จดทะเบียนโอนแค่ที่ดิน แต่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อบ้านด้วย บ้านเป็นของผู้ซื้อหรือผู้ขาย

จดทะเบียนโอนแค่ที่ดิน แต่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อบ้านด้วย บ้านเป็นของผู้ซื้อหรือผู้ขาย

          ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เรามักพบเห็นการตกลงซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอยู่เสมอ แต่ในทางปฏิบัติมักมีข้อผิดพลาดทางนิติกรรมเกิดขึ้นบ่อยครั้ง เช่น คู่สัญญาพากันไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน โดยระบุในสารบบสัญญาเฉพาะตัวที่ดินเพียงอย่างเดียว มิได้ระบุรวมสิ่งปลูกสร้างลงไปด้วย หรืออาจมีการทำสัญญาซื้อขายบ้านแยกต่างหากกันเองอีกหนึ่งฉบับโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด

          ทำให้เกิดข้อกังขาตามมาว่า เมื่อสัญญาซื้อขายตัวบ้านตกเป็นโมฆะเพราะมิได้จดทะเบียน ผู้รับโอนที่ดินจะได้บ้านหลังดังกล่าวมาเป็นของตนเองด้วยหรือไม่ หรือตัวบ้านยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิมจนเปิดช่องให้เจ้าหนี้ของเจ้าของเดิมนำเจ้าพนักงานบังคับคดีตามมายึดบ้านไปขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้

          ในมิติของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้มีหลักการสำคัญที่คุ้มครองเจ้าของที่ดินไว้ผ่านเรื่องของทรัพย์ประธานและทรัพย์อุปกรณ์ โดยเฉพาะหลักเรื่อง "ส่วนควบ" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติไว้อย่างเด็ดขาดว่า เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น บ้านหรืออาคารโรงเรือนที่ปลูกสร้างตรึงตราอยู่บนที่ดินอย่างถาวร ย่อมถือเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้นโดยสภาพ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานไปยังบุคคลใดอย่างสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว กรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบย่อมโอนติดตามไปเป็นของผู้รับโอนที่ดินทันทีโดยผลของกฎหมาย แม้ว่าจะไม่มีการจดทะเบียนซื้อขายตัวบ้านแยกต่างหาก หรือสัญญาซื้อขายบ้านที่ทำกันเองจะตกเป็นโมฆะก็ตาม

          แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3737/2553 ได้สร้างบรรทัดฐานรับรองหลักการนี้ไว้อย่างชัดแจ้ง ในคดีนี้จำเลยได้นำที่ดินมีโฉนดไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากไว้ให้แก่ผู้ร้องอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ณ สำนักงานที่ดิน โดยบนที่ดินแปลงดังกล่าวมีบ้านเลขที่ 50 ปลูกสร้างอยู่ก่อนแล้ว และจำเลยยังได้ทำหนังสือสัญญาโอนสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องต่างหากด้วย แต่มิได้นำหนังสือสัญญาโอนสิ่งปลูกสร้างนั้นไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลย ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านหลังดังกล่าวเพื่อนำออกขายทอดตลาดชำระหนี้ โดยโจทก์อ้างว่าการโอนบ้านมิได้จดทะเบียนจึงไม่สมบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านยังคงเป็นของจำเลยลูกหนี้ ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขัดทรัพย์ต่อศาลเพื่อขอให้ปล่อยบ้านที่ยึด

          ศาลฎีกาวินิจฉัยชี้ขาดว่า แม้ในการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างพิพาทระหว่างผู้ร้องกับจำเลยจะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่สิ่งปลูกสร้างนี้ตั้งอยู่บนที่ดินที่จำเลยได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากให้แก่ผู้ร้องแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงตกเป็นของผู้ร้องโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อบ้านพิพาทตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวมาก่อนและจำเลยมีเจตนายกสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้อง บ้านจึงตกเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้น และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น ผู้ร้องในฐานะเจ้าของที่ดินจึงย่อมได้กรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบไปด้วยโดยผลของกฎหมาย การที่โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีมายึดสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าของทรัพย์ ผู้ร้องย่อมมีอำนาจยื่นคำร้องขัดทรัพย์ขอให้ศาลสั่งปล่อยทรัพย์ได้ ศาลฎีกาจึงมีคำสั่งให้ปล่อยบ้านที่ยึด

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้เป็นอุทาหรณ์ที่ช่วยคลายความกังวลให้แก่ผู้ซื้อที่ดินได้เป็นอย่างดีว่า หากสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นของเจ้าของที่ดินเดิมและสร้างขึ้นอย่างถาวร เมื่อเราจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาอย่างถูกต้องแล้ว ตัวบ้านย่อมตกเป็นของเราโดยอัตโนมัติในฐานะส่วนควบ เจ้าหนี้ของคนขายจะอาศัยช่องว่างเรื่องไม่ได้จดทะเบียนโอนบ้านมาตามยึดบ้านไปขายทอดตลาดไม่ได้ อย่างไรก็ดี เพื่อความปลอดภัยสูงสุดและป้องกันข้อพิพาทในทางปฏิบัติ ในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินทุกครั้ง ควรระบุข้อความให้ชัดเจนว่า "ซื้อขายหรือรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง" เพื่อให้มีชื่อปรากฏในสารบบทะเบียนอย่างสมบูรณ์แบบตั้งแต่แรก

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer