จ่ายเงินครบ ถือโฉนดไว้ แถมเข้าทำกินมาตลอด แต่ไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินเป็นของใคร

จ่ายเงินครบ ถือโฉนดไว้ แถมเข้าทำกินมาตลอด แต่ไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินเป็นของใคร

          การซื้อขายที่ดินในชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะในต่างจังหวัด มักพบกรณีที่ผู้ซื้อจ่ายเงินสดครบถ้วนเต็มราคา ได้รับมอบโฉนดที่ดินตัวจริงมาเก็บรักษาไว้ และได้เข้าครอบครองทำประโยชน์หรือเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากที่ดินมาโดยตลอด แต่คู่สัญญากลับละเลยไม่ยอมพากันไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะเข้าใจไปเองว่าจ่ายเงินหมดแล้ว ได้โฉนดมาแล้ว และทำกินอยู่จริง ที่ดินย่อมตกเป็นของตนโดยสมบูรณ์

          แต่ในทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมการซื้อขายนั้นจะตกเป็นโมฆะทันที กรรมสิทธิ์ยังไม่หลุดพ้นจากเจ้าของเดิม และหากเจ้าของเดิมถูกเจ้าหนี้ฟ้องคดีจนแพ้ เจ้าหนี้ย่อมมีสิทธินำเจ้าพนักงานบังคับคดีมายึดที่ดินแปลงดังกล่าวออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ได้ โดยที่ผู้ซื้อไม่สามารถร้องขัดทรัพย์เพื่อขอปล่อยที่ดินได้เลย

          บรรทัดฐานสำคัญระดับประวัติศาสตร์นี้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดโดยที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 404/2504 เรื่องราวเริ่มต้นขึ้นจากการที่โจทก์ได้ฟ้องจำเลยและขออายัดที่ดินมีโฉนดของจำเลยไว้ชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา เมื่อต่อมาศาลพิพากษาให้จำเลยแพ้คดี โจทก์จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อนำมาชำระหนี้ตามคำพิพากษา

          แต่ปรากฏว่ามีผู้ร้องเข้ามายื่นคำร้องขัดทรัพย์ต่อศาล ขอให้สั่งปล่อยที่ดินที่ยึด โดยอ้างว่าตนเองได้ซื้อที่ดินแปลงนี้มาจากจำเลยและเจ้าของร่วมในราคา 68,000 บาท พร้อมทั้งชำระเงินครบถ้วนเรียบร้อยแล้ว เจ้าของเดิมได้มอบโฉนดที่ดินตัวจริงให้ผู้ร้องเก็บรักษาไว้ และผู้ร้องได้เข้าครอบครองเก็บค่าเช่านาในที่ดินแปลงนี้มาโดยตลอดในฐานะเจ้าของ ผู้ร้องจึงอ้างว่าเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน โจทก์ซึ่งเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญจึงไม่มีสิทธินำยึดที่ดินแปลงนี้

          ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นพ้องต้องกันให้ปล่อยที่ดินให้แก่ผู้ร้อง แต่เมื่อคดีขึ้นสู่การพิจารณาของศาลฎีกา ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาได้พิจารณาข้อกฎหมายอย่างเด็ดขาดและกลับคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง โดยวินิจฉัยว่า แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่าผู้ร้องได้ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยและเจ้าของร่วม ชำระเงินครบถ้วน ได้ยึดถือโฉนดที่ดินไว้ และเข้าครอบครองเก็บค่าเช่านามาโดยตลอดจริงก็ตาม

          แต่ปรากฏว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทแปลงนี้ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทางทะเบียนให้เป็นของผู้ร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ

          ผลของการที่นิติกรรมสัญญาซื้อขายไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างผู้ร้องกับจำเลยยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดแปลงนี้จึงยังคงเป็นของจำเลยผู้ขายอยู่ตามเดิม เมื่อจำเลยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามทะเบียน โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยจึงชอบที่จะใช้สิทธิตามกฎหมาย นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินแปลงพิพาทนี้เพื่อนำมาชำระหนี้ของตนได้ ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิมาร้องขัดทรัพย์เพื่อขอให้ปล่อยที่ดิน ศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่จึงพิพากษากลับให้ยกคำร้องขัดทรัพย์ของผู้ร้อง

          คำพิพากษาของที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาฉบับนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนสติผู้ซื้อที่ดินทุกคนอย่างชัดเจนที่สุดว่า การจ่ายเงินครบ ถือโฉนดตัวจริงไว้ในมือ หรือแม้กระทั่งเข้าล้อมรั้วทำกินมานานหลายปี ไม่ได้ช่วยการันตีความปลอดภัยในกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ตราบใดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนชื่อหลังโฉนด ณ สำนักงานที่ดิน ที่ดินแปลงนั้นก็ยังคงเป็นของคนขายในสายตาของกฎหมาย หากวันใดวันหนึ่งคนขายมีหนี้สินล้นพ้นตัวแล้วถูกเจ้าหนี้ฟ้องคดี ที่ดินแปลงที่เราจ่ายเงินซื้อมาด้วยน้ำพักน้ำแรงก็อาจถูกเจ้าหนี้ของคนขายตามมายึดไปขายทอดตลาดต่อหน้าต่อตาได้เสมอ การซื้อขายที่ดินจึงต้องจูงมือกันไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จสิ้นเท่านั้น จึงจะปลอดภัยอย่างแท้จริง

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer