ใช้ทางเกิน 10 ปี กลายเป็นภาระจำยอม เจ้าของใหม่หมดสิทธิ์ปิด

ปัญหาคลาสสิกของที่ดินตาบอดหรือที่ดินแบ่งแยก คือเจ้าของเดิมยอมให้ใช้ทางเข้าออกด้วยวาจา แต่เมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ ไม่ว่าจะถูกขายทอดตลาดหรือโอนให้คนนอก เจ้าของคนใหม่มักสั่งปิดทางทันที โดยอ้างว่าตนเองซื้อมาโดยสุจริต และหลังโฉนดก็ไม่เคยจดทะเบียนภาระจำยอมไว้

แต่คำพิพากษาฎีกาที่ 6562/2562 ได้วางแนวทางคุ้มครองสิทธิ์ประชาชนไว้ชัดเจนว่า ต่อให้หลังโฉนดจะว่างเปล่า เจ้าของใหม่ก็ไม่มีสิทธิ์ปิดทาง หากทางนั้นกลายเป็นภาระจำยอมโดยอายุความไปแล้ว

ชนวนเหตุ สัญญาปากเปล่าเปิดทาง ผ่านไป 20 ปี ที่ดินเปลี่ยนมือ

โจทก์ซื้อที่ดินแบ่งแยกด้านใน (ที่ดินตาบอด) จากเจ้าของเดิม ซึ่งเจ้าของเดิมตกลงยกที่ดินกว้าง 2-3 เมตรให้ใช้เป็นทางเข้าออก โจทก์สร้างบ้านและเทหินปรับปรุงทางใช้เดินและขับรถอย่างเปิดเผยมาตั้งแต่ปี 2539 แต่ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมหลังโฉนด

ต่อมา ที่ดินผืนที่เป็นทางเดินถูกยึดขายทอดตลาด ธนาคารประมูลได้แล้วขายต่อให้จำเลยในปี 2556 พอถึงปี 2559 จำเลยเห็นว่าหลังโฉนดไม่มีภาระผูกพันใดๆ จึงสร้างประตูรั้วเหล็กปิดทางทันที โจทก์จึงฟ้องขอให้เปิดทาง คดีนี้จำเลยชนะในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ โดยจำเลยอ้างว่าเป็นบุคคลภายนอกที่ซื้อมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิ์ถูกต้องตามมาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์จะมาบังคับไม่ได้

ประเด็นที่ 1 จากข้อตกลงปากเปล่า สู่การถือสิทธิ์เป็นปรปักษ์

ศาลฎีกาชี้ว่า การที่เจ้าของเดิมยอมให้ใช้ทางตั้งแต่ตอนแบ่งแยกที่ดิน ถือเป็นนิติกรรมก่อตั้งสิทธิ์ภาระจำยอมแล้ว ไม่ใช่การขออาศัยหรือถือวิสาสะ แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียน ผลคือภาระจำยอมนี้ "ยังไม่บริบูรณ์" เป็นเพียงบุคคลสิทธิ์ที่ใช้ยันกับจำเลยที่เป็นคนนอกไม่ได้

แต่จุดเปลี่ยนคือ การที่โจทก์ใช้ทางนี้ขับรถเข้าออกโดยแสดงตนว่าเป็นเจ้าของสิทธิ์ (ถือสิทธิ์เป็นปรปักษ์) เรื่อยมาอย่างสงบและเปิดเผยเกิน 10 ปี พฤติการณ์นี้ทำให้โจทก์ได้สิทธิ์ภาระจำยอมมาโดยทางอื่น นั่นคือ "ภาระจำยอมโดยอายุความ" (ตามมาตรา 1382 ประกอบมาตรา 1401)

ประเด็นที่ 2 ได้สิทธิ์โดยอายุความ เจ้าของใหม่จะอ้าง "ซื้อโดยสุจริต" มาสู้ไม่ได้

จำเลยพยายามอ้างมาตรา 1299 วรรคสอง ว่าตนซื้อมาโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง แต่ศาลฎีกาวางหลักเกณฑ์เด็ดขาดว่า ข้อกฎหมายนี้จะคุ้มครองเจ้าของใหม่เฉพาะกรณีที่สู้กับคนที่ได้สิทธิ์มา "โดยทางนิติกรรมที่ไม่ได้จดทะเบียน" เท่านั้น

แต่คดีนี้ โจทก์ได้ภาระจำยอมมาโดย "ผลของอายุความ 10 ปี" (นับรวมเวลาที่ธนาคารและจำเลยถือครองก็เกิน 10 ปี) ซึ่งเป็นการได้สิทธิ์โดยทางอื่นนอกเหนือจากนิติกรรม สิทธิ์ของโจทก์จึงเกิดขึ้นทันทีโดยผลของกฎหมาย ส่งผลให้ข้อต่อสู้เรื่อง "ซื้อมาสุจริต" ของจำเลยตกไปทันที ไม่สามารถนำมาต้านสิทธิ์ของโจทก์ได้

บทสรุปและบทเรียน

ศาลฎีกาพิพากษากลับ สั่งให้จำเลยเปิดประตูรั้วห้ามปิดกั้นทาง และต้องไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมบนโฉนดที่ดินให้โจทก์ให้เรียบร้อย

คดีนี้เป็นอุทาหรณ์เตือนใจคนซื้อที่ดินมือสองหรือซื้อจากการขายทอดตลาดว่า การเช็กแค่ "หลังโฉนด" ว่าว่างเปล่านั้นไม่พอ เพราะถ้าที่ดินผืนนั้นมีร่องรอยการใช้งานเป็นทางเข้าออกของชาวบ้านมานานเกิน 10 ปี ที่ดินอาจตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความไปแล้ว ซึ่งเป็นสิทธิ์ที่ติดไปกับตัวทรัพย์สินชั่วนิรันดร์ ต่อให้เปลี่ยนเจ้าของกี่คน ก็ไม่มีสิทธิ์สั่งปิดทางครับ

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer