ซื้อบ้านมือสองมา แต่คานเหนือฝ้าเป็นสนิมผุกร่อน ศาลสั่งคนขายต้องรับผิด แม้ไม่รู้มาก่อน

การซื้อขายบ้านมือสองมักเกิดข้อพิพาทเรื่องความชำรุดบกพร่องตามมาเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้ซื้อได้เข้าไปตรวจดูสภาพบ้านหลายครั้ง ถ่ายภาพและวิดีโอจนพอใจแล้วจึงตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์ ฝ่ายผู้ขายมักปักใจเชื่อว่าเมื่อส่งมอบบ้านเรียบร้อยและผู้ซื้อรับเอาไว้โดยไม่อิดเอื้อน ความรับผิดชอบทั้งปวงย่อมสิ้นสุดลง หรือหากมีจุดชำรุดเสียหายที่แม้แต่ตัวผู้ขายเองก็ไม่เคยทราบมาก่อน ผู้ขายก็ไม่ควรต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายใดๆ แต่ในหลักความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายได้วางมาตรฐานความคุ้มครองผู้ซื้อไว้อย่างเข้มงวด โดยเฉพาะโครงสร้างภายในที่แอบซ่อนอยู่และไม่อาจมองเห็นได้ด้วยสายตาเปล่า

บทเรียนสำคัญทางกฎหมายเรื่องนี้ปรากฏชัดเจนในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555 ซึ่งเป็นคดีที่โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเก่าสองชั้นพร้อมที่ดินในอำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี จากจำเลยทั้งสองในราคา 3,200,000 บาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยก่อนจะตัดสินใจซื้อ โจทก์พร้อมมารดาและน้องสาวได้เดินทางไปตรวจดูสภาพบ้านอย่างละเอียดถึง 4 ครั้ง ทั้งยังใช้กล้องวิดีโอบันทึกภาพสภาพบ้านอย่างถี่ถ้วนเพื่อนำกลับไปให้ญาติช่วยกันพิจารณา เมื่อเห็นว่าเรียบร้อยดีจึงได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยทั้งสองขอเช่าอยู่อาศัยต่ออีกระยะหนึ่งก่อนจะขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบบ้านให้โจทก์เข้าอยู่อาศัย

แต่หลังจากรับมอบบ้านได้เพียง 2 วัน โจทก์ได้เข้าตรวจสอบบ้านอีกครั้งและพบความจริงอันน่าตกใจว่า โครงเหล็กเส้นของเสาและคานรับชั้นสองถูกสนิมกัดกินจนผุกร่อน โจทก์จึงต้องว่าจ้างช่างเข้ามาซ่อมแซมโครงสร้างเสาคานและพื้นห้องน้ำชั้นสองเป็นเงินกว่าหนึ่งแสนหกหมื่นบาท แล้วนำคดีมาฟ้องต่อศาลเพื่อเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง

ฝ่ายจำเลยทั้งสองต่อสู้คดีว่า โจทก์เข้ามาตรวจบ้านด้วยตนเองถึง 4 ครั้ง ย่อมเห็นสภาพบ้านและรับมอบบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ทั้งจำเลยก็ไม่เคยทราบมาก่อนว่ามีสนิมกินเหล็กเส้น จึงไม่จำต้องรับผิดตามกฎหมาย ทว่าศาลฎีกาได้วินิจฉัยชี้ขาดว่า การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้านนั้น ถือเป็นความชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้บ้านเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ

เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อใช้อยู่อาศัยและในสัญญาซื้อขายไม่ได้มีข้อตกลงยกเว้นความรับผิดไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าวจึงเป็นสิ่งที่จำเลยทั้งสองในฐานะผู้ขายต้องรับผิดต่อโจทก์ตามมาตรา 472 โดยกฎหมายระบุไว้แจ้งชัดว่าผู้ขายต้องรับผิด ไม่ว่าผู้ขายจะรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องนั้นมีอยู่

ในส่วนของข้อต่อสู้ที่ว่าโจทก์ตรวจบ้านถึง 4 ครั้งแล้วควรจะรู้ถึงความชำรุดบกพร่องตามมาตรา 473 หรือไม่นั้น ศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานไว้อย่างเป็นธรรมว่า โครงเหล็กของคานชั้นสองนั้นอยู่บริเวณเหนือฝ้าเพดาน การที่จะตรวจดูให้พบเห็นได้จำเป็นต้องทุบและรื้อฝ้าเพดานออกเสียก่อน กรณีเช่นนี้จึงไม่ใช่ความชำรุดบกพร่องที่เห็นประจักษ์ได้ในเวลาส่งมอบ ขณะเดียวกันการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดหรือทุบรื้อฝ้าเพดานเพื่อตรวจดูคานก่อนซื้อ ก็ถือเป็นเรื่องปกติธรรมดาของบุคคลทั่วไป เพราะไม่มีใครคาดคิดว่าคานบ้านชั้นสองซึ่งอยู่สูง ไม่ได้สัมผัสพื้นดินหรือความชื้น จะเกิดปัญหาสนิมกัดกินเหล็กเส้นจนผุกร่อนได้ จึงไม่อาจถือว่าโจทก์ได้รู้หรือควรรู้ถึงความชำรุดบกพร่องหากใช้ความระมัดระวังตามวิญญูชน จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกเว้นความรับผิดได้ และต้องร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในการซ่อมแซมโครงสร้างบ้านให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย

คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนสติทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้านมือสองอย่างยิ่ง สำหรับผู้ซื้อ แม้จะตรวจบ้านอย่างรอบคอบแล้วแต่หากมาพบโครงสร้างสำคัญภายในที่ซ่อนอยู่ชำรุดเสียหาย กฎหมายยังคงคุ้มครองให้ฟ้องเรียกค่าเสียหายได้โดยไม่ถือว่าประมาทเลินเล่อ ส่วนผู้ขายต้องตระหนักไว้เสมอว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความบกพร่องทางโครงสร้าง แม้ตัวผู้ขายจะไม่เคยทราบมาก่อนหรือไม่ได้จงใจปกปิด ผู้ขายก็ยังคงมีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าซ่อมแซมให้แก่ผู้ซื้อ เว้นแต่จะได้ตกลงทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรระบุยกเว้นความรับผิดไว้โดยชัดแจ้งตั้งแต่แรกเท่านั้น

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer