สัญญาเช่าสิ้นสุดแต่ผู้เช่าไม่ยอมย้าย เจ้าของใหม่บุกยึดโรงแรมคืนได้หรือไม่ แล้วจะผิดละเมิดหรือไม่

สัญญาเช่าสิ้นสุดแต่ผู้เช่าไม่ยอมย้าย เจ้าของใหม่บุกยึดโรงแรมคืนได้หรือไม่ แล้วจะผิดละเมิดหรือไม่

          เคยสงสัยกันไหมครับว่า ถ้าเราซื้อตึกหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์มาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ผู้เช่าเดิมที่หมดสัญญาแล้วกลับดื้อแพ่ง ไม่ยอมย้ายออกไปง่ายๆ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ เราจะพาคนเข้าไปยึดพื้นที่คืนได้เอง หรือต้องทนเสียเวลาฟ้องขับไล่ในศาลนานหลายปี ประเด็นนี้มีคดีประวัติศาสตร์ระดับโรงแรมชื่อดังของเมืองไทย และศาลฎีกาได้เคยวางแนวทางตัดสินไว้อย่างน่าสนใจและชัดเจนมากครับ

          เรื่องนี้เกิดขึ้นที่โรงแรม เจ.บี. โฮเต็ล อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ซึ่งเดิมทีทางผู้เช่าได้เช่าโรงแรมและทรัพย์สินจากธนาคาร โดยในสัญญาเช่ามีข้อตกลงสำคัญระบุไว้ชัดเจนข้อหนึ่งว่า หากธนาคารขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก ให้ถือว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลงทันที และหากผู้เช่ายังคงดื้อดึงอยู่ต่อ เมื่อผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าครบสามสิบวันแล้ว เจ้าของจะมีสิทธิกลับเข้าครอบครองพื้นที่ได้ทันที รวมถึงมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ด้วย ต่อมาเมื่อธนาคารได้ตัดสินใจขายโรงแรมให้แก่บุคคลอื่น และมีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไปยังเจ้าของคนใหม่ ธนาคารก็ได้ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาและแจ้งให้ผู้เช่าย้ายออกภายในกำหนดเวลาสามสิบวันตามที่ตกลงกันไว้เป๊ะๆ

          แต่เรื่องกลับไม่จบลงง่ายๆ เพราะผู้เช่าไม่ยอมส่งมอบโรงแรมคืน เจ้าของใหม่จึงตัดสินใจเด็ดขาด นำกลุ่มบุคคลประมาณห้าสิบคนเข้าไปยึดการครอบครองพื้นที่โรงแรมคืน พร้อมกับไม่ยอมให้ฝ่ายผู้บริหารของผู้เช่าเดิมเข้าไปภายในตัวโรงแรมอีกเลย เหตุการณ์นี้ทำให้ฝ่ายผู้เช่าไม่พอใจอย่างมากและนำคดีมาฟ้องต่อศาล โดยอ้างว่าข้อสัญญาที่ยอมให้เจ้าของบุกเข้ามายึดพื้นที่ได้เองนั้น เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและขัดต่อความสงบเรียบร้อย การที่เจ้าของใหม่พาคนถึงห้าสิบคนบุกเข้ามายึดโรงแรม ถือเป็นการใช้กำลังบังคับโดยพลการและเป็นการกระทำละเมิด พร้อมทั้งเรียกร้องเงินค่าเสียหายเป็นเงินกว่าเจ็ดล้านบาท และเรียกค่าเสียหายรายวันอีกวันละสี่แสนบาท

          คดีนี้สู้กันถึงศาลฎีกา และศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาชี้ขาดว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ ผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือหาประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นต่อไป ข้อตกลงในสัญญาที่ให้สิทธิเจ้าของเข้ายึดพื้นที่คืนได้เมื่อบอกกล่าวครบสามสิบวัน ไม่ได้ทำให้ฝ่ายใดเสียเปรียบเกินควร และไม่ได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนแต่อย่างใด เมื่อผู้เช่าไม่ยอมออก เจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ย่อมมีสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ในการติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ ดังนั้น การที่เจ้าของพาคนห้าสิบคนเข้าไปยึดโรงแรมคืน จึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบธรรมของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่เป็นการละเมิด และไม่ต้องจ่ายค่าเสียหายให้แก่ผู้เช่าแม้แต่บาทเดียว

          นี่จึงเป็นบทเรียนและข้อคิดทางกฎหมายที่สำคัญมากสำหรับคนให้เช่าหรือคนที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่เดิม การเขียนสัญญาเช่าโดยระบุข้อตกลงให้สิทธิเจ้าของกลับเข้าครอบครองพื้นที่ได้ทันทีหากสัญญาเลิกกัน ถือเป็นเกราะป้องกันทางกฎหมายชิ้นสำคัญที่ทำให้เจ้าของสามารถทวงคืนทรัพย์สินของตนเองได้อย่างปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมายครับ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer