เมื่อผู้ซื้อหยุดผ่อนดาวน์เพราะโครงการไม่ยอมสร้าง ใครคือผู้ผิดสัญญา

เมื่อผู้ซื้อหยุดผ่อนดาวน์เพราะโครงการไม่ยอมสร้าง ใครคือผู้ผิดสัญญา

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 277/2553)

          ปัญหาคลาสสิกที่มักสร้างความปวดหัวให้กับคนอยากมีบ้าน คือการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายและตั้งหน้าตั้งตาผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ แต่ปรากฏว่าเวลาผ่านไปนาน โครงการกลับไม่มีความคืบหน้า ไม่ยอมตอกเสาเข็มหรือลงมือก่อสร้างเสียที เมื่อผู้ซื้อเห็นท่าไม่ดีและตัดสินใจหยุดผ่อนค่างวด ทางโครงการก็มักจะใช้ช่องว่างนี้พลิกเกม โดยอ้างว่าการที่ลูกค้าหยุดผ่อนถือเป็นการผิดสัญญา และโครงการมีสิทธิริบเงินดาวน์ทั้งหมดได้ทันที คำถามที่ตามมาคือ ในสถานการณ์เช่นนี้ ใครกันแน่ที่เป็นฝ่ายผิดสัญญาในสายตาของกฎหมาย ซึ่งคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 277/2553 ได้วางบรรทัดฐานที่ช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคไว้อย่างน่าสนใจ

          ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ยื่นฟ้องบริษัทเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรแทนผู้บริโภครายหนึ่ง โดยผู้บริโภคได้ทำสัญญาจะซื้อทาวน์เฮาส์ในราคาประมาณสองล้านกว่าบาท และได้ตกลงผ่อนชำระค่างวดตามสัญญา ผู้บริโภคได้จ่ายเงินจอง เงินดาวน์ และผ่อนค่างวดไปแล้วรวมทั้งสิ้น 130,000 บาท แต่ปรากฏว่าบริษัทกลับไม่ยอมลงมือก่อสร้างบ้านเสียที เมื่อผู้บริโภคจ่ายเงินไปถึง 5 งวดแล้วยังคงเห็นแต่ที่ดินว่างเปล่า จึงตัดสินใจหยุดผ่อนชำระตั้งแต่งวดที่ 6 เป็นต้นไป เวลาล่วงเลยไปเป็นสิบปี โครงการก็ยังคงไม่มีการก่อสร้าง สคบ. จึงต้องเข้ามาดำเนินการฟ้องร้องเพื่อเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย

          เมื่อคดีเข้าสู่การพิจารณาในชั้นศาล บริษัทเจ้าของโครงการได้พยายามต่อสู้คดีเพื่อปัดความรับผิดชอบ โดยอ้างเหตุผลหลักสองประการ ประการแรกคือการโยนความผิดให้ลูกค้า โดยอ้างว่าการที่ลูกค้าหยุดผ่อนค่างวดตั้งแต่งวดที่ 6 ถือว่าลูกค้าเป็นฝ่ายผิดสัญญา บริษัทจึงมีความชอบธรรมที่จะริบเงินและไม่ต้องดำเนินการก่อสร้างต่อ ประการที่สอง บริษัทได้ยกข้ออ้างเรื่องวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 (วิกฤตต้มยำกุ้ง) มาเป็นข้อต่อสู้ โดยระบุว่าสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ให้โครงการไม่ยอมให้ไถ่ถอนจำนองที่ดิน และบีบให้บริษัทต้องชำระคืนเงินกู้กว่าร้อยล้านบาทในคราวเดียว เหตุการณ์นี้ถือเป็นเหตุสุดวิสัยและพ้นวิสัยที่ทำให้บริษัทไม่สามารถสร้างบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้

          อย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคได้พิจารณาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายอย่างละเอียด และได้วินิจฉัยให้ความเป็นธรรมแก่ฝ่ายผู้ซื้อ โดยอธิบายถึงลักษณะของสัญญาซื้อขายบ้านว่าเป็น "สัญญาต่างตอบแทน" แม้ในสัญญาจะไม่ได้ระบุวันที่ที่ต้องลงมือก่อสร้างไว้ในตัวอักษรอย่างชัดเจน แต่ตามหลักความสุจริตและหลักกฎหมายทั่วไป บริษัทมีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้างภายในระยะเวลาอันสมควร ไม่ใช่จะเริ่มสร้างเมื่อไหร่ก็ได้ตามอำเภอใจ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้บริโภคได้จ่ายเงินไปเป็นหลักแสนแล้ว แต่บริษัทยังไม่ยอมเริ่มสร้าง กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 จึงเปิดช่องให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิที่จะไม่ยอมชำระหนี้ หากอีกฝ่ายหนึ่งไม่ยอมชำระหนี้ของตน ดังนั้น การที่ลูกค้าตัดสินใจระงับการจ่ายค่างวด จึงเป็นการใช้สิทธิที่ชอบด้วยกฎหมาย และลูกค้าไม่ใช่ฝ่ายผิดสัญญาแต่อย่างใด

          ส่วนข้ออ้างเรื่องวิกฤตเศรษฐกิจและปัญหาหนี้สินกับสถาบันการเงินนั้น ศาลมองว่าแก่นแท้ของการผิดสัญญาในคดีนี้ ไม่ใช่อยู่ที่การสร้างบ้านเสร็จแล้วแต่โอนไม่ได้เพราะติดจำนอง แต่อยู่ที่การที่บริษัทละเลยไม่ยอมลงมือก่อสร้างเลยเป็นเวลานับสิบปี ปัญหาข้อพิพาททางการเงินระหว่างบริษัทกับแหล่งเงินทุน เป็นเรื่องภายในที่บริษัทต้องไปจัดการเอาเอง ไม่สามารถนำมาใช้เป็นข้ออ้างเพื่อปัดความรับผิดชอบหรืออ้างเป็นเหตุพ้นวิสัยในการทิ้งงานลูกค้าได้ การกระทำของบริษัทจึงเป็นการผิดสัญญาอย่างชัดเจน ศาลฎีกาจึงมีคำพิพากษาให้บริษัทแพ้คดี และต้องคืนเงิน 130,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีให้แก่ผู้บริโภค

          คำพิพากษาคดีนี้จึงเป็นอุทาหรณ์และเป็นเกราะป้องกันชั้นดีสำหรับผู้ที่กำลังผ่อนดาวน์อสังหาริมทรัพย์ หากพบว่าโครงการหยุดชะงักและไม่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างตามเวลาอันสมควร ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิตามกฎหมายที่จะระงับการผ่อนชำระไว้ก่อนเพื่อป้องกันความเสี่ยง โดยที่โครงการไม่สามารถนำเอาการหยุดผ่อนชำระนั้นมาเป็นข้ออ้างว่าเราผิดสัญญาเพื่อหวังยึดเงินดาวน์ได้ ถือเป็นบรรทัดฐานที่สร้างความอุ่นใจและคืนความยุติธรรมให้กับผู้บริโภคอย่างแท้จริง

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว