ขาดส่งบ้านเอื้ออาทร ถูกผู้ขายจ่ายหนี้แทนแล้วฟ้องขับไล่ได้ทันทีหรือไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4565/2561)

ขาดส่งบ้านเอื้ออาทร ถูกผู้ขายจ่ายหนี้แทนแล้วฟ้องขับไล่ได้ทันทีหรือไม่

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4565/2561)

          โครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นนโยบายที่จัดทำขึ้นเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ โดยมักจะมีรูปแบบการทำสัญญาที่เอื้อประโยชน์ให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งหนึ่งในเงื่อนไขที่พบได้บ่อยคือการให้ผู้ขาย หรือหน่วยงานเจ้าของโครงการ เข้ามาเป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ให้กับผู้ซื้อด้วย

          แต่ปัญหาที่มักตามมาและสร้างความตกใจให้กับผู้ซื้อคือ หากวันหนึ่งประสบปัญหาทางการเงินจนขาดส่งค่างวด กระบวนการทางกฎหมายจะรวดเร็วและเด็ดขาดเพียงใด ธนาคารหรือผู้ขายจำเป็นต้องส่งหนังสือทวงถามเพื่อให้โอกาสเราหาเงินมาจ่ายก่อนหรือไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4565/2561 ได้วางบรรทัดฐานและอธิบายกลไกทางกฎหมายของปัญหานี้ไว้อย่างชัดเจน

          ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อผู้ซื้อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรกับทางโครงการ และได้ไปทำสัญญากู้เงินกับธนาคารเพื่อนำมาจ่ายค่าบ้าน โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือทางโครงการยินยอมเป็นผู้ค้ำประกันหนี้ให้ ในสัญญาค้ำประกันได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า หากลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้สะสมรวมกันตั้งแต่ 3 งวดขึ้นไป ให้ถือว่าผิดสัญญากู้เงินและหนี้ทั้งหมดถึงกำหนดชำระทันที โดยผู้ค้ำประกันยินยอมรับผิดร่วมกับลูกหนี้ ต่อมาผู้ซื้อเกิดปัญหาทางการเงินและขาดส่งค่างวดติดต่อกัน 3 งวด ธนาคารจึงใช้สิทธิเรียกให้ผู้ค้ำประกันซึ่งก็คือทางโครงการเป็นผู้ชำระหนี้ทั้งหมดแทน

          เมื่อโครงการได้นำเงินไปปิดบัญชีให้แก่ธนาคารเรียบร้อยแล้ว จึงหันมาใช้สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 9 ที่ระบุว่าหากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน ทางโครงการจึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อออกจากบ้านทันที

          เมื่อคดีเข้าสู่ชั้นศาล ผู้ซื้อได้ต่อสู้คดีโดยอ้างหลักกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคว่า การที่ธนาคารและผู้ขายจะดำเนินการเช่นนี้ได้ จะต้องตกอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ซึ่งกำหนดให้เจ้าหนี้ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถาม เพื่อให้โอกาสลูกหนี้ในการแก้ไขการผิดนัดชำระหนี้ก่อน จะมาแอบชำระหนี้แทนกันแล้วมาฟ้องขับไล่ทันทีไม่ได้ แต่ศาลฎีกาได้พิจารณาข้อกฎหมายอย่างละเอียดและชี้ให้เห็นว่า ประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่ผู้ซื้อกล่าวอ้างนั้น มุ่งควบคุมเฉพาะธุรกิจสินเชื่อระหว่างสถาบันการเงินกับผู้บริโภคเท่านั้น ไม่ได้หมายรวมถึงธุรกิจการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ครอบคลุมถึงความสัมพันธ์ระหว่างธนาคารกับผู้ค้ำประกัน

          ศาลฎีกาได้อธิบายเพิ่มเติมว่า เมื่อผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้ครบ 3 งวด ธนาคารในฐานะเจ้าหนี้ย่อมมีความชอบธรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่จะเรียกให้ผู้ค้ำประกันชำระหนี้แทนได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้ซื้อแก้ไขการผิดสัญญาก่อนแต่อย่างใด และเมื่อผู้ค้ำประกันได้ควักเงินจ่ายหนี้แทนผู้ซื้อไปแล้ว ย่อมส่งผลให้ผู้ซื้อตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเอื้ออาทรตามข้อตกลงที่ระบุไว้ เมื่อสัญญาระบุสิทธิไว้ชัดเจนว่าผู้ขายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องเตือนล่วงหน้า การที่โครงการบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อให้ออกจากบ้านพิพาท จึงเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมายทุกประการ

          คำพิพากษาคดีนี้จึงเป็นอุทาหรณ์ที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังผ่อนที่อยู่อาศัยในโครงการของรัฐ หรือโครงการใดๆ ที่มีผู้ขายเป็นผู้ค้ำประกันสินเชื่อให้ หลายคนมักชะล่าใจและเข้าใจผิดว่าหากขาดส่งค่างวด ธนาคารจะต้องมีจดหมายเตือน หรือมีระยะเวลาให้ประนอมหนี้เสมอ แต่ในความเป็นจริง หากสัญญาผูกพันให้ผู้ขายเป็นผู้ค้ำประกันและมีเงื่อนไขในลักษณะนี้ เพียงแค่คุณขาดส่งครบ 3 งวด ผู้ขายก็สามารถนำเงินไปโปะให้ธนาคาร แล้วหันมายกเลิกสัญญาพร้อมฟ้องขับไล่คุณได้ทันทีโดยไม่มีจดหมายเตือนล่วงหน้า การรักษาวินัยทางการเงินและทำความเข้าใจข้อสัญญาอย่างถ่องแท้ จึงเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดเพื่อไม่ให้ต้องสูญเสียบ้านที่อุตส่าห์ผ่อนมาด้วยความยากลำบาก

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว