ชนะประมูลมา แต่ยังจ่ายเงินไม่ครบ มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือไม่

ชนะประมูลมา แต่ยังจ่ายเงินไม่ครบ มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือไม่

          ประเด็นข้อกฎหมายเรื่องการประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ถือเป็นเรื่องใกล้ตัวของผู้ลงทุนและประชาชนทั่วไป โดยผู้ชนะการประมูลมักเข้าใจว่า "เมื่อตนเองชนะประมูล วางเงินมัดจำแล้ว และศาลอนุญาตให้ขยายเวลาจ่ายเงินส่วนที่เหลือ ตนย่อมมีสิทธิในทรัพย์นั้นเต็มที่และมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมได้ทันที"

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1162/2561 (โดยมติที่ประชุมใหญ่) ได้วางแนวบรรทัดฐานทางกฎหมายไว้อย่างชัดเจนและเด็ดขาด โดยชี้ว่า การชนะประมูลและวางเงินเพียงบางส่วน เป็นเพียงการก่อสิทธิที่จะซื้อทรัพย์ให้สำเร็จลุล่วงต่อไปเท่านั้น ตราบใดที่ยังไม่ได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์สินจนครบถ้วนตามเงื่อนไข ย่อมยังไม่ใช่ "ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด" ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 จึง "ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่" ครับ

สรุปข้อเท็จจริงในคดี (ชนะประมูล จ่ายมัดจำ แต่ขอชะลอจ่ายส่วนที่เหลือ)

1. การชนะประมูล: โจทก์เป็นผู้ชนะการประมูลซื้อที่ดินพร้อมบ้านพักอาศัยจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีในราคา 9,110,000 บาท
2. การจ่ายเงิน: ในวันประมูล โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน 500,000 บาท และทำสัญญว่าจะนำเงินส่วนที่เหลืออีก 8,610,000 บาท มาชำระให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วัน
3. ปมการขอขยายเวลา: จำเลย (เจ้าของเดิม/ผู้อยู่อาศัย) ได้ยื่นคำร้องต่อศาลขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โจทก์จึงยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีขอขยายระยะเวลาชำระเงินส่วนที่เหลือออกไปจนกว่าคดีขอเพิกถอนการขายทอดตลาดจะถึงที่สุด ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้อนุมัติ
4. การฟ้องขับไล่: ต่อมา ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลย (คดีอยู่ระหว่างจำเลยอุทธรณ์) โจทก์จึงนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากที่ดินพร้อมบ้าน และเรียกค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท ทั้งที่โจทก์ยังไม่ได้ชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 8.6 ล้านบาทนั้นเลย

          ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ได้พิจารณาข้อกฎหมายเรื่องสิทธิของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 แล้ววางหลักการไว้ ดังนี้

          1. สิทธิของผู้ชนะการประมูลที่ยังชำระเงินไม่ครบ

การที่โจทก์เป็นผู้เสนอราคาสูงสุดและได้รับการอนุมัติให้ขยายระยะเวลาชำระเงินส่วนที่เหลือออกไปจนกว่าคดีเพิกถอนการขายทอดตลาดจะถึงที่สุดนั้น เป็นเพียงการ "ก่อสิทธิแก่โจทก์ว่า โจทก์ยังจะมีสิทธิเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลให้สำเร็จลุล่วงต่อไปเท่านั้น"

          2. ตราบใดที่ยังไม่ชำระราคาครบ ไม่ใช่ผู้ซื้อตามมาตรา 1330

          ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์สินตามเงื่อนไขการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โจทก์ย่อมไม่ใช่ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 เนื่องจากในอนาคต โจทก์อาจจะผิดสัญญาไม่นำเงินส่วนที่เหลือมาชำระ ซึ่งจะทำให้การขายทอดตลาดไม่สำเร็จได้

          3. ผลทางกฎหมาย ไม่มีอำนาจฟ้อง

          เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ชำระราคาจนครบถ้วนและยังไม่ถือเป็นผู้ซื้อทรัพย์โดยสมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์จึง "ยังไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย" ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์

          ดังนั้น หากซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดแล้วเจอฟ้องคุกคามหรือผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมออก การจะฟ้องขับไล่ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ซื้อต้องชำระเงินค่าซื้อทรัพย์ให้ครบถ้วนและรับโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยก่อน นอกจากนี้ แม้เจ้าพนักงานบังคับคดีจะอนุญาตให้ชะลอการจ่ายเงินส่วนที่เหลือไว้ระหว่างรอคดีเพิกถอนการขายทอดตลาดจบ แต่การชะลอนั้นก็ทำให้สิทธิในการฟ้องขับไล่ต้องถูกชะลอตามไปด้วยครับ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer