จองบ้านแล้วเปลี่ยนใจ โครงการจะริบเงินหมดทั้งก้อนได้หรือไม่?

จองบ้านแล้วเปลี่ยนใจ โครงการจะริบเงินหมดทั้งก้อนได้หรือไม่?

          เมื่อตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักต้องชำระเงินสองส่วนหลักในวันแรกๆ คือ "เงินจอง" และ "เงินทำสัญญา" ซึ่งทางโครงการมักระบุข้อความมาตรฐานในเอกสารใบจองว่า หากผู้จองไม่มาทำสัญญาตามกำหนดหรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข โครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระไว้ทั้งหมดโดยไม่มีข้อยกเว้น เมื่อเกิดปัญหาจนผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินธุรกรรมต่อได้ ผู้ซื้อมักต่อสู้ว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่ไม่เป็นธรรมและมัดจำนั้นสูงเกินส่วน แต่ในมุมมองของกฎหมาย เงินทั้งสองก้อนนี้มีสถานะทางนิติกรรมที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง และอำนาจในการริบของโครงการไม่ได้ครอบคลุมเงินทุกบาททุกสตางค์

          ประเด็นข้อพิพาทนี้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2139/2565 โดยเรื่องราวเริ่มต้นจากโจทก์ได้ติดต่อจองบ้านตัวอย่างพร้อมที่ดินจำนวน 2 แปลงในโครงการของจำเลย ราคารวมกันสูงถึง 16,300,000 บาท ในวันทำสัญญาจอง โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยรวมทั้งสิ้น 500,000 บาท ซึ่งในเอกสารสัญญาจองได้แยกรายละเอียดออกเป็นเงินจองรวม 200,000 บาท และเงินทำสัญญารวม 300,000 บาท ต่อมาโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ยอมแก้ไขพื้นไม้และบันไดตามที่ตกลง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและทวงเงินคืน

          ฝ่ายจำเลยเห็นว่าตนไม่ได้ผิดสัญญา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไว้ทั้งหมด 500,000 บาท โจทก์จึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลผู้บริโภคเพื่อเรียกเงินคืน โดยอ้างว่าสัญญาจองเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่ไม่เป็นธรรม และการเรียกเงินจองสูงกว่าใบเสนอราคาถือเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคเกินสมควร อีกทั้งเงินที่วางไว้เป็นมัดจำที่สูงเกินส่วน ศาลจึงต้องลดลงให้เหลือเท่าความเสียหายจริง

          ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคได้พิจารณาประเด็นแรกเรื่องสัญญาสำเร็จรูปและข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม โดยวางหลักว่า สัญญาจองฉบับนี้มีข้อความระบุชื่อ แบบบ้าน ราคา โพรโมชัน รายการเงินจอง เงินทำสัญญา และข้อตกลงริบเงินหากไม่มาทำสัญญาตามกำหนด อันเป็นสาระสำคัญตามปกติทั่วไปของสัญญาจอง มิได้มีข้อตกลงใดที่บังคับให้ผู้บริโภคต้องรับภาระเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด หรือให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่มีเหตุผลอันสมควร

          แม้จะมีการตกลงวางเงินจองและเงินทำสัญญาสูงกว่าที่ระบุไว้ในใบเสนอราคา ก็ถือเป็นเจตนาของคู่สัญญาตามประเพณีทางการค้าที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ จึงไม่เข้าข่ายเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

          อย่างไรก็ตาม ในประเด็นเรื่องการริบเงิน ศาลฎีกาได้แยกวินิจฉัยความแตกต่างระหว่างเงินทั้งสองก้อนไว้อย่างชัดเจน โดยในส่วนของ "เงินจอง" จำนวน 200,000 บาทนั้น ถือเป็น "มัดจำ" ที่ส่งมอบเพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยย่อมมีสิทธิริบได้ และเมื่อเทียบสัดส่วนเงินจอง 200,000 บาท กับราคาบ้านตัวอย่างทั้งสองหลังที่มีมูลค่ารวม 16.3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่ถึงร้อยละ 2 ของราคาซื้อขาย จึงมิใช่มัดจำที่สูงเกินส่วน จำเลยจึงชอบที่จะริบเงินจอง 200,000 บาทนี้ได้ทั้งหมด

          แต่ในส่วนของ "เงินทำสัญญา" จำนวน 300,000 บาทนั้น ศาลฎีกาชี้ว่ามิใช่มัดจำ หากแต่มีลักษณะเป็น "การชำระราคาบ้านล่วงหน้าบางส่วน" เมื่อเอกสารจองกำหนดให้โครงการริบเงินส่วนนี้ได้เมื่อผู้ซื้อผิดสัญญา ข้อตกลงให้ริบเงินทำสัญญาจึงมีสถานะเป็น "เบี้ยปรับ" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และ 381 ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจตามมาตรา 383 วรรคหนึ่ง ในการปรับลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ เมื่อพิเคราะห์ว่าจำเลยได้ริบเงินมัดจำไปแล้วถึง 200,000 บาท และความเสียหายจากการที่โจทก์ผิดสัญญาทำให้จำเลยเสียโอกาสในการนำบ้านตัวอย่างไปขายให้คนอื่นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น

          การที่จำเลยจะริบเงินทำสัญญาอีก 300,000 บาท จึงถือเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนอย่างยิ่ง ศาลฎีกาจึงใช้ดุลพินิจปรับลดเบี้ยปรับในส่วนเงินทำสัญญาลงเหลือเพียง 30,000 บาท และสั่งให้จำเลยต้องคืนเงินทำสัญญาที่เหลืออีก 270,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้เป็นแนวทางสำคัญในการคุ้มครองสิทธิของผู้จองซื้ออสังหาริมทรัพย์ แม้ในใบจองโครงการจะเขียนว่าริบเงินทั้งหมด แต่ต้องแยกดูให้ชัดเจนว่าส่วนใดคือมัดจำและส่วนใดคือเงินค่างวดหรือเงินทำสัญญา โครงการมีสิทธิริบได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยเฉพาะเงินจองที่เป็นมัดจำตามสมควรเท่านั้น ส่วนเงินทำสัญญาถือเป็นการจ่ายค่าบ้านล่วงหน้าที่มีสถานะเป็นเบี้ยปรับ หากโครงการยึดไว้ทั้งหมด ผู้บริโภคชอบที่จะใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้ปรับลดและสั่งคืนเงินส่วนใหญ่นั้นกลับคืนมาได้

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer