ประมูลที่ดินบังคับคดีแล้วทิ้งมัดจำ ระวังโดนฟ้องเรียกเงินส่วนต่างนับสิบล้าน

หลายคนมองหาโอกาสทองจากการไปประมูลซื้อที่ดินหรือบ้านราคาถูกจากกรมบังคับคดี บางคนไปประมูลแข่งสู้ราคาจนชนะ แต่พอถึงเวลาต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่กลับเปลี่ยนใจ หรือกู้ธนาคารไม่ผ่าน จึงยอมปล่อยให้ถูกริบเงินมัดจำหลักหมื่นหลักแสนไป โดยคิดเอาเองว่าเรื่องน่าจะจบลงแค่นั้น แต่ในความเป็นจริงของโลกกฎหมาย การทิ้งมัดจำในการประมูลขายทอดตลาดไม่ได้จบลงง่ายๆ เสมอไป ดังเช่นกรณีศึกษาจากคดีมหากาพย์ที่ศาลฎีกาได้ตัดสินให้ผู้ประมูลทิ้งมัดจำต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินส่วนต่างย้อนหลังเป็นสิบล้านบาท

เรื่องราวเริ่มต้นขึ้นเมื่อเจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำที่ดินของลูกหนี้ออกขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดี ในการประมูลรอบแรก จำเลยเป็นผู้ชนะประมูลโดยสู้ราคาไปจบที่ 70.5 ล้านบาท และได้วางเงินมัดจำไว้ 50,000 บาท แต่เมื่อถึงกำหนด จำเลยกลับหาเงินมาจ่ายส่วนที่เหลือไม่ทัน จึงถูกริบมัดจำและยกเลิกสัญญา กรมบังคับคดีจึงต้องนำที่ดินออกประมูลใหม่ในรอบที่สอง ซึ่งมีผู้ชนะประมูลในราคา 50 ล้านบาท แต่วางมัดจำแล้วก็ทิ้งไปอีก จนกระทั่งการประมูลรอบที่สาม มีผู้ชนะประมูลที่ราคา 50 ล้านบาท และสามารถจ่ายเงินครบถ้วนจนโอนกรรมสิทธิ์ได้สำเร็จในเดือนธันวาคม 2549 ปัญหาใหญ่จึงบังเกิดขึ้น เพราะราคาที่ขายได้จริงในครั้งสุดท้ายคือ 50 ล้านบาท ซึ่งน้อยกว่าราคาที่จำเลยเคยประมูลไว้ในรอบแรกถึง 20.5 ล้านบาท เจ้าหนี้จึงนำคดีมาฟ้องศาลเพื่อบังคับให้จำเลยต้องรับผิดชอบชดใช้เงินส่วนต่างทั้งหมด

คดีนี้มีการต่อสู้กันอย่างดุเดือดในสองประเด็นกฎหมายสำคัญ ประเด็นแรกคือเรื่องของอายุความ จำเลยต่อสู้ว่าตนเองทิ้งมัดจำไปตั้งแต่ปี 2548 แต่โจทก์เพิ่งมาฟ้องในปี 2559 ซึ่งเกินระยะเวลา 10 ปีแล้ว คดีจึงควรหมดอายุความ แต่ศาลฎีกาได้ชี้ขาดว่า การจะเริ่มนับอายุความนั้น ต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่โจทก์มีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีได้ ซึ่งก็คือวันที่การขายทอดตลาดครั้งสุดท้ายเสร็จสมบูรณ์และมีการชำระราคาครบถ้วน เพราะหากการขายยังไม่สิ้นสุด ย่อมไม่มีทางรู้ได้เลยว่าเกิดผลขาดทุนเป็นส่วนต่างเท่าใด เมื่อเริ่มนับอายุความในปี 2549 การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องในปี 2559 จึงถือว่ายังอยู่ในกำหนดและไม่ขาดอายุความ

ประเด็นต่อมา จำเลยได้ขอความปรานีจากศาล โดยอ้างว่าเงินส่วนต่างกว่า 20 ล้านบาทนี้มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามสัญญา ขอให้ศาลใช้ดุลพินิจลดหย่อนลงให้เหมาะสม แต่ศาลฎีกาได้วางบรรทัดฐานอย่างเคร่งครัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 516 ซึ่งบัญญัติไว้ชัดเจนว่า ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละทิ้งไม่ยอมใช้ราคา แล้วการนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้เงินไม่คุ้มราคาเดิม ผู้สู้ราคาเดิมต้องรับผิดในส่วนที่ขาด ศาลมองว่าหนี้ก้อนนี้ไม่ใช่เบี้ยปรับตามสัญญาที่ศาลจะมีอำนาจลดทอนให้ได้ตามกฎหมาย แต่เป็นความรับผิดตามที่กฎหมายกำหนดไว้ตายตัว ศาลจึงไม่อาจลดให้ได้ จำเลยจึงต้องรับผิดชอบจ่ายเงินส่วนต่างเต็มจำนวนโดยนำเงินมัดจำ 50,000 บาทมาหักลบออกเท่านั้น

บทสรุปจากคดีนี้ถือเป็นดาบอาญาสิทธิ์และข้อเตือนใจชั้นดีสำหรับนักลงทุนทุกคนว่า กฎหมายการประมูลขายทอดตลาดมีมาตรการที่เด็ดขาด หากคุณเคาะไม้ชนะประมูลแล้วทิ้ง ทรัพย์นั้นจะถูกนำไปประมูลใหม่ และถ้าขายได้ราคาถูกกว่าที่คุณเคยเสนอไว้ คุณจะต้องตกเป็นลูกหนี้และถูกตามเก็บเงินส่วนต่างทั้งหมด ดังนั้น ก่อนที่จะยกป้ายประมูลสู้ราคากับใคร ควรประเมินกำลังทรัพย์และสินเชื่อในมือให้รอบคอบ เพื่อจะได้ไม่ต้องมานั่งรับสภาพหนี้ก้อนโตโดยที่ไม่ได้ครอบครองทรัพย์สินเลยแม้แต่ตารางวาเดียว

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/MWxZJ1UYR48

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว