วางเงินจองคอนโด แต่ตกลงเงื่อนไขสัญญาไม่ได้ โครงการมีสิทธิริบเงินหรือไม่

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 745/2538)

ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือการซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป ขั้นตอนแรกสุดมักจะเริ่มต้นด้วยการวางเงินจองเพื่อเป็นการแสดงเจตนาและล็อกสิทธิเอาไว้ก่อน หลังจากนั้นจึงจะไปตกลงรายละเอียดและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกันในภายหลัง แต่ปัญหาที่พบได้บ่อยและมักนำไปสู่ข้อพิพาทคือ เมื่อถึงเวลาที่จะต้องเซ็นสัญญาจริง ผู้ซื้อและผู้ขายกลับตกลงเงื่อนไขบางอย่างที่เป็นสาระสำคัญไม่ได้ เช่น เรื่องค่าธรรมเนียมการโอน หรือข้อเรียกร้องเพิ่มเติมอื่นๆ

คำถามที่ตามมาคือ หากตกลงกันไม่ได้และไม่ได้เซ็นสัญญา ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะมีสิทธิริบเงินจองของผู้ซื้อหรือไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 745/2538 ได้วางหลักกฎหมายและสร้างบรรทัดฐานในเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจนและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค

ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อโจทก์ซึ่งเป็นนักลงทุน ได้เข้ามาจองซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมจากจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ เป็นจำนวนมากถึง 38 ห้อง รวมมูลค่ากว่า 15 ล้านบาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำค่าจองไว้จำนวน 380,000 บาท โดยทั้งสองฝ่ายนัดหมายที่จะมาพูดคุยรายละเอียดและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกันในภายหลัง แต่เมื่อถึงเวลาเจรจาก่อนเซ็นสัญญา โจทก์ซึ่งซื้อห้องชุดไปเพื่อทำธุรกิจย่อมต้องการปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง จึงได้ยื่นเงื่อนไขเพิ่มเติมไปหลายข้อ เช่น ขอให้โครงการออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนทั้งหมด ขอยกเว้นการเก็บค่าธรรมเนียมหากโจทก์จะโอนสิทธิให้บุคคลอื่น และขอให้โครงการหาหลักประกันมาค้ำประกันการปฏิบัติงาน

ทางฝั่งโครงการได้ปฏิเสธเงื่อนไขเหล่านั้น โดยยืนยันว่าการทำสัญญาต้องเป็นไปตามแบบพิมพ์มาตรฐานที่โครงการกำหนดไว้เท่านั้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมเซ็นสัญญา โครงการจึงส่งจดหมายยื่นคำขาดให้โจทก์มาเซ็นสัญญาภายใน 7 วัน หากไม่มาจะถือว่าผิดสัญญาและทำการริบเงินมัดจำจำนวน 380,000 บาททันที โจทก์จึงต้องนำเรื่องมาฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอเงินก้อนนี้คืน ประเด็นข้อพิพาทหลักที่ศาลต้องชี้ขาดคือ ในเมื่อวางเงินจองไปแล้วแต่ตกลงรายละเอียดกันไม่ได้ จะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ทำให้โครงการมีสิทธิริบเงินได้หรือไม่

เมื่อคดีเข้าสู่กระบวนการพิจารณา ศาลฎีกาได้วิเคราะห์ข้อเท็จจริงและพิจารณาถึงเจตนาของคู่สัญญา โดยนำหลักกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 มาเป็นเครื่องมือในการตัดสินคดี ซึ่งกฎหมายมาตรานี้บัญญัติไว้ว่า ข้อตกลงใดๆ ที่คู่สัญญาตั้งใจจะทำให้สำเร็จเป็นหนังสือ หากยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาจะยังไม่เกิดขึ้น

ศาลฎีกาอธิบายว่า การที่โจทก์ซื้อห้องชุดจำนวนมากเพื่อทำธุรกิจ โจทก์ย่อมต้องเสนอเงื่อนไขต่างๆ เพื่อรักษาสิทธิของตนเองให้จำเลยเห็นชอบก่อนลงนามในสัญญา ซึ่งเป็นวิสัยปกติทางธุรกิจ เมื่อมีข้อความและเงื่อนไขสำคัญที่โจทก์และจำเลยยังตกลงกันไม่ได้ และทั้งสองฝ่ายมีความประสงค์ชัดเจนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันในภายหลัง การที่ยังตกลงกันไม่เรียบร้อยและยังไม่ได้เซ็นสัญญา ในทางกฎหมายจึงต้องถือว่าสัญญายังไม่เกิดขึ้น

จากเหตุผลดังกล่าว เมื่อสัญญายังไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะผู้ผิดสัญญา และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการย่อมไม่มีสิทธิที่จะมากำหนดระยะเวลาเส้นตายเพื่อบังคับให้โจทก์ต้องเซ็นสัญญาตามแบบพิมพ์ที่ตนเองต้องการแต่เพียงฝ่ายเดียว ศาลฎีกาจึงพิพากษาว่า การที่โครงการริบเงินมัดจำค่าจองห้องชุดไปนั้น เป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิเรียกเงินจำนวน 380,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย คืนจากโครงการได้อย่างเต็มจำนวน

คำพิพากษาคดีนี้ถือเป็นบรรทัดฐานที่ให้ความคุ้มครองผู้บริโภคและนักลงทุนได้อย่างดีเยี่ยม โดยให้ข้อคิดสำคัญว่า เงินจองหรือเงินมัดจำนั้น ไม่ใช่สิ่งที่ผู้ขายจะสามารถริบได้ตามอำเภอใจเสมอไป หากการที่ไม่ได้เซ็นสัญญาเกิดจากการที่ทั้งสองฝ่ายยังตกลงเงื่อนไขที่เป็นสาระสำคัญกันไม่ได้จริงๆ โดยไม่ได้เกิดจากการที่ผู้ซื้อจงใจเบี้ยวหรือทิ้งเงินจองไปเฉยๆ เมื่อสัญญายังไม่เกิดขึ้นตามกฎหมาย ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะปฏิเสธการเซ็นสัญญาและเรียกเงินจองคืนได้ตามกฎหมายทุกประการ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว