นิติคอนโด แจ้งหนี้ส่วนกลางช้าเกินกำหนด ศาลฎีกาใหญ่ชี้ สิทธิไม่ตัด ยังขอกันเงินที่เหลือจากจำนองได้

นิติคอนโด แจ้งหนี้ส่วนกลางช้าเกินกำหนด ศาลฎีกาใหญ่ชี้ สิทธิไม่ตัด ยังขอกันเงินที่เหลือจากจำนองได้

          ปัญหาหนี้ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมค้างชำระเป็นข้อพิพาทเรื้อรังที่นิติบุคคลอาคารชุดต้องเผชิญอยู่เป็นประจำ โดยเฉพาะเมื่อเจ้าของห้องชุดถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือสถาบันการเงินผู้รับจำนองนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดออกขายทอดตลาด ตามขั้นตอนปกติ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีหนังสือแจ้งเตือนไปยังนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระภายในกำหนดเวลาสามสิบวัน เพื่อกันเงินจากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ส่วนกลางก่อนเจ้าหนี้อื่น แต่หากเกิดเหตุขลุกขลักจนนิติบุคคลไม่ได้แจ้งหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้ก่อน และไม่ได้ส่งยอดหนี้ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดสามสิบวัน นิติบุคคลจะหมดสิทธิได้รับชำระหนี้ค่าส่วนกลางไปเลยหรือไม่ หรือยังคงมีความคุ้มครองตามกฎหมายหลงเหลืออยู่

          ประเด็นข้อพิพาทสำคัญระดับประเทศนี้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดโดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2644/2569 เรื่องราวเริ่มต้นจากโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและผู้รับจำนอง ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดทรัพย์จำนองห้องชุดในอาคารชุดแห่งหนึ่งในจังหวัดภูเก็ต เพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ส่งหนังสือแจ้งการยึดห้องชุดและขอให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าส่วนกลางภายในสามสิบวัน แต่ส่งหมายโดยวิธีปิดหมายไว้ที่บริเวณห้องชั้นล่างใกล้ทางเข้าออกอาคารชุด เนื่องจากเจ้าหน้าที่ประจำอาคารไม่ยอมรับหมายแทน

          ต่อมาล่วงเลยเวลาไปหลายปี นิติบุคคลอาคารชุดผู้ร้องจึงได้มายื่นแบบแจ้งรายการหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อขอกันเงินที่ขายทอดตลาดได้ แต่เจ้าพนักงานบังคับคดียกคำร้อง โดยให้เหตุผลว่านิติบุคคลไม่แจ้งหนี้ภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันปิดหมาย จึงไม่อาจกันเงินให้ได้ นิติบุคคลจึงยื่นคำร้องต่อศาลว่าการส่งหมายไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไปปิดหมาย ณ สำนักงานขาย มิใช่ที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคล จึงขอให้ศาลสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรับแจ้งหนี้และกันเงินมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางก่อนเจ้าหนี้จำนอง

          ศาลฎีกาได้วินิจฉัยประเด็นแรกเรื่องการส่งหมาย โดยเห็นว่าบริเวณที่เจ้าพนักงานนำหมายไปปิดคือบริเวณชั้นล่างของอาคารชุด ซึ่งเป็นทางเข้าออกทางเดียวของอาคารสูงหกชั้น และเป็นสถานที่ตั้งของอาคารชุดรวมถึงสำนักงานนิติบุคคลตามเอกสารทะเบียน การปิดหมายดังกล่าวจึงถือเป็นการส่งหมายโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว และนิติบุคคลมิได้แจ้งรายการหนี้ค่าส่วนกลางภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายจริง ทว่าในประเด็นสำคัญที่ว่า เจ้าพนักงานบังคับคดียังจำต้องรับแจ้งรายการหนี้ค่าส่วนกลางของผู้ร้องเพื่อกันเงินไว้ชำระหนี้หรือไม่นั้น ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานคุ้มครองสิทธิของนิติบุคคลไว้อย่างลึกซึ้ง

          ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) ได้บัญญัติให้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีสถานะเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 273 (1) ซึ่งมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด และตามมาตรา 41 วรรคท้าย กำหนดว่าหากผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดินแล้ว จึงจะถือว่าบุริมสิทธินี้อยู่ในลำดับก่อนจำนอง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่านิติบุคคลผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ค่าส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้ก่อน จึงเป็นผลให้นิติบุคคลไม่ใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนอง แต่ถึงกระนั้น นิติบุคคลก็ยังคงมีสถานะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิตามกฎหมายที่มีสิทธิขอกันส่วนเงินอยู่ดี

          ดังนั้น แม้นิติบุคคลจะไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดสามสิบวันตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 335 วรรคสองก็ตาม แต่สิทธิในฐานะเจ้าหนี้บุริมสิทธิเหนือห้องชุดตามกฎหมายไม่ได้สูญเสียไปแต่อย่างใด เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงมีหน้าที่ต้องรับแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระของนิติบุคคล เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดในส่วนที่เหลือจากการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้จำนอง มาจัดสรรชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดต่อไป

          คำพิพากษาของที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาฉบับนี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญอย่างยิ่งต่อการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ โดยสรุปหลักการคุ้มครองได้สองระดับ กล่าวคือ หากต้องการตัดหน้าเจ้าหนี้จำนอง นิติบุคคลต้องแจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ถูกต้อง แต่หากไม่ได้แจ้งที่ดินหรือส่งยอดต่อบังคับคดีล่าช้าเกินกำหนดสามสิบวัน นิติบุคคลจะเพียงแค่เสียสิทธิในการแซงหน้าเจ้าหนี้จำนองเท่านั้น แต่บุริมสิทธิค่าส่วนกลางไม่ได้ดับสลายไป เมื่อขายทอดตลาดห้องชุดได้และหักชำระหนี้ให้เจ้าหนี้จำนองแล้ว หากยังมีเงินเหลือ เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องกันเงินส่วนที่เหลือดังกล่าวมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระให้แก่นิติบุคคลเสมอ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer