เจาะลึกสัญญาจำนอง 5 เรื่องต้องรู้ก่อนเอาบ้านเข้าแลกเงิน

เจาะลึก "สัญญาจำนอง" 5 เรื่องต้องรู้ก่อนเอาบ้านเข้าแลกเงิน ⚖️
การนำบ้านหรือ ที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดในชีวิตไปจำนอง ไม่ใช่แค่เรื่องของการเดินไปเซ็นชื่อที่ธนาคารแล้วรับเงินมา แต่มันคือผลผูกพันทางกฎหมายที่อาจเปลี่ยนชีวิตคุณได้ทั้งบวกและลบ คลิปนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจไส้ในของสัญญาจำนองแบบละเอียด เพื่อให้คุณก้าวเข้าสู่การเป็นลูกหนี้ชั้นดีอย่างมั่นใจครับ
1. เข้าใจหัวใจของ การจำนอง ซึ่งไม่ใช่การขายขาด เรื่องแรกที่ต้องเคลียร์ให้ชัดคือ จำนองไม่เท่ากับขายฝากครับ เพราะในสัญญาจำนอง คุณยังคงเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์100% คุณยังมีสิทธิอยู่อาศัย มีสิทธิทาสีบ้าน หรือแม้แต่จะปล่อยเช่าเพื่อเอาเงินมาส่งงวดรถก็ทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตใคร และการจำนองคือการเอา โฉนดไปตราไว้เพื่อเป็นหลักประกันเท่านั้น
2. กับดัก ข้อสัญญาพ่วง นี่คือจุดที่คนส่วนใหญ่พลาด! ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 733 วางหลักสำคัญว่า ถ้าบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอจ่ายหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบส่วนที่ขาด ธนาคารหรือสถาบันการเงินหลายแห่ง มักจะเขียนข้อความ ยกเว้นกฎหมายข้อนี้ไว้ในสัญญาครับ หมายความว่าถ้าคุณติดหนี้ 5 ล้าน แต่สภาวะเศรษฐกิจแย่ทำให้ขายทอดตลาดบ้านได้แค่ 3 ล้าน คุณยังต้องหาเงินอีก 2 ล้านมาคืนเขาให้ครบ ก่อนเซ็น ให้ถามเจ้าหน้าที่เลยว่ามีข้อตกลงให้ลูกหนี้รับผิดส่วนเกินหลังจากขายทอดตลาดหรือไม่ เพื่อที่คุณจะได้ประเมินความเสี่ยงถูกครับ
3. ดอกเบี้ยและค่าใช้จ่าย ใต้ภูเขาน้ำแข็ง เวลาเราจำนอง เราไม่ได้เสียแค่ดอกเบี้ยรายเดือน แต่มันมีค่าธรรมเนียมที่คุณต้องเตรียมเงินสดไว้ในวันจดทะเบียน ดังนี้ ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง เช่น กู้ 1 ล้าน เสีย 1 หมื่นบาท แต่กฎหมายใจดีกำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 200,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ ทุกๆ 2,000 บาท เสีย 1 บาท ค่าประเมินและค่าธรรมเนียมจัดการเงินกู้ อันนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน ดอกเบี้ยแบบ Effective Rate จำไว้ว่าการจำนองคือการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ยิ่งคุณโปะเงินต้นมากเท่าไหร่ ดอกเบี้ยยิ่งลดฮวบเท่านั้น
4. ระยะเวลา ห้ามไถ่ถอน Lock-in Period หลายคนกู้เงินมาแล้ว กะว่าปีหน้าถูกหวยจะมาปิดยอดทันที หรืออีก 2 ปีมีแบงก์อื่นให้ดอกเบี้ยถูกกว่าจะย้ายหนี้ไป ดังนั้นสิ่งที่ต้องเช็คคือ ในสัญญามักระบุว่า ห้ามปิดหนี้หรือย้ายธนาคารภายใน 3 ปีแรก ดังนั้นดูข้อผูกมัดให้ดีๆครับ
5. เข้าใจเงื่อนไขทางกฎหมายหากผิดนัดชำระค่างวด รู้หรือไม่ หากผู้จำนองผิดนัดชำระค่างวดเป็นระยะเวลา 30 วัน ผู้รับจำนองสามารถฟ้องต่อศาลเพื่อนำยึดกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือนำที่ดินที่จำนองไปขายทอดตลาดได้ อย่างไรก็ดี ก่อนที่จะฟ้องต่อศาลได้นั้น ผู้รับจำนองจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้
1). ส่งหนังสือทวงหนี้ให้ผู้จำนอง
2). หากผู้จำนองไม่ชำระเงิน ผู้รับจำนองสามารถจัดการได้ 2 แบบ คือ ฟ้องต่อศาลให้นำเอาที่ดินไปขายทอดตลาด โดยแจ้งผู้จำนองก่อน 30 วัน หรือให้ศาลสั่งให้ที่ดินที่นำมาจำนองหลุดกรรมสิทธิ์ อาจสามารถคิดดอกเบี้ยเป็น 15% ต่อปี หรือหากผู้จำนองไม่ได้ชำระค่างวดนาน 5 ปีก็สามารถฟ้องต่อศาลได้เช่นกัน
ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/2pU6JtUY8D8
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว