ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของที่ไปล็อกกุญแจปิดร้าน ติดคุกข้อหาบุกรุกไหม?

ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของที่ไปล็อกกุญแจปิดร้าน ติดคุกข้อหาบุกรุกไหม ?

          ในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ปัญหาผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าถือเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าต้องพบเจออยู่เป็นประจำ มาตรการยอดนิยมที่ผู้ให้เช่ามักนำมาใช้จัดการอย่างรวดเร็วคือการนำแม่กุญแจไปคล้องล็อกประตูทางเข้าออกเพื่อไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปดำเนินกิจการ

          จนนำไปสู่การแจ้งความและฟ้องร้องดำเนินคดีอาญาในข้อหาบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 และ 364 ซึ่งในหลายกรณีผู้ให้เช่ามักตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบและถูกตัดสินว่ามีความผิดเพราะไปรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าโดยมิชอบ แต่สำหรับกรณีที่มีข้อสัญญากำหนดสิทธิไว้ชัดเจน แนวคำวินิจฉัยของศาลอาจเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5396/2549 ได้วางบรรทัดฐานและข้อพิจารณาที่สำคัญในเรื่องเจตนาทางอาญาของผู้ให้เช่าไว้อย่างชัดเจน คดีนี้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าสถานที่จากจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบกิจการสวนอาหาร มีกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี โดยมีข้อตกลงต้องชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน ในช่วงสองเดือนแรกโจทก์ชำระค่าเช่าล่าช้าเกินกำหนด

          แม้จำเลยที่ 1 จะยอมรับเงินไว้แต่ก็ได้ว่ากล่าวตักเตือนโจทก์มาโดยตลอด จนกระทั่งในเดือนถัดมา โจทก์ไม่นำเงินค่าเช่ามาชำระตามกำหนด เมื่อล่วงเลยมาจนถึงวันที่ 22 ของเดือน จำเลยที่ 1 จึงสั่งการให้จำเลยที่ 2 นำกุญแจไปปิดล็อกประตูทางเข้าออกร้านอาหารเพื่อยุติการเช่า โจทก์จึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลขอให้ลงโทษจำเลยทั้งสองในข้อหาร่วมกันบุกรุก

          ประเด็นสำคัญที่ศาลฎีกาต้องวินิจฉัยประการแรกคือ จำเลยที่ 1 สละสิทธิในเรื่องกำหนดเวลาชำระหนี้หรือไม่ ศาลเห็นว่าแม้จำเลยที่ 1 จะเคยรับค่าเช่าที่จ่ายล่าช้าในสองเดือนแรก แต่ทุกครั้งก็ได้มีการต่อว่าตักเตือนโจทก์เรื่องการผิดนัด พฤติการณ์จึงไม่อาจถือว่าจำเลยที่ 1 ยอมรับโดยปริยายที่จะไม่ถือกำหนดเวลาชำระค่าเช่าเป็นสาระสำคัญ เมื่อถึงเดือนเกิดเหตุและโจทก์ไม่จ่ายค่าเช่าภายในวันที่ 5 โจทก์จึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

          ประเด็นต่อมาคือการที่จำเลยทั้งสองไปล็อกกุญแจปิดร้านอาหาร เป็นความผิดฐานบุกรุกหรือไม่ ในสัญญาเช่าระหว่างคู่ความมีข้อกำหนดระบุไว้ชัดเจนว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาได้โดยพลัน

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน และไม่เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม การที่จำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ไปล็อกกุญแจปิดร้าน เป็นการกระทำโดยเข้าใจว่าตนมีสิทธิตามข้อสัญญาเช่าที่เปิดช่องไว้ให้กลับเข้าครอบครองพื้นที่ได้ พฤติการณ์ของจำเลยทั้งสองจึงขาดเจตนาที่จะกระทำความผิดฐานบุกรุกทางอาญา ศาลฎีกาจึงพิพากษายกฟ้อง

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ให้บทเรียนสำคัญแก่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าว่า ข้อความในสัญญาเช่าเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากสัญญาเช่าระบุสิทธิให้ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองทรัพย์สินหรือล็อกพื้นที่ได้ทันทีเมื่อผู้เช่าผิดสัญญา การเข้าล็อกกุญแจย่อมเป็นการใช้สิทธิตามสัญญาโดยสุจริต ซึ่งตัดเจตนาความผิดอาญาฐานบุกรุก แต่หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุข้อความคุ้มครองสิทธินี้เอาไว้ การบุ่มบ่ามเข้าไปล็อกพื้นที่ย่อมเสี่ยงต่อการถูกดำเนินคดีอาญาฐานบุกรุกทันที

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer