ก่อสร้างคอนโดไม่เรียบร้อยหรือไม่ทันกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย เจ้าของโครงการไม่สามารถบีบให้ผู้จะซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนได้

ก่อสร้างคอนโดไม่เรียบร้อยหรือไม่ทันกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย เจ้าของโครงการไม่สามารถบีบให้ผู้จะซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนได้        

        เมื่อเจ้าของโครงการไม่สามารถจัดทำให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้ มักจะสรรหาวิธีต่าง ๆ มากล่องให้ผู้จะซื้อใจอ่อน หรือแม้กระทั่งได้ส่วนลดหรือของแถมที่เพิ่มเข้ามา หากผ่อนปรนระยะเวลาส่งมอบออกไปให้แก่เจ้าของโครง แต่หากมีท่านไหนไม่ต้องการหรือเจ้าของโครงการไม่ได้มีการรับผิดชอบใดๆ เลย อยากได้ไปฟ้องเอาแบบนี้ บอกได้เลยว่าฟ้องเรียกเงินคืนทั้งหมดได้เต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ย นับแต่วันที่ส่งมอบเงินให้แก่โครงการตามสัญญาจะซื้อจะขายเลยทีเดียว เพราะถือว่าโครงการเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

        อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5093/2451 โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ไปตรวจสอบสภาพการก่อสร้างตามโครงการแล้ว ปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้กล่าวคือ ยังไม่ได้ติดตั้งโทรศัพท์สายตรงที่ห้องชุด ระบบโทรทัศน์วงจรปิดเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และสระว่ายน้ำ โจทก์ให้จำเลยดำเนินการจัดสร้างให้ครบถ้วนโดยเร็ว แต่จำเลยเพิกเฉยถือว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธข้อกล่าวอ้างของโจทก์ดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยรับในข้อเท็จจริงว่า จำเลยไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้โฆษณาไว้ตามฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 วรรคสอง การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาในขณะที่จำเลยยังไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกโจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามที่จำเลยเสนอและไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือได้ โจทก์จึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาให้แล้วเสร็จก่อน แล้วโจทก์พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาแต่ระยะเวลาผ่านไปนานถึง 2 ปี จำเลยก็มิได้ดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369,387 และ 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืนเกิดขึ้นเมื่อได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยคือวันอันเป็นวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าวซึ่งเป็นวันที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัท ส. โดยกล่าวอ้างว่าจำเลยโอนอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัท ส. ทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์สินอื่นใดเหลืออยู่พอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะบังคับให้จำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์จึงเป็นกรณีคนละเรื่องกัน แม้โจทก์ฟ้องคดีทั้งสองสำนวนโดยอาศัยมูลคดีที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดและโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วอย่างเดียวกัน แต่คดีก่อนโจทก์ยังต้องนำสืบให้เห็นว่าจำเลยโอนอาคารชุดให้แก่ผู้อื่นทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์อื่นเหลือพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่อาจบังคับจำเลยชำระหนี้แก่โจทก์ได้ อันเป็นข้อสำคัญในคดีที่แตกต่างไปจากคดีนี้ คดีทั้งสองสำนวนของโจทก์จึงไม่ เป็นการฟ้องซ้อน

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @closelawyercmi หรือ คลิก https://lin.ee/Zu2JmNU