กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ จะได้คืนหรือไม่?

กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ จะได้คืนหรือไม่?

การซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมถือเป็นภาระทางการเงินก้อนใหญ่ในชีวิต แต่ในทางปฏิบัติมักมีผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยที่ต้องประสบปัญหายื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ผ่าน หรือได้รับการอนุมัติวงเงินไม่เต็มจำนวนจนไม่อาจจัดหาเงินสดมาชำระราคาส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้ เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ขึ้น ประเด็นข้อพิพาทที่เกิดขึ้นเป็นประจำคือ เงินต่างๆ ที่ผู้ซื้อได้ทยอยจ่ายไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ ผู้ซื้อจะมีสิทธิได้รับคืนหรือไม่ หรือทางโครงการมีอำนาจริบเงินทั้งหมดไปเป็นของตนเองได้ตามกฎหมาย

ในทางนิติศาสตร์ เงินแต่ละก้อนที่จ่ายไปให้แก่ผู้ประกอบการมีสถานะทางกฎหมายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เงินก้อนแรกคือเงินจอง ซึ่งมักถือเป็นค่าจองสิทธิหรือค่าเสียโอกาสของโครงการในการระงับการขายห้องหรือบ้านหลังนั้นไว้ให้แก่ผู้ซื้อ สัญญาส่วนใหญ่จึงมักมีข้อตกลงให้ริบได้หากผู้ซื้อไม่มาทำสัญญาตามกำหนด เงินก้อนที่สองคือเงินทำสัญญา ซึ่งมีสถานะเป็นมัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เพื่อเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว และเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามสัญญา

ส่วนเงินก้อนที่สามคือเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อทยอยผ่อนชำระในแต่ละงวด กฎหมายถือว่าเป็นเงินที่ชำระหนี้ค่าบ้านหรือค่าคอนโดล่วงหน้าบางส่วน ไม่ใช่มัดจำตามกฎหมาย แม้ในสัญญาจะเขียนผูกมัดว่าหากผู้ซื้อผิดสัญญาให้โครงการมีสิทธิริบเงินดาวน์ทั้งหมดได้ ข้อตกลงริบเงินดาวน์ดังกล่าวก็มีลักษณะเป็นเพียงเบี้ยปรับตามกฎหมาย ซึ่งหากสูงเกินส่วน ศาลย่อมมีอำนาจสั่งปรับลดลงมาให้เหมาะสมกับความเสียหายที่แท้จริงได้เสมอ

หัวใจสำคัญในการชี้ขาดว่าจะได้เงินคืนหรือไม่ อยู่ที่ประเด็นว่าการกู้เงินไม่ผ่านนั้นถือเป็นความผิดของผู้ซื้อหรือไม่ หากในสัญญาจะซื้อจะขายมีเงื่อนไขระบุไว้ชัดแจ้งว่า หากผู้ซื้อยื่นขอสินเชื่อแล้วธนาคารปฏิเสธการอนุมัติโดยมิใช่ความผิดของผู้ซื้อ ผู้ขายตกลงคืนเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด เช่นนี้โครงการย่อมมีหน้าที่ต้องคืนเงินตามสัญญา แต่หากสัญญาไม่ได้ระบุเงื่อนไขนี้ไว้ ก็ต้องพิจารณาพฤติการณ์แห่งคดีตามหลักกฎหมายทั่วไป หากผู้ซื้อจงใจไม่ยื่นกู้ตามเวลา ปกปิดหนี้สิน มีประวัติค้างชำระจนติดเครดิตบูโรโดยไม่แจ้ง หรือให้ข้อมูลเท็จแก่ธนาคาร ย่อมถือว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา โครงการจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำและริบเงินดาวน์ในฐานะเบี้ยปรับได้

แต่ในทางกลับกัน หากผู้ซื้อได้ดำเนินการยื่นขอสินเชื่ออย่างสุจริต เตรียมเอกสารครบถ้วนตามขั้นตอน แต่ธนาคารปฏิเสธด้วยเหตุผลด้านนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด ภาวะเศรษฐกิจ หรือผลการประเมินราคาหลักประกันต่ำกว่าราคาซื้อขาย แนวคำพิพากษาศาลฎีกา เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6205/2560 วางหลักไว้ว่า เมื่อผู้ซื้อปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างสุจริตแล้ว แต่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ถือว่าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอันจะโทษผู้ซื้อไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นอันเลิกกัน และคู่สัญญาจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 โครงการจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินหรืออาคารที่ชำระไว้แล้วให้แก่ผู้ซื้อ

ดังนั้น ข้อแนะนำในทางปฏิบัติสำหรับผู้บริโภค ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายทุกครั้ง ควรอ่านข้อสัญญาอย่างรอบคอบและเจรจาขอเพิ่มเงื่อนไขว่า หากสถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อโดยไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อ ผู้ขายยินยอมคืนเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมด และในระหว่างขั้นตอนการยื่นกู้ ผู้ซื้อควรเก็บรวบรวมหลักฐานการยื่นเอกสาร สเตทเมนต์ ตลอดจนหนังสือแจ้งปฏิเสธสินเชื่อจากทุกธนาคารไว้เป็นหลักฐานยืนยันความสุจริตเสมอ เพื่อใช้เป็นพยานหลักฐานในการเรียกร้องเงินคืนตามกฎหมายหากเกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer