ซื้อที่ดินขายทอดตลาด แต่มีบ้านเจ้าของเดิมคร่อมอยู่ รื้อถอนได้หรือไม่
ซื้อที่ดินขายทอดตลาด แต่มีบ้านเจ้าของเดิมคร่อมอยู่ รื้อถอนได้หรือไม่
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9785/2553)
การประมูลซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เป็นหนึ่งในช่องทางการลงทุนยอดฮิตเพราะมักจะได้ทรัพย์สินในราคาต่ำกว่าท้องตลาด แต่บ่อยครั้งผู้ประมูลก็ต้องเผชิญกับปัญหาที่มีผู้อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก หรือมีสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาในแนวเขตที่ดิน ปัญหาจะยิ่งซับซ้อนขึ้นไปอีกหากที่ดินแปลงที่เราประมูลมาได้ ดันมี "บ้านของเจ้าของเดิม" ปลูกคร่อมสองโฉนดรุกล้ำเข้ามา
คำถามคือ ในกรณีเช่นนี้ กฎหมายจะคุ้มครองผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด หรือคุ้มครองเจ้าของบ้านเดิม อย่างไรบ้าง
ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นจากการที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินสองแปลงที่มีอาณาเขตติดต่อกัน (โฉนดเลขที่ 13741 และ 13742) ในช่วงที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างบ้านพักอาศัยของตนเองลงไป โดยตัวบ้านส่วนใหญ่อยู่บนโฉนดแปลงแรก แต่มีเนื้อที่ของบ้านบางส่วนสร้างล้ำเข้าไปในโฉนดแปลงที่สอง ต่อมาที่ดินโฉนดแปลงที่สองถูกศาลสั่งยึดและนำออกขายทอดตลาด โจทก์ในคดีนี้ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้เข้าประมูลและซื้อที่ดินแปลงที่สองนี้มาได้โดยสุจริต เมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์มา จึงฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนบ้านส่วนที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของตน พร้อมทั้งเรียกค่าเสียหาย
ในการต่อสู้คดี จำเลยอ้างว่าตนเองปลูกบ้านบนที่ดินทั้งสองแปลงในขณะที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงมีสิทธิทำได้โดยชอบธรรม นอกจากนี้จำเลยยังพยายามโยนความผิดให้โจทก์ โดยต่อสู้ว่าผู้ที่เข้าประมูลซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดควรจะต้องไปตรวจสอบสภาพที่ดินก่อนว่ามีภาระผูกพันหรือมีสิ่งปลูกสร้างใดรุกล้ำอยู่หรือไม่ การที่โจทก์ประมูลมาโดยไม่ดูให้ดี โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องขับไล่และสั่งให้จำเลยรื้อถอนบ้าน
เมื่อคดีขึ้นสู่การพิจารณา ศาลฎีกาได้วิเคราะห์ข้อเท็จจริงและปรับใช้ข้อกฎหมายโดยมุ่งเน้นไปที่สองประเด็นหลัก ประเด็นแรกคือเรื่อง การสร้างรุกล้ำ โดยปกติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จะให้ความคุ้มครองคนที่ปลูกบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินคนอื่นโดย "สุจริต" ว่าไม่ต้องรื้อถอน (แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดิน) ทว่าศาลฎีกาชี้ว่า กรณีของจำเลยนี้ไม่ใช่การปลูกโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามมาตรา 1312 เพราะในตอนที่จำเลยปลูกบ้านนั้น ที่ดินทั้งสองแปลงยังเป็นของจำเลยคนเดียว จำเลยสร้างบนที่ดินตนเองจึงไม่อาจอ้างสิทธิการสร้างรุกล้ำโดยสุจริตเพื่อขอยกเว้นการรื้อถอนได้
ประเด็นที่สองซึ่งเป็นหัวใจสำคัญคือ สิทธิของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ศาลฎีกาได้นำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 มาบังคับใช้ ซึ่งกฎหมายมาตรานี้ออกแบบมาเพื่อคุ้มครองบุคคลภายนอกที่ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยเฉพาะ ศาลชี้ว่าการที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาได้ ย่อมถือว่าโจทก์ซื้อมาโดยสุจริตและสิทธิของโจทก์ย่อมไม่เสียไป ส่วนประเด็นที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ไม่ยอมไปดูที่ดินก่อนประมูลนั้น ศาลวินิจฉัยอย่างเด็ดขาดว่า กฎหมายไม่ได้มีข้อบังคับหรือกำหนดหน้าที่ให้ผู้เข้าประมูลจะต้องไปตรวจสอบสภาพหรือภาระของที่ดินเสียก่อน ไม่ว่าโจทก์จะรู้หรือไม่ว่ามีบ้านปลูกรุกล้ำอยู่ ก็ไม่ได้ทำให้ความเป็น "ผู้ซื้อโดยสุจริต" ของโจทก์เสียไปแต่อย่างใด
บทสรุปของคดีนี้ เมื่อโจทก์ไม่ได้ตกลงก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินให้จำเลยเช่าหรือใช้ประโยชน์ โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ย่อมมีสิทธิเด็ดขาดที่จะไม่ยอมให้จำเลยปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของตนอีกต่อไป การที่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมย้ายออกจึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้จำเลยแพ้คดี โดยต้องรื้อถอนบ้านส่วนที่รุกล้ำ ขนย้ายบริวารออกไปจากที่ดิน และต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือนให้แก่โจทก์ตามที่ศาลกำหนด
คำพิพากษาคดีนี้ตอกย้ำหลักการสำคัญที่ว่า กฎหมายให้ความคุ้มครองสิทธิของผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของรัฐอย่างแข็งแกร่ง ผู้ที่ประมูลได้ย่อมได้กรรมสิทธิ์ที่ปลอดจากข้ออ้างใดๆ ของเจ้าของเดิม อย่างไรก็ตาม แม้ในทางกฎหมายผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายชนะคดีอย่างแน่นอน แต่ในทางปฏิบัติ การฟ้องร้องขับไล่และบังคับคดีให้รื้อถอนนั้นต้องสูญเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายในการจ้างทนายความ ดังนั้น ข้อคิดที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนคือ การลงพื้นที่ไปสำรวจสภาพทรัพย์สินจริงก่อนยกป้ายประมูลทุกครั้ง ย่อมเป็นการป้องกันปัญหาและลดความปวดหัวได้ดีที่สุด
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว
