หาคนซื้อที่ดินได้จริง แต่ทำไมศาลฎีกาตัดสินไม่ได้ค่านายหน้าแม้แต่บาทเดียว

หาคนซื้อที่ดินได้จริง แต่ทำไมศาลฎีกาตัดสินไม่ได้ค่านายหน้าแม้แต่บาทเดียว

          ในแวดวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อาชีพนายหน้าถือเป็นตัวกลางสำคัญในการจับคู่ผู้ซื้อและผู้ขายเข้าด้วยกัน และโดยหลักทั่วไปของสัญญาแต่งตั้งนายหน้า เมื่อนายหน้าสามารถชี้ช่องหรือจัดการจนเจ้าของที่ดินสามารถทำสัญญาซื้อขายกับผู้ซื้อที่ตนจัดหามาได้ นายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จหรือค่านายหน้าตามที่ตกลงกันไว้

          แต่ในทางปฏิบัติยังมีเงื่อนไขสำคัญที่นายหน้าหลายคนมองข้าม นั่นคือ "เงื่อนไขเรื่องระยะเวลา" ที่ระบุไว้ในสัญญา หากสัญญากำหนดกรอบเวลาไว้ชัดเจนเพื่อเป็นสาระสำคัญ แล้วนายหน้าไม่สามารถทำให้การโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จได้ภายในกำหนด แม้ผู้ซื้อจะซื้อที่ดินในเวลาต่อมา นายหน้าก็อาจชวดเงินก้อนโตได้ทันที

          บรรทัดฐานสำคัญเรื่องนี้ได้รับการวินิจฉัยไว้อย่างชัดเจนในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533 เรื่องราวเริ่มต้นจากจำเลยที่ 1 มีความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องขายที่ดินเพื่อนำเงินไปปลดหนี้จำนองธนาคาร จึงได้ทำสัญญาแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน โดยในสัญญานายหน้ามีการระบุข้อความชัดเจนว่า มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันนับแต่วันทำสัญญา และหากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวให้ถือว่าสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง

          ต่อมาโจทก์สามารถติดต่อผู้ซื้อรายหนึ่งให้มาตกลงซื้อที่ดินดังกล่าวได้ แต่ทว่าการเจรจาและการดำเนินการไม่ได้เสร็จสิ้นภายใน 10 วัน จนกระทั่งเวลาล่วงเลยไปหลายเดือน ผู้ซื้อรายเดิมจึงได้กลับมาจดทะเบียนซื้อขายและรับโอนที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์จึงยื่นฟ้องเรียกเงินค่านายหน้าจำนวน 90,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย โดยอ้างว่าผู้ซื้อที่ซื้อที่ดินไปนั้นเป็นบุคคลที่ตนเป็นผู้ติดต่อหามาให้ตั้งแต่แรก

          ศาลฎีกาได้ตรวจพิจารณาข้อตกลงในสัญญานายหน้าและพฤติการณ์แห่งคดีแล้ววินิจฉัยว่า ข้อความที่ระบุให้นายหน้าไปจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จภายใน 10 วัน มิฉะนั้นให้สัญญาเป็นอันระงับสิ้นสุดลงนั้น มีความหมายชัดเจนว่า โจทก์มีหน้าที่ไม่เพียงแค่หาคนซื้อมาพบผู้ขายเท่านั้น แต่ต้องจัดการให้เกิดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายใน 10 วันนับแต่วันทำสัญญาด้วย เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยกำลังตกอยู่ในภาวะหนี้สินจำนองที่ต้องรีบหาเงินมาชำระ การกำหนดกรอบเวลา 10 วันจึงเป็นเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญา และถือเป็น "ข้อสาระสำคัญของสัญญา"

          เมื่อครบกำหนดเวลา 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้สำเร็จได้ และจำเลยเองก็ไม่ได้มีการตกลงผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด สัญญานายหน้าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงถือเป็นอันระงับสิ้นสุดลงและไม่มีผลผูกพันกันอีกต่อไป ดังนั้น แม้ต่อมาผู้ซื้อที่ซื้อที่ดินไปจะเป็นบุคคลที่โจทก์เคยติดต่อไว้ก็ตาม แต่การซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นหลังจากสัญญานายหน้าระงับไปแล้ว จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจ่ายค่าบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนใจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการทุกคนว่า ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญานายหน้า ต้องตรวจสอบเงื่อนไขเวลาอย่างละเอียดถี่ถ้วน หากในสัญญาระบุล็อกเงื่อนไขเวลาและผลของการสิ้นสุดสัญญาไว้อย่างเคร่งครัด ลำพังเพียงการพาผู้ซื้อมาดูที่ดินหรือการแนะนำให้รู้จักกัน ย่อมไม่เพียงพอที่จะได้รับเงินค่าตอบแทน หากการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไม่เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer