลาภมิควรได้"

           จำเลยต่อสู้ว่าสัญญานายหน้าไม่ได้ระบุเรื่องค่าถมดิน ตนจึงไม่ต้องจ่ายคืน ศาลฎีกาเห็นด้วยว่าโจทก์ไม่มีสิทธิได้เงินส่วนนี้ตามกฎหมายนายหน้าจริง แต่ศาลท่านมองลึกไปอีกมุมหนึ่งว่า โจทก์ถมดินลงไปโดยสุจริต ดินเหล่านั้นได้กลายเป็นทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินอย่างถาวรและสร้างประโยชน์ให้จำเลย

           พฤติการณ์เช่นนี้ ในทางกฎหมายถือว่า "จำเลยได้มาซึ่งทรัพย์คือดินที่ถมนั้น โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ และเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ" จึงเข้าลักษณะเรื่อง "ลาภมิควรได้" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องคืนทรัพย์นั้นให้แก่โจทก์ แต่เนื่องจากดินที่ถมลงไปแล้วโดยสภาพย่อมขุดคืนกันไม่ได้ จำเลยจึงต้องคืนโดยการ "ชดใช้ราคาทรัพย์" เป็นเงินสดแทน ซึ่งศาลฎีกาพิจารณาจากคำเบิกความของผู้รับเหมาและปริมาณดินแล้ว เห็นว่าค่าใช้จ่ายจำนวน 125,000 บาท เป็นราคาทรัพย์ที่เหมาะสมและตรงกับความเป็นจริง ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้จำเลยต้องชำระเงินจำนวนนี้คืนให้แก่โจทก์

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ เป็นบทเรียนครั้งสำคัญในทางกฎหมายที่ย้ำเตือนคนทำคดีความว่า "คำขอบังคับท้ายฟ้อง" คือข้อจำกัดสิทธิของศาลอย่างเด็ดขาด ต่อให้ศาลเห็นใจหรือตรวจเจอว่าโจทก์ควรได้เงินก้อนนั้นเพียงใดก็สั่งให้ไม่ได้หากไม่ได้ขอมาในฟ้อง ในขณะเดียวกันก็เป็นหลักประกันความเป็นธรรมว่า แม้ข้อตกลงในสัญญาจะไม่ได้เขียนเปิดช่องไว้ แต่หากฝ่ายใดฝั่งหนึ่งได้ประโยชน์ในทรัพย์สินของอีกฝ่ายไปโดยไม่มีเหตุอันชอบด้วยกฎหมาย ระบบกฎหมายแพ่งเรื่องลาภมิควรได้ก็พร้อมจะเข้ามาบีบให้ต้องชดใช้ราคาคืนตามความเป็นจริงอยู่ดี

ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer