นิติฯ แจ้งหนี้ค่าส่วนกลางช้า บุริมสิทธิไม่เสียไป สั่งกันเงินขายทอดตลาดชดใช้หนี้
นิติฯ แจ้งหนี้ค่าส่วนกลางช้า บุริมสิทธิไม่เสียไป สั่งกันเงินขายทอดตลาดชดใช้หนี้
ปัญหาเรื่องหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของอาคารชุด ถือเป็นประเด็นข้อกฎหมายที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งเมื่อห้องชุดถูกเจ้าหนี้จำนอง เช่น ธนาคาร นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ โดยมักเกิดคำถามตามมาว่า หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้ก่อน หรือส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีล่าช้าเกินกำหนดเวลา 30 วันตามที่แจ้งบอกกล่าว นิติบุคคลจะยังคงมีสิทธิได้รับชำระหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดนั้นอยู่หรือไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2710/2566 ได้วางหลักการตีความคุ้มครองสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดไว้อย่างชัดเจน โดยชี้ว่า แม้นิติบุคคลจะหมดสิทธิได้รับชำระหนี้ ก่อน เจ้าหนี้จำนอง แต่สิทธิบุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลตามกฎหมายยังคงอยู่ นิติบุคคลจึงสามารถแจ้งรายการหนี้เพื่อขอกันเงินส่วนที่ เหลือ จากการขายทอดตลาดหลังจากชำระหนี้จำนองแล้วได้เสมอ
คดีนี้เกิดขึ้นจากกรณีที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนอง ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุด 2 ห้องของจำเลยออกขายทอดตลาด ต่อมาเจ้าพนักงานบังคับคดีได้มีหนังสือแจ้งไปยังนิติบุคคลอาคารชุดผู้ร้อง เพื่อขอให้ตรวจสอบและแจ้งภาระหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระภายใน 30 วัน เพื่อจะได้ดำเนินการกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้ชำระหนี้ให้แก่นิติบุคคล
ทว่าต่อมาเมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดดังกล่าวจากการขายทอดตลาดได้ในราคารวม 1,060,000 บาท นิติบุคคลผู้ร้องจึงได้นำรายการหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระไปยื่นแจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นว่านิติบุคคลยื่นแจ้งหนี้เกินกำหนดเวลา 30 วันตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 335 จึงปฏิเสธไม่รับแจ้งหนี้และไม่กันเงินชดใช้ให้นิติบุคคล นิติบุคคลจึงต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำสั่งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรับแจ้งรายการหนี้ดังกล่าว
ศาลฎีกาแผนกคดีแพ่งได้พิจารณาบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ประกอบประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยแยกการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ประเด็นสำคัญดังนี้
1. ผลของการไม่ได้แจ้งหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน: ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) กำหนดให้ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเป็น "บุริมสิทธิ" มีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด
ซึ่งหากนิติบุคคลได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามมาตรา 41 วรรคท้าย กฎหมายจะยกระดับให้บุริมสิทธินี้อยู่ในลำดับ "ก่อนจำนอง" (นิติบุคคลได้เงินก่อนธนาคาร) แต่กรณีคดีนี้ การที่นิติบุคคลไม่ได้แจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดิน คงมีผลเพียงทำให้ผู้ร้องมิใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิอันจะได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองเท่านั้น
2. ผลของการแจ้งหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีล่าช้า: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้นิติบุคคลจะไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา 30 วัน แต่สิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้บุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลตามกฎหมาย "ก็มิได้สูญเสียไป" เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงยังคงมีหน้าที่ต้องรับการแจ้งรายการหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของผู้ร้อง เพื่อนำไป "กันเงินส่วนที่เหลือจากการขายทอดตลาดห้องชุดหลังจากบังคับจำนองชำระหนี้แก่โจทก์ครบถ้วนแล้ว" มาชำระหนี้ให้แก่นิติบุคคลตามขั้นตอนกฎหมายต่อไป
ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรับการแจ้งบัญชีค่าใช้จ่ายและค่าส่วนกลางค้างชำระของผู้ร้องไว้เพื่อดำเนินการต่อไป
คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ให้ข้อคิดสำคัญสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดและผู้เกี่ยวข้องในแง่ว่า บุริมสิทธิค่าส่วนกลางไม่มีวันสูญเปล่า แม้นิติบุคคลจะยื่นแจ้งหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีล่าช้าเกิน 30 วัน สิทธิตามกฎหมายก็ไม่ได้ถูกลบล้างไป นิติบุคคลยังคงมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินส่วนต่างที่เหลือจากการขายทอดตลาดหลังหักหนี้จำนองเสมอ
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer
