ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่นด้วยความยินยอม บ้านตกเป็นของใคร

ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่นด้วยความยินยอม บ้านตกเป็นของใคร

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7084/2550)

          ปัญหาข้อพิพาทในครอบครัวเกี่ยวกับเรื่องที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นหนึ่งในคดีความที่มักขึ้นสู่ศาลอยู่บ่อยครั้ง โดยเฉพาะประเด็นที่ว่า "หากเราปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของบุคคลอื่น บ้านหลังนั้นจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินหรือไม่" คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7084/2550 ได้วางบรรทัดฐานและอธิบายหลักกฎหมายในเรื่อง "ส่วนควบ" ไว้อย่างชัดเจนและน่าสนใจ โดยเป็นเรื่องราวข้อพิพาทระหว่าง "มารดา" (โจทก์) และ "บุตรชาย" (จำเลย)

          ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นจาก นางศุข (ยาย) เป็นเจ้าของที่ดิน ต่อมาได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่หลานชาย (จำเลย) โดยมีมารดาของจำเลย (โจทก์) เป็นผู้จัดการมรดก และได้จัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้บุตรชายเรียบร้อยแล้ว

          ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อบนที่ดินแปลงนั้น มี บ้านเลขที่ 34 และ บ้านทรงบังกะโลส่วนต่อเติม ปลูกสร้างอยู่ มารดา (โจทก์) ฟ้องขับไล่บุตรชาย (จำเลย) ให้ออกจากบ้านและขอรื้อถอนบ้านออกไป โดยอ้างว่าตนเองเป็นคนปลูกสร้างบ้านหลังนี้มาตั้งแต่สมัยแต่งงานใหม่ๆ ในขณะที่บุตรชายต่อสู้ว่า บ้านหลังนี้ยายเป็นคนปลูกบนที่ดินของยาย เมื่อที่ดินตกเป็นของตน บ้านก็ต้องตกเป็น "ส่วนควบ" ของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของตนด้วยเช่นกัน

          ศาลฎีกาได้พิจารณาพยานหลักฐานอย่างละเอียด โดยแยกพิจารณาออกเป็น 2 ส่วน คือ ตัวบ้านเรือนไทย (บ้านเลขที่ 34) และ บ้านทรงบังกะโลที่ต่อเติมขึ้นมาภายหลัง

          1. บ้านเลขที่ 34 (เรือนหอ) ศาลรับฟังพยานหลักฐานจากฝ่ายมารดาที่มีน้ำหนักน่าเชื่อถือกว่า ทั้งหลักฐานการเป็นเจ้าบ้าน ทุนทรัพย์ที่ใช้ก่อสร้าง (เงินจากการทำนา 280 บาทในสมัยนั้น) และพยานบุคคลระดับผู้นำชุมชน (ผู้ใหญ่บ้านและกำนัน) ที่เบิกความสอดคล้องกันว่า มารดาเป็นผู้ปลูกสร้างบ้านหลังนี้เพื่อใช้เป็นเรือนหอตอนแต่งงาน โดยได้รับ "ความอนุญาตและความยินยอม" จากตากับยาย (เจ้าของที่ดินในขณะนั้น) ซึ่งในตอนที่สร้างบ้านนั้น บุตรชาย (จำเลย) ยังไม่เกิดด้วยซ้ำ ข้ออ้างของบุตรชายที่ว่ายายเป็นคนสร้างจึงเป็นเพียงการกล่าวอ้างลอยๆ

          2. บ้านทรงบังกะโล (ส่วนต่อเติม) สำหรับส่วนต่อเติม บุตรชายอ้างว่าตนเป็นคนจ้างช่างมาทำ แต่คำเบิกความกลับสับสนขัดแย้งกันเองเรื่องชื่อช่าง ในขณะที่ฝ่ายมารดามีพยานคือ กำนันตำบลบางซ้าย มายืนยันว่ามารดาเคยมาปรึกษาเรื่องการทำแบบขออนุญาตก่อสร้างต่อเติมกับเทศบาล ศาลจึงรับฟังว่ามารดาเป็นผู้ต่อเติมบ้านทรงบังกะโลนี้เช่นกัน

          หัวใจสำคัญของคดีนี้อยู่ที่การปรับใช้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ซึ่งเป็นข้อยกเว้นของหลักเรื่องส่วนควบ โดยปกติแล้ว ทรัพย์ใดที่ติดกับที่ดินเป็นการถาวร ย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น (เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างด้วย) แต่มาตรา 146 กำหนดข้อยกเว้นไว้ว่า “ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดิน หรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย”

          เมื่อศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงได้ว่า มารดาปลูกสร้างบ้านโดยได้รับ "ความยินยอม" จากบิดามารดาของตน (ตากับยายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินในขณะนั้น) มารดาจึงอยู่ในฐานะ "ผู้มีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น"

          ผลทางกฎหมายคือ บ้านเลขที่ 34 รวมถึงส่วนต่อเติมทรงบังกะโล ย่อมไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน แม้ต่อมาที่ดินจะถูกโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นของบุตรชายตามพินัยกรรมก็ตาม บ้านก็ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของมารดาอยู่เช่นเดิม

          ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลล่าง ให้ขับไล่บุตรชาย (จำเลย) และบริวารออกจากบ้าน ห้ามเข้าเกี่ยวข้อง และอนุญาตให้มารดา (โจทก์) รื้อถอนบ้านของตนออกไปจากที่ดินได้ หากไม่ปฏิบัติตามต้องชดใช้ค่าเสียหาย คำพิพากษาคดีนี้เป็นอุทาหรณ์ทางกฎหมายที่ชัดเจนว่า การเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้หมายความว่าจะเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นเสมอไป หากสิ่งปลูกสร้างนั้นถูกสร้างขึ้นโดยบุคคลอื่นที่ได้รับความยินยอมหรือมีสิทธิตามกฎหมาย สิ่งปลูกสร้างนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบ และกรรมสิทธิ์จะยังคงเป็นของผู้ปลูกสร้างอย่างสมบูรณ์

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว