พาลูกค้ามาซื้อที่ดินได้จริง แต่โอนไม่ทันกำหนด ศาลฎีกาชี้ สัญญาขาด คนขายไม่ต้องจ่ายค่านายหน้า

พาลูกค้ามาซื้อที่ดินได้จริง แต่โอนไม่ทันกำหนด ศาลฎีกาชี้ สัญญาขาด คนขายไม่ต้องจ่ายค่านายหน้า

          อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มักยึดถือหลักการทำงานว่า ขอเพียงตนเองเป็นผู้ชี้ช่องหรือจัดการติดต่อจนกระทั่งผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงซื้อขายและโอนที่ดินกันได้สำเร็จ ตนย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้าตามกฎหมาย

          แต่ในโลกของสัญญาธุรกิจ ข้อตกลงในสัญญานายหน้าถือเป็นสาระสำคัญสูงสุดที่ผูกมัดคู่สัญญา หากในสัญญาระบุเงื่อนเวลาปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ไว้อย่างเคร่งครัด ชัดเจน และมีเงื่อนไขว่าหากพ้นกำหนดเวลาให้สัญญาสิ้นสุดลง แม้สุดท้ายผู้ซื้อที่มาซื้อที่ดินจะเป็นบุคคลที่นายหน้าเป็นคนติดต่อมาเองก็ตาม แต่นายหน้าไม่สามารถจัดการให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ได้ สัญญานายหน้าย่อมระงับไปทันที และคนขายไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าแม้แต่บาทเดียว

          คดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533 เป็นเรื่องราวของเจ้าของที่ดินที่มีความจำเป็นต้องใช้เงินอย่างเร่งด่วนเพื่อนำไปปลดหนี้จำนองธนาคาร จึงได้ทำหนังสือสัญญานายหน้ากับโจทก์ทั้งสองเพื่อขายที่ดิน 2 แปลง โดยมีข้อตกลงจ่ายค่านายหน้าร้อยละ 5 ของราคาขาย แต่ในสัญญานายหน้าได้ระบุเงื่อนไขสำคัญไว้ชัดเจนว่า มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันนับแต่วันทำสัญญา หากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวให้สัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง

          ต่อมาโจทก์ทั้งสองได้ติดต่อนางเมฆินทร์ให้เข้ามาซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว แต่กระบวนการไม่ได้เสร็จสิ้นภายใน 10 วันตามสัญญา จนกระทั่งเวลาล่วงเลยไปหลายเดือน ผู้ซื้อรายนี้จึงได้เข้ามาซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินจากเจ้าของที่ดินโดยตรงในที่สุด โจทก์ทั้งสองเห็นว่านางเมฆินทร์เป็นผู้ซื้อที่ตนเองเป็นคนติดต่อมาแต่แรก จึงยื่นฟ้องเจ้าของที่ดินเพื่อทวงเงินค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน 90,000 บาท

          ฝ่ายจำเลยได้ต่อสู้คดีและยื่นฎีกาว่า สัญญานายหน้ามีผลบังคับเพียง 10 วันเท่านั้น เมื่อโจทก์ไม่สามารถปิดการขายและพาไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในกำหนด สัญญาจึงสิ้นสุดลงไปแล้ว การที่ผู้ซื้อมาซื้อที่ดินในภายหลังจึงไม่ใช่ผลสำเร็จตามสัญญานายหน้าที่จำเลยต้องจ่ายเงิน

          ซึ่งศาลฎีกาได้นำข้อเท็จจริงและพฤติการณ์แห่งคดีมาพิจารณาอย่างละเอียด โดยพบว่าที่ดินทั้งสองแปลงติดจำนองธนาคารกรุงไทยอยู่ถึง 1,800,000 บาท และจำเลยเคยติดประกาศขายด่วนไว้ที่ปากซอยและสำนักงานที่ดิน แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องรีบขายที่ดินเพื่อนำเงินไปปิดหนี้จำนองอย่างเร่งด่วน การระบุเงื่อนเวลาในสัญญาว่าต้องไปจัดการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จสิ้นภายใน 10 วัน และหากพ้นกำหนดให้สัญญาเป็นอันระงับ จึงแสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาที่กำหนดเวลาไว้แน่นอน กำหนดเวลา 10 วันดังกล่าวจึงเป็น "ข้อสาระสำคัญ" ของสัญญานายหน้าฉบับนี้

          ศาลฎีกาได้วินิจฉัยชี้ขาดว่า แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ให้มาซื้อที่ดินของจำเลยได้จริงก็ตาม แต่หน้าที่ของนายหน้าตามสัญญาฉบับนี้ไม่ได้มีเพียงแค่การหาคนซื้อเท่านั้น หากแต่ต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา 10 วันนับแต่วันทำสัญญาด้วย เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด และเมื่อครบกำหนด 10 วันแล้วโจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ สัญญานายหน้าจึงเป็นอันสิ้นสุดลงโดยสมบูรณ์ ไม่มีผลผูกพันคู่สัญญาอีกต่อไป จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายค่าบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ทั้งสอง ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์

          คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้เป็นบทเรียนสำคัญและเป็นอุทาหรณ์สำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทุกคนว่า ก่อนจะเซ็นสัญญานายหน้าแบบเปิดหรือแบบปิด ต้องตรวจดูข้อความเรื่อง "ระยะเวลาของสัญญา" ให้ถี่ถ้วน หากในสัญญามีการกำหนดเดดไลน์ไว้ตายตัวว่าต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จภายในกี่วันและระบุให้สัญญาระงับลงทันทีเมื่อพ้นกำหนด นายหน้าจะต้องประเมินความเสี่ยงให้ดี เพราะหากทำเรื่องโอนไม่ทันตามกรอบเวลาที่ตกลงไว้ แม้ผู้ซื้อจะเป็นคนที่นายหน้าพามาเองและมีการโอนกันในภายหลัง กฎหมายก็ถือว่าสัญญาขาดอายุไปแล้ว และนายหน้าอาจต้องเหนื่อยฟรีโดยไม่ได้รับค่านายหน้าเลยแม้แต่สลึงเดียว

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer