เช่าบ้านพร้อมเฟอร์นิเจอร์ พังจากการใช้งานปกติ ใครต้องจ่าย?

เช่าบ้านพร้อมเฟอร์นิเจอร์ พังจากการใช้งานปกติ ใครต้องจ่าย?

          ข้อพิพาทคลาสสิกระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่าที่พบเจอกันบ่อยที่สุด มักหนีไม่พ้นเรื่องความเสียหายของบ้านและเฟอร์นิเจอร์เมื่อถึงเวลาสิ้นสุดสัญญา เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักอ้างข้อสัญญามาตรฐานที่ระบุว่า "ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีและซ่อมแซมสิ่งที่สึกหรอ" มาเป็นเหตุผลในการหักเงินประกันค่าเช่า หรือฟ้องร้องเรียกค่าปรับปรุงซ่อมแซมบ้านขนานใหญ่จากผู้เช่า โดยมองว่าเมื่อผู้เช่าเข้ามาอยู่อาศัยแล้ว ย่อมต้องดูแลรับผิดชอบทุกความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ในมุมมองของกฎหมาย หน้าที่การบำรุงรักษาของผู้เช่าไม่ได้ครอบคลุมไปถึงการซ่อมแซมใหญ่ที่มีความจำเป็นเพื่อรักษาตัวทรัพย์สิน

          ประเด็นข้อกฎหมายนี้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดไว้อย่างชัดเจนในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2548 เรื่องราวเริ่มต้นจากโจทก์ได้ทำสัญญาเช่าบ้านพักอาศัยพร้อมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวจากจำเลยเป็นเวลา 3 ปี โดยวางเงินประกันการเช่าไว้จำนวน 99,000 บาท

          ต่อมาจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดโดยอ้างความจำเป็นต้องใช้บ้าน โจทก์ยินยอมย้ายออกโดยขอให้หักค่าเช่างวดสุดท้ายออกจากเงินประกันและคืนเงินส่วนที่เหลือให้ แต่จำเลยกลับปฏิเสธไม่ยอมคืนเงินประกัน พร้อมทั้งฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายเป็นเงินจำนวนมาก โดยอ้างว่าเกิดเหตุไฟฟ้าลัดวงจร ทรัพย์สินภายในบ้านและสวนรอบบ้านชำรุดทรุดโทรม และโจทก์มีหน้าที่ตามสัญญาข้อ 3 และข้อ 4 ที่จะต้องบำรุงรักษาทรัพย์สิน ซ่อมแซมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกติ รวมทั้งต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในระหว่างการเช่า

          ศาลฎีกาได้นำข้อความในสัญญาเช่าและบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาพิจารณาวินิจฉัยขอบเขตหน้าที่ของคู่สัญญา โดยเริ่มต้นจากการแปลความสัญญาเช่าว่า เมื่อสัญญาระบุการเช่าบ้าน เฟอร์นิเจอร์ และของใช้ส่วนตัว การพิจารณาเรื่องการซ่อมแซมจึงต้องหมายรวมถึงทรัพย์สินเหล่านั้นทั้งหมดด้วย

          ส่วนข้อสัญญาที่ระบุให้ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยเพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานปกติตามสัญญาข้อ 4 นั้น แท้จริงแล้วมีความหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 เท่านั้น คือผู้เช่ามีหน้าที่เพียงสงวนทรัพย์สินเสมอกับวิญญูชนพึงสงวนทรัพย์ตนเอง และทำการ "บำรุงรักษาหรือซ่อมแซมเล็กน้อย" เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าซ่อมแซมในทุกกรณีไม่

          นอกจากนี้ ในประเด็นสัญญาข้อ 3 ที่ระบุให้ผู้เช่าชำระค่าสาธารณูปโภคและรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่าหรือบริวาร ศาลฎีกาชี้ว่าข้อตกลงดังกล่าวมีเจตนาเพียงกำหนดความรับผิดในค่าน้ำ ค่าไฟ และความเสียหายต่อระบบสาธารณูปโภคที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าเท่านั้น ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้ผู้เช่าต้องมารับผิดชอบซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินแทนเจ้าของบ้าน

          เมื่อพิจารณาจากรายการซ่อมแซมที่จำเลยนำมาเรียกร้อง เช่น การปรับปรุงสวนและซ่อมแซมโครงสร้าง ศาลเห็นว่าเป็น "การซ่อมแซมใหญ่" ซึ่งเป็นเรื่องจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่โดยตรงของจำเลยผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 และมาตรา 550 จำเลยจึงไม่มีสิทธินำค่าซ่อมแซมใหญ่เหล่านี้มาผลักภาระให้โจทก์หรือนำมาหักออกจากเงินประกัน ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้จำเลยต้องคืนเงินประกันค่าเช่าส่วนที่เหลือพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ถือเป็นบรรทัดฐานสำคัญสำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้านไม่อาจนำข้อความมาตรฐานในสัญญามาอ้างเพื่อบังคับให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าปรับปรุงบ้านหรือค่าบูรณะใหญ่ได้ เพราะหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายจำกัดอยู่เพียงการดูแลรักษาตามปกติและซ่อมแซมเรื่องเล็กๆ น้อยๆ เท่านั้น หากเป็นความเสื่อมสภาพตามกาลเวลาหรือการซ่อมแซมใหญ่เพื่อรักษาตัวทรัพย์ กฎหมายบัญญัติชัดแจ้งว่าเป็นภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้านที่จะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองทั้งสิ้น

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer