เจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่าหลัก แล้วสั่งรื้อร้านเช่าช่วง ใครต้องรับผิดชอบ

เจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่าหลัก แล้วสั่งรื้อร้านเช่าช่วง ใครต้องรับผิดชอบ

          ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ โครงสร้างการเช่าที่ดินแปลงใหญ่มักมีลักษณะที่ผู้ให้เช่าเดิม (เจ้าของที่ดิน) ทำสัญญาให้ผู้เช่ารายใหญ่เข้ามาพัฒนาพื้นที่ และอนุญาตให้แบ่งพื้นที่ออกให้ "ผู้เช่าช่วง" ประกอบกิจการรายย่อยได้

          แต่ปัญหาที่มักกลายเป็นข้อพิพาทรุนแรงคือ เมื่อเจ้าของที่ดินกับผู้เช่ารายใหญ่เกิดตกลงบอกเลิกสัญญาเช่าหลักกันก่อนครบกำหนด แล้วเจ้าของที่ดินนำพื้นที่ไปปล่อยเช่าให้บุคคลภายนอกรายใหม่ พร้อมทั้งส่งคนเข้าขับไล่และรื้อถอนร้านของผู้เช่าช่วงรายย่อยออกไป ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้เช่าช่วงจะฟ้องบังคับให้เจ้าของที่ดินเดิมร่วมรับผิดในฐานผิดสัญญาเช่าช่วงได้หรือไม่ และหากไม่อาจฟ้องฐานผิดสัญญา จะสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากการกระทำดังกล่าวในฐานะใด

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2529/2565 ได้อธิบายเส้นแบ่งแห่งความรับผิดระหว่าง "มูลสัญญา" และ "มูลละเมิด" ในโครงสร้างการเช่าช่วงไว้อย่างเป็นระบบและน่าสนใจยิ่ง คดีนี้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินระยะยาวถึง 17 ปี 6 เดือน โดยตกลงยินยอมล่วงหน้าให้จำเลยที่ 1 นำพื้นที่ไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ ต่อมาโจทก์ได้เข้ามาทำสัญญาเช่าช่วงพื้นที่บางส่วนจากจำเลยที่ 1 เพื่อเปิดดำเนินกิจการบาร์เบียร์จำนวน 2 ร้าน

          แต่ก่อนที่สัญญาเช่าช่วงของโจทก์จะครบกำหนด จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ได้ตกลงทำหนังสือจดทะเบียนเลิกสัญญาเช่าหลักต่อกัน โดยในบันทึกข้อตกลงเลิกเช่ามีข้อสัญญาข้อหนึ่งระบุว่า จำเลยที่ 2 ยอมรับภาระผูกพันของผู้เช่าช่วงรายย่อยที่มีอยู่กับจำเลยที่ 1 ไปจนกว่าจะครบกำหนดสัญญาเช่าช่วง

          ทว่าหลังจากนั้นจำเลยที่ 2 กลับนำที่ดินดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 3 เช่าระยะยาว 15 ปี พร้อมทั้งทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิรื้อถอนอาคารและบาร์เบียร์ทั้งหมด จนกระทั่งจำเลยที่ 3 นำกำลังเข้าขับไล่โจทก์และรื้อถอนร้านบาร์เบียร์ทั้งสองร้าน โจทก์จึงนำคดีมาฟ้องขอให้จำเลยทั้งสามร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์และการถูกรื้อถอนร้านเป็นเงิน 3,000,000 บาท

          ประเด็นข้อกฎหมายประการแรกคือ จำเลยที่ 2 (เจ้าของที่ดินเดิม) ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ในฐานผิดสัญญาเช่าช่วงต่อโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยวางหลักไว้ว่า เมื่อสัญญาเช่าเดิมระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ระงับลง ย่อมส่งผลให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ระงับลงตามไปด้วย จำเลยที่ 1 จึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าช่วงและต้องรับผิดต่อโจทก์ ส่วนความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์ (ผู้เช่าช่วง) กับจำเลยที่ 2 (ผู้ให้เช่าเดิม) นั้น

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 กฎหมายบัญญัติไว้เป็นข้อยกเว้นเฉพาะให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดตรงต่อผู้ให้เช่าเดิมเท่านั้น แต่ไม่อาจตีความกลับกันเพื่อให้ผู้เช่าช่วงมีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าเดิมต้องรับผิดตามสัญญาเช่าช่วงได้ เมื่อไม่มีบทบัญญัติกฎหมายใดให้อำนาจไว้ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 รับผิดตามสัญญาเช่าช่วงได้โดยตรง

          สำหรับประเด็นที่ว่า ในสัญญาเลิกเช่ามีข้อตกลงที่จำเลยที่ 2 ยอมรับภาระผูกพันของผู้เช่าช่วงไปจนครบกำหนดสัญญา ซึ่งเข้าลักษณะเป็น "สัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สิทธิตามสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกจะเกิดขึ้นต่อเมื่อบุคคลภายนอกได้แสดงเจตนาต่อลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น แต่ในคดีนี้ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เคยแสดงเจตนาแก่จำเลยที่ 2 ว่าจะถือเอาประโยชน์ตามข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์กับจำเลยที่ 2 จึงยังไม่มีนิติสัมพันธ์ผูกพันกันตามสัญญา โจทก์จึงไม่อาจฟ้องให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดในฐานผิดสัญญาเช่าช่วงได้

          อย่างไรก็ดี ในประเด็นเรื่อง "มูลละเมิด" ศาลฎีกาชี้ขาดว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า จำเลยที่ 2 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 รื้อถอน และจำเลยที่ 3 ได้นำกำลังเข้าขับไล่และรื้อถอนบาร์เบียร์ของโจทก์ การกระทำของจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 จึงเป็นการร่วมกันกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่ไม่อาจครอบครองทำประโยชน์ในพื้นที่เช่าช่วงตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยผิดนัดให้แก่โจทก์

          คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ให้บทเรียนสำคัญในทางธุรกิจว่า แม้ผู้ให้เช่าเดิมจะไม่มีนิติสัมพันธ์โดยตรงกับผู้เช่าช่วงในมูลสัญญาเช่า และข้อสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกจะยังไม่มีผลเพราะผู้เช่าช่วงยังมิได้แสดงเจตนาถือเอาประโยชน์ก็ตาม แต่เจ้าของที่ดินและผู้เช่ารายใหม่ก็ไม่มีสิทธิใช้กำลังหรือใช้อำนาจโดยพลการเข้าขับไล่หรือรื้อถอนทรัพย์สินของผู้เช่าช่วงออกไป เพราะการกระทำดังกล่าวยังคงเป็น "ละเมิด" ซึ่งศาลมีอำนาจพิพากษาให้ร่วมกันชดใช้ค่าขาดประโยชน์ทางธุรกิจได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer