ผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนด เจ้าของจะริบเงินประกันพร้อมคิดค่าปรับซ้ำซ้อนได้หรือไม่?

ในสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์หรือสำนักงาน ผู้ให้เช่ามักเขียนสัญญาป้องกันความเสี่ยงไว้รัดกุม โดยกำหนดทั้งการริบเงินประกันการเช่าหากไม่บอกกล่าวล่วงหน้า และยังกำหนดค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดแยกไว้ต่างหากอีกก้อนหนึ่ง เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนหมดสัญญา ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่มักเรียกร้องเงินทั้งสองก้อนพร้อมกัน โดยอ้างว่าเป็นข้อตกลงที่ระบุไว้ชัดเจนในสัญญา แต่ในมุมมองของกฎหมาย เงินทั้งสองก้อนนี้ต่างมีสถานะเป็น "เบี้ยปรับ" เพื่อชดเชยความเสียหายจากการผิดสัญญาเรื่องเดียวกัน และหากตั้งไว้สูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจปรับลดลงได้

คดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4932/2541 เกิดขึ้นจากจำเลยได้เช่าพื้นที่อาคารของโจทก์ มีกำหนดเวลา 3 ปี โดยสัญญาเช่ากำหนดให้จำเลยวางเงินประกันการเช่าล่วงหน้า 4 เดือน จำนวน 867,000 บาท ซึ่งระบุให้โจทก์นำไปหักค่าน้ำค่าไฟหรือหนี้ค้างชำระได้ และมีสิทธิริบได้ทั้งจำนวนหากจำเลยไม่บอกกล่าวเลิกสัญญาล่วงหน้า 3 เดือน

นอกจากนี้ในสัญญาข้อ 6.2 ยังระบุอีกว่า หากจำเลยบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด จำเลยต้องชำระค่าชดเชยเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าอีก 4 เดือนเพิ่มขึ้นอีกต่างหาก ต่อมาจำเลยได้บอกเลิกสัญญาและขนย้ายทรัพย์สินออกไปก่อนครบกำหนดสัญญาโดยไม่ได้บอกกล่าวล่วงหน้า โจทก์จึงฟ้องร้องเรียกเงินค่าชดเชย ริบเงินประกัน และเรียกค่าเสียหายทางธุรกิจจากการตกแต่งพื้นที่และการขาดผลประโยชน์อื่นรวมกว่า 14 ล้านบาท

ศาลฎีกาได้วิเคราะห์ลักษณะของเงินประกันและค่าชดเชยตามข้อสัญญาอย่างละเอียด โดยวินิจฉัยว่า ทั้งเงินประกันการเช่าที่ตกลงให้ริบได้เมื่อไม่บอกล่วงหน้า และเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด ต่างเป็นกรณีที่จำเลยสัญญาว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งแก่โจทก์เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เงินทั้งสองจำนวนนี้จึงตกเป็น "เบี้ยปรับ" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และ 381

แม้สัญญาจะเรียกชื่อต่างกันและอ้างเหตุในการริบคนละข้อ แต่จุดเริ่มต้นของสิทธิเกิดขึ้นจากการที่จำเลยเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเช่นเดียวกัน การที่โจทก์จะริบทั้งเงินประกันและเรียกค่าชดเชยอีก 4 เดือนพร้อมกัน จึงถือเป็น "เบี้ยปรับที่ซ้ำซ้อนกัน" เพราะต่างเป็นเงินประกันค่าเสียหายล่วงหน้าจากการผิดสัญญาเช่า เมื่อพิจารณาถึงทางได้เสียทุกทางแล้วเห็นว่าเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน ศาลจึงใช้อำนาจตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 ปรับลดเบี้ยปรับลงตามสมควร โดยให้ปรับเฉพาะค่าชดเชยการเลิกสัญญาก่อนกำหนดเพียงกรณีเดียวเท่านั้น

สำหรับค่าเสียหายทางธุรกิจที่โจทก์เรียกร้อง เช่น ค่าตกแต่งอาคารหรือค่าเสียหายที่โจทก์ต้องบอกเลิกสัญญากับลูกค้ารายอื่นเพื่อเปิดทางให้จำเลยเช่านั้น ศาลฎีกาชี้ชัดว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก่อนการทำสัญญากับจำเลย ซึ่งโจทก์ชอบที่จะนำไปบวกคำนวณไว้ในค่าเช่าหรือเบี้ยปรับตั้งแต่แรกได้ แต่จะนำมาฟ้องเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายตามมาตรา 222 ไม่ได้ เพราะค่าสินไหมทดแทนตามกฎหมายจะต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่จำเลยผิดสัญญาแล้วเท่านั้น

นอกจากนี้ ในส่วนของเงินอีก 1,700,000 บาท ที่จำเลยจ่ายไว้ในระหว่างสัญญาเพื่อเป็นค่าจัดหาโทรศัพท์ แม้ในสัญญาจะเขียนคำว่า "มัดจำ" แต่เมื่อไม่ใช่เงินที่ส่งมอบให้ในวันทำสัญญาเพื่อเป็นพยานหลักฐานในการเกิดสัญญา จึงไม่ใช่มัดจำตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 และเมื่อสัญญาเช่าระบุชัดเจนว่าจะคืนเงินส่วนนี้ให้ทันทีที่หักค่าใช้โทรศัพท์ครบถ้วนเมื่อสัญญาเลิกกัน แม้จำเลยจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ก็ไม่มีสิทธิริบเงินก้อนนี้ โจทก์มีสิทธิเพียงหักค่าโทรศัพท์ที่ค้างชำระออกไป แล้วต้องคืนเงินที่เหลือทั้งหมดให้แก่จำเลย

คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้เป็นแนวทางสำคัญในการร่างสัญญาและการดำเนินคดี ผู้ให้เช่าต้องตระหนักว่า การเขียนข้อกำหนดเรียกค่าปรับหลายทอดซ้อนกัน แม้ลูกหนี้จะยอมลงชื่อในสัญญา แต่หากมีลักษณะเป็นการเรียกเบี้ยปรับซ้ำซ้อนจากมูลเหตุความเสียหายเดียวกัน ศาลย่อมมีอำนาจแทรกแซงเพื่อลดจำนวนเงินลงให้เหลือเท่าที่พอสมควรได้เสมอ ขณะเดียวกันเงินที่เรียกชื่อว่ามัดจำ หากไม่ได้มอบให้ในขณะทำสัญญาและสัญญาระบุให้คืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา เจ้าของสถานที่ก็ไม่มีสิทธิยึดไว้เป็นของตนเองได้ตามใจชอบ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer