อยู่มา 24 ปีเต็ม ทำไมศาลตัดสินว่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์?

การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินมีโฉนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 วางหลักไว้ว่า บุคคลใดครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์

แต่ในทางปฏิบัติ มีผู้ครอบครองที่ดินจำนวนมากที่เข้าใจผิดคิดว่า เมื่อตนอยู่ครบกำหนดสิบปีแล้ว กรรมสิทธิ์จะคงอยู่ติดตัวตลอดไปโดยไม่ต้องรีบไปดำเนินการทางทะเบียน หรือไม่ระวังว่าที่ดินแปลงดังกล่าวได้เปลี่ยนมือไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ ซึ่งในความเป็นจริง สิทธิการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมที่ยังมิได้จดทะเบียนนั้น มีจุดเปราะบางทางกฎหมายที่อาจถูกลบล้างให้สิ้นผลไปได้ทันที

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2068/2552 ได้วางบรรทัดฐานและข้อเตือนใจทางกฎหมายเกี่ยวกับจุดตัดระหว่าง "การครอบครองปรปักษ์" กับ "ความคุ้มครองบุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง" ไว้อย่างชัดเจน

คดีนี้ผู้ร้องได้ยื่นคำร้องขอต่อศาลเพื่อขอให้มีคำสั่งว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ผู้ร้องได้เข้าอยู่อาศัยและครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของมาตั้งแต่ปี 2514 เรื่อยมาจนถึงวันยื่นคำร้องในปี 2539 รวมระยะเวลานานถึง 24 ปี ซึ่งหากพิจารณาเฉพาะระยะเวลาการครอบครองเพียงอย่างเดียว ย่อมถือว่าผู้ร้องครอบครองครบสิบปีและได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ไปแล้วตั้งแต่ปี 2524

อย่างไรก็ดี ในระหว่างที่ผู้ร้องครอบครองที่ดินโดยมิได้ไปยื่นคำร้องต่อศาลและมิได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนนั้น ปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งเดิมเป็นของบริษัทจัดสรรที่ดินและได้นำไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่ธนาคาร ได้ถูกนำออกขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และธนาคารผู้รับจำนองเป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดได้เมื่อปี 2529 พร้อมทั้งจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

จากนั้นในปี 2532 ธนาคารได้จดทะเบียนขายที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 และผู้คัดค้านที่ 1 ก็นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับผู้คัดค้านที่ 2 ต่อมาเมื่อผู้ร้องมายื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านทั้งสองจึงยื่นคำคัดค้านต่อสู้คดี

ประเด็นข้อกฎหมายประการแรกที่ผู้ร้องยกขึ้นสู้คือ ธนาคารไม่ใช่ "บุคคลภายนอก" เพราะเป็นผู้รับจำนองเดิมและมีส่วนได้เสียกับที่ดินโดยตรง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คำว่าบุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึงบุคคลใดๆ ก็ตามที่มิใช่เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

เมื่อธนาคารเป็นผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ธนาคารจึงเป็นบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ผู้ร้องจึงไม่อาจยกเอาสิทธิการครอบครองปรปักษ์ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนขึ้นยันธนาคารได้

ประเด็นสำคัญที่สุดคือผลต่อผู้รับโอนคนต่อมา ศาลฎีกาวินิจฉัยวางหลักไว้ว่า เมื่อธนาคารซื้อที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิครอบครองปรปักษ์เดิมของผู้ร้องย่อมขาดตอนไปทันทีนับแต่วันที่ธนาคารรับโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียน

ดังนั้น แม้ต่อมาผู้คัดค้านที่ 1 จะรับโอนที่ดินจากธนาคารมาโดยไม่สุจริตตามที่ผู้ร้องกล่าวอ้างก็ตาม ผู้ร้องก็ไม่อาจยกสิทธิครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันผู้คัดค้านที่ 1 ได้ เพราะสิทธิของผู้ร้องได้ขาดตอนและถูกตัดขาดไปแล้วตั้งแต่ช่วงที่ธนาคารรับโอนโดยสุจริต

หากผู้ร้องต้องการจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์อีกครั้ง ผู้ร้องจะต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่ทั้งหมดตั้งแต่วันที่ธนาคารหรือผู้คัดค้านที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์มา ซึ่งเมื่อนับจากปี 2529 หรือปี 2532 จนถึงวันยื่นคำร้องในปี 2539 ระยะเวลาครอบครองรอบใหม่ยังไม่ถึงสิบปี ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาจึงพิพากษายกคำร้องขอของผู้ร้อง

คดีนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนใจแก่ผู้ที่อ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ว่า เมื่ออยู่ครบสิบปีแล้ว อย่าได้นิ่งนอนใจและปล่อยทิ้งไว้โดยไม่นำเรื่องขึ้นสู่ศาลเพื่อจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิ เพราะหากเจ้าของเดิมนำที่ดินไปขาย หรือที่ดินถูกขายทอดตลาดให้แก่บุคคลภายนอกที่รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน แม้แต่เพียงทอดเดียว สิทธิที่เคยสะสมมานับสิบปีจะสูญเปล่าและขาดตอนลงทันที ต้องเริ่มต้นนับหนึ่งใหม่อย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer