คอนโดสร้างไม่เสร็จ แต่แอบหักค่าดำเนินงาน ตอนยกเลิกสัญญา ศาลฎีกาสั่งคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย

คอนโดสร้างไม่เสร็จ แต่แอบหัก "ค่าดำเนินงาน" ตอนยกเลิกสัญญา ศาลฎีกาสั่งคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย

          ปัญหาคลาสสิกที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมต้องพบเจออยู่เป็นประจำ คือกรณีที่ผู้ประกอบการสร้างโครงการไม่เสร็จตามกำหนดเวลาในสัญญา เมื่อผู้บริโภคประสงค์จะบอกเลิกสัญญา ทางโครงการมักยื่นเงื่อนไขให้ทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญา โดยเสนอให้ "ย้ายเงินดาวน์" ไปซื้อห้องหรือโครงการอื่นในเครือแทน แต่กลับสอดไส้เงื่อนไขขูดรีดด้วยการหักเงินก้อนโตโดยอ้างว่าเป็น "ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน" ทำให้ผู้บริโภคที่ไม่อยากให้เงินที่ผ่อนไปสูญเปล่าต้องจำยอมลงลายมือชื่อ แต่ในทางกฎหมาย การกระทำที่อาศัยอำนาจต่อรองที่เหนือกว่ามากำหนดเงื่อนไขเอาเปรียบเช่นนี้ กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคจะไม่ปล่อยให้ผู้ประกอบการลอยนวล

          บรรทัดฐานสำคัญนี้ได้รับการยืนยันอย่างเด็ดขาดใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7630/2568 เรื่องราวเริ่มต้นจากโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการหนึ่งกับจำเลย ในราคา 1,549,000 บาท โดยจ่ายเงินจองและเงินค่างวดไปแล้วรวม 387,250 บาท

          ต่อมาโครงการสร้างไม่เสร็จตามสัญญา ทั้งสองฝ่ายจึงทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญา โดยกำหนดให้ย้ายเงินที่โจทก์จ่ายไปแล้วจำนวน 235,840 บาท ไปยังอีกโครงการหนึ่งในเครือเดียวกันที่บุตรสาวของโจทก์ทำสัญญาไว้ แต่จำเลยกลับกำหนดเงื่อนไขหักเงินส่วนที่เหลือจำนวน 151,410 บาท โดยอ้างว่าเป็น "ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน" ภายหลังโจทก์จึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลเพื่อเรียกเงินส่วนที่ถูกหักไปคืนพร้อมดอกเบี้ย   

          ในชั้นพิจารณา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคได้วินิจฉัยข้อกฎหมายไว้อย่างลึกซึ้งและเฉียบขาด

          1.สิทธิการคิดค่าแห่งการงานตาม ป.พ.พ. มาตรา 391: เมื่อสัญญายกเลิกกัน คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม การคิด "ค่าแห่งการงาน" ตามกฎหมายมีขึ้นเพื่อชดใช้ตามความเป็นจริงเพื่อให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะเดิม ไม่ใช่การกำหนดขึ้นมาเพื่อเป็นค่าปรับ ค่าตอบแทน หรือค่าเสียหายตามอำเภอใจ

          2.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4: ศาลฎีกาชี้ว่า เงินค่าดำเนินงานที่หักไปสูงถึง 151,410 บาทนั้น คิดเป็นเกือบ "กึ่งหนึ่ง" ของเงินที่โจทก์ชำระไปทั้งหมด โดยจำเลยเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีอำนาจต่อรองเหนือกว่าและเป็นผู้กำหนดสัญญานี้ขึ้นฝ่ายเดียว บีบให้โจทก์ต้องจำยอมลงชื่อเพื่อมิให้เงินที่จ่ายไปสูญเปล่า ทั้งๆ ที่ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่สร้างคอนโดไม่เสร็จเอง และในชั้นศาล จำเลยก็ไม่สามารถนำสืบแสดงหลักฐานได้เลยว่ามีค่าใช้จ่ายจริงเกิดขึ้นเท่าใด ข้อตกลงนี้จึงเป็นการได้เปรียบเกินสมควรและเป็น "ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม" มีผลบังคับได้เท่าที่เป็นธรรมเท่านั้น

          3.อำนาจศาลในการหยิบยกปัญหาความสงบเรียบร้อย: แม้คู่ความจะไม่ได้ฎีกาในประเด็น พ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม แต่เนื่องจากเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7

          เมื่อจำเลยพิสูจน์ไม่ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจริงเท่าใด ศาลฎีกาจึงตัดสินว่า จำเลยไม่มีสิทธิหักเงินแม้แต่บาทเดียว และพิพากษากลับให้จำเลยคืนเงิน 151,410 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันยกเลิกสัญญา (ปรับเป็นร้อยละ 5 ต่อปีตามกฎหมายใหม่)

          คำพิพากษาฉบับนี้เป็นเกราะคุ้มกันสำคัญของคนซื้อบ้านและคอนโด อย่าหลงเชื่อว่าเมื่อเซ็นสัญญายอมให้หักเงินไปแล้วจะหมดทางสู้ หากโครงการเป็นฝ่ายผิดสัญญาแต่กลับตั้งเงื่อนไขหักเงินเอาเปรียบ สัญญานั้นย่อมตกเป็นโมฆะบางส่วนในฐานะข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และฟ้องเรียกคืนได้เต็มจำนวนเสมอ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer