ซื้อที่ดินไม่ตรงปก แต่ทำไมศาลไม่คุ้มครอง

เจาะลึกคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6436/2567

          การซื้อที่ดินโดยหวังจะได้ทำเล ติดชายทะเล เป็นความฝันของใครหลายคน แต่ในคดีนี้ ความฝันนั้นกลับกลายเป็นคดีความที่จบลงด้วยความพ่ายแพ้ของฝ่ายผู้ซื้อ  เนื่องจากละเลยหลักฐานสำคัญที่อยู่ในมือตนเอง มาอ่านคำพิพากษากันก่อนที่จะไปวิเคราะห์

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6436/2567

          “ รูปแผนที่ที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 ระบุชัดแจ้งอยู่แล้วว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินเลขที่ 20 ด้านทิศตะวันตกติดที่ดินเลขที่ 19 ด้านทิศตะวันออกติดที่ดินเลขที่ 21 ด้านที่เหนือและทิศใต้ติดทางสาธารณะ ไม่ได้มีส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินพิพาทที่ติดชายทะเลแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ได้เห็นสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ก็ต้องทราบดีอยู่แล้วว่า ตามรูปแผนที่ที่ดินพิพาทไม่ใช่ที่ดินติดชายทะเล หากจำเลยที่ 2 นำชี้ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 แล้วแจ้งว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ติดชายทะเล ก็เป็นเรื่องที่ขัดแย้งกับรูปแผนที่พิพาทอย่างชัดแจ้งอยู่แล้ว แต่ทั้งนาย ม. และโจทก์เองกลับเชื่อถือ และไม่ได้ตรวจสอบข้อเท็จจริงต่าง ๆ เกี่ยวกับที่ดินพิพาทเลย ทั้ง ๆ ที่สามารถทำได้โดยง่าย เนื่องจากเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแน่ชัด เช่นนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังแจ้งชัดแล้วว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้หลอกลวงโจทก์ แต่เป็นเรื่องที่โจทก์ไปเชื่อถือจำเลยที่ 2 ทั้ง ๆ ที่มีข้อเท็จจริงขัดแย้งต่อเอกสารราชการที่ยืนยันแน่ชัดแล้ว ย่อมต้องถือว่า เป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์เอง ดังนั้นการสำคัญผิดของโจทก์แม้จะเป็นความสำคัญผิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 156 ก็ตาม แต่เมื่อความสำคัญผิดดังกล่าว เกิดขึ้นโดยความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์เอง โจทก์ย่อมไม่อาจอ้างเอาประโยชน์จากการสำคัญผิดดังกล่าวมาเป็นประโยชน์แก่ตนเองได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 158”

          มาวิเคราะห์กันไปทีละประเด็นเพื่อให้เห็นภาพ

1. ข้อเท็จจริงของคดี แผนที่ VS คำบอกเล่า

          ในคดีนี้ โจทก์ตกลงซื้อที่ดินโดยเข้าใจว่าเป็นที่ดินที่ติดชายทะเล ตามที่จำเลยที่ 2 นำชี้สถานที่จริง (ซึ่งเป็นการนำชี้ผิดตำแหน่ง) แต่เมื่อพิจารณาตามพยานหลักฐานทางเอกสาร ปรากฏความจริงดังนี้

          1). เอกสารหมาย จ.1 (รูปแผนที่ท้ายโฉนด) ระบุชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้ (เลขที่ 20) ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินเลขที่ 19, 21 และทางสาธารณะ ไม่มีส่วนใดติดชายทะเลเลย

          2.) พฤติการณ์ของโจทก์ โจทก์เห็นสำเนาโฉนดที่ดินแล้ว แต่กลับเชื่อคำบอกเล่าของจำเลยที่ 2 มากกว่าเอกสารราชการ และไม่ได้ทำการตรวจสอบประเมินทรัพย์สิน ให้รอบคอบ ทั้งที่สามารถทำได้ง่ายเพียงแค่ดูแผนที่ในมือ

2. ประเด็นข้อกฎหมาย เมื่อความสำคัญผิด เจอกับ ความประมาท

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยเชื่อมโยงกฎหมาย 2 มาตราหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนี้

มาตรา 156 (การสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญ) โดยปกติแล้ว หากเราซื้อที่ดินเพราะเข้าใจผิดว่าติดทะเล (ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญา) นิติกรรมนั้นจะตกเป็น "โมฆะ"

มาตรา 158 (ข้อยกเว้น) กฎหมายระบุว่า ถ้าความสำคัญผิดตามมาตรา 156...เกิดขึ้นโดยความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของบุคคลผู้แสดงเจตนา บุคคลนั้นจะถือเอาความสำคัญผิดนั้นมาใช้เป็นประโยชน์แก่ตนไม่ได้

บทเรียนสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่ดิน

          คำพิพากษานี้สอนให้รู้ว่า "เอกสารราชการสำคัญกว่าคำชี้ชวน" ในการทำนิติกรรมใด ๆ ท่านควรปฏิบัติดังนี้  อ่านแผนที่ท้ายโฉนดให้เป็น ตรวจสอบอาณาเขตทิศทั้งสี่ว่าติดกับอะไร เลขที่ดินข้างเคียงตรงตามโฉนดจริงหรือไม่อย่าเชื่อเพียงคนนำชี้ ต่อให้เป็นเจ้าของที่ดินหรือนายหน้ามานำชี้ด้วยตัวเอง ก็ต้องตรวจสอบกับระวางที่ดินของกรมที่ดินเสมอความประมาทคือความเสี่ยง ในทางกฎหมาย หากท่านมีโอกาสตรวจสอบได้โดยง่ายแต่ไม่ทำ ท่านอาจเสียสิทธิในการได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายทันที

          สรุป คดีนี้จำเลยที่ 1 (เจ้าของที่ดิน) ไม่ต้องรับผิดชอบ เพราะศาลมองว่าไม่ได้หลอกลวง แต่เป็นความบกพร่องของโจทก์เองที่ไม่อ่านเอกสารในมือให้ดีเสียก่อน ความสำคัญผิดที่เกิดจากความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง จึงตกเป็นพับแก่ตัวผู้ซื้อเอง

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/wXllWxtRvag
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว