อุทาหรณ์โอนโฉนดให้คนซื้อไปกู้แบงก์ แอบแจ้งหายออกใบแทนขายต่อ โดนคุกทันที!

ในการซื้อขายบ้านและที่ดิน ปัญหาที่สร้างความเสียหายให้แก่ผู้ขายอยู่บ่อยครั้งคือการที่ผู้ขายใจดี ยอมจดทะเบียนโอนชื่อในโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ซื้อไปก่อน ทั้งที่ผู้ซื้อยังชำระเงินไม่ครบ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อนำโฉนดไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร โดยผู้ขายใช้วิธียึดตัวจริงของโฉนดที่ดินเก็บรักษาไว้กับตนเองเป็นหลักประกัน แต่ผู้ซื้อที่ขาดความสุจริตกลับอาศัยช่องว่างทางกฎหมาย เดินไปแจ้งความเท็จกับตำรวจว่าโฉนดที่ดินสูญหาย แล้วนำใบแจ้งความไปยื่นขอออก "ใบแทนโฉนดที่ดิน" ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนจะนำไปขายต่อให้บุคคลอื่น ทำให้ผู้ขายสูญเสียทั้งที่ดินและไม่ได้รับเงินส่วนที่เหลือ

คดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ได้วางบรรทัดฐานทั้งในทางอาญาและทางแพ่งไว้อย่างเฉียบขาด คดีนี้ผู้ซื้อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในราคา 6,000,000 บาท โดยวางเงินมัดจำและผ่อนชำระไปเพียงบางส่วน ยังคงค้างชำระเงินอีก 4,800,000 บาท ทั้งสองฝ่ายตกลงให้ออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อของผู้ซื้อเพื่อให้ผู้ซื้อนำไปยื่นกู้ธนาคารมาจ่ายส่วนที่เหลือ โดยผู้ขายเป็นผู้เก็บรักษาโฉนดตัวจริงไว้ ต่อมาผู้ซื้อกลับนำความเท็จไปแจ้งต่อพนักงานสอบสวนว่าโฉนดที่ดินของตนสูญหาย แล้วนำรายงานประจำวันไปยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดต่อเจ้าพนักงานที่ดินจนได้รับใบแทนมา

จากนั้นก็นำไปจดทะเบียนจำนองและโอนขายต่อให้บุคคลภายนอก พนักงานอัยการจึงยื่นฟ้องผู้ซื้อในความผิดฐานแจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการและใช้เอกสารนั้น ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และมาตรา 268 ขณะที่ผู้จัดการมรดกของผู้ขายซึ่งเสียชีวิตไปแล้ว ได้ยื่นคำร้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเป็นราคาที่ดินที่ค้างชำระเข้ามาในคดีอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1

ศาลฎีกาวินิจฉัยประเด็นความผิดทางอาญาว่า ขณะที่จำเลยไปแจ้งความว่าโฉนดสูญหายและยื่นขอออกใบแทนโฉนดนั้น จำเลยรู้อยู่แก่ใจดีว่ายังชำระราคาที่ดินไม่ครบถ้วน และโฉนดที่ดินตัวจริงเก็บรักษาอยู่ที่ผู้ขาย การกระทำของจำเลยจึงเป็นการแจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการและใช้เอกสารนั้นโดยมีเจตนาทุจริต ถือเป็นความผิดตามกฎหมายและเป็นพฤติการณ์ที่ร้ายแรง ไม่เคารพยำเกรงต่อกฎหมาย อีกทั้งหลังเกิดเหตุจำเลยไม่เคยสำนึกผิดหรือบรรเทาผลร้ายให้แก่ผู้เสียหาย ศาลฎีกาจึงพิพากษาลงโทษจำคุก 4 เดือน โดยไม่รอการลงโทษ

สำหรับหัวใจสำคัญในส่วนแพ่งที่จำเลยต่อสู้ว่า ความผิดฐานแจ้งความเท็จเป็นความผิดต่อรัฐ ผู้เสียหายไม่มีสิทธิเรียกค่าที่ดินที่ค้างชำระเข้ามาในคดีอาญาตามมาตรา 44/1 นั้น ศาลฎีกาได้วางหลักวินิจฉัยไว้อย่างชัดเจนว่า การที่จำเลยนำหลักฐานการแจ้งความเท็จไปขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้งที่ยังชำระราคาไม่ครบ แล้วนำที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ไปขายต่อให้บุคคลอื่น ย่อมส่งผลโดยตรงให้สิทธิในกรรมสิทธิ์ของผู้ขายต้องถูกเปลี่ยนแปลงและกระทบกระเทือนจนสิทธิที่มีอยู่สิ้นไปหรือลดน้อยถอยลง ความเสียหายในทางทรัพย์สินของผู้ขายจึงเป็นผลโดยตรงจากการกระทำความผิดอาญาที่พนักงานอัยการฟ้องร้อง ผู้จัดการมรดกของผู้ขายจึงมีสิทธิยื่นคำร้องเรียกค่าสินไหมทดแทนเข้ามาในคดีอาญาได้ทันทีโดยไม่ต้องไปฟ้องแพ่งแยกต่างหาก ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนบังคับให้จำเลยชดใช้เงินค่าที่ดินที่ค้างชำระจำนวน 4,800,000 บาท ให้แก่ผู้ร้องจนครบถ้วน

คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนใจทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างยิ่ง สำหรับผู้ขาย การโอนชื่อในโฉนดไปก่อนได้รับเงินครบแม้จะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ก็ยังมีความเสี่ยงสูง ควรจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากเพื่อความมั่นคงทางทะเบียน ส่วนผู้ซื้อที่คิดจะใช้วิธีซิกแซ็กแจ้งความเท็จเพื่อออกใบแทนโฉนดไปขายต่อ ถือเป็นการกระทำความผิดอาญาแผ่นดินที่มีโทษจำคุกจริงไม่รอลงอาญา และยังต้องถูกบังคับให้ชดใช้เงินค่าที่ดินทั้งหมดในคดีอาญาทันทีอีกด้วย

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer