ค้างค่าส่วนกลางเกิน 5 ปี ไม่ต้องจ่ายจริงหรือ ศาลฎีกาตอบชัด เจ้าของห้องชุดต้องรู้

ค้างค่าส่วนกลางเกิน 5 ปี ไม่ต้องจ่ายจริงหรือ ศาลฎีกาตอบชัด เจ้าของห้องชุดต้องรู้

              หลายคนอาจเคยได้ยินว่า "หนี้ค่าส่วนกลางคอนโดมีอายุความ 5 ปี" และเข้าใจว่า หากปล่อยให้เวลาผ่านไปเกิน 5 ปีแล้ว หนี้ดังกล่าวจะหายไปโดยอัตโนมัติ ไม่ต้องชำระอีกต่อไป

              แต่ความเข้าใจเช่นนี้อาจทำให้เจ้าของห้องชุดต้องประสบปัญหาใหญ่ในวันที่ต้องการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพราะคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2081/2567 ได้วางหลักกฎหมายที่สำคัญเอาไว้อย่างชัดเจนว่า แม้หนี้ค่าส่วนกลางบางส่วนจะขาดอายุความแล้ว แต่หนี้นั้นไม่ได้ระงับหรือหายไป และเจ้าของร่วมยังไม่สามารถอ้างเหตุขาดอายุความเพื่อหลีกเลี่ยงการชำระหนี้ทั้งหมดได้

ข้อเท็จจริงสำคัญของคดี

              คดีนี้มีประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของอาคารชุดเป็นเวลานาน โดยเจ้าของร่วมอ้างว่าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางบางส่วนมีอายุเกิน 5 ปี จึงขาดอายุความ และไม่จำเป็นต้องชำระอีกต่อไป

              อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่า ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เจ้าของร่วมจะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและหนี้ที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วนเสียก่อน

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าอย่างไร

              ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะเป็นเงินค้างจ่ายที่มีกำหนดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) แต่เมื่อสิทธิเรียกร้องขาดอายุความแล้ว ไม่ได้หมายความว่าหนี้นั้นระงับหรือสูญหายไป

              ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/10 ผลของการขาดอายุความมีเพียงทำให้ลูกหนี้มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้เพื่อปฏิเสธการชำระหนี้เท่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ "หนี้ยังคงมีอยู่" เพียงแต่เจ้าหนี้อาจไม่สามารถใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับคดีได้ในบางกรณี

เหตุใดเจ้าของห้องชุดจึงยังต้องชำระค่าส่วนกลางย้อนหลัง

              ประเด็นสำคัญอยู่ที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง

              กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนว่า การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำได้ก็ต่อเมื่อนิติบุคคลอาคารชุดได้รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้ว ดังนั้น แม้หนี้บางส่วนจะเกิน 5 ปี แต่หากยังไม่ได้รับการชำระ นิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้เจ้าของร่วมชำระหนี้ดังกล่าวก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาเห็นว่า กฎหมายดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองระบบการบริหารจัดการอาคารชุด และคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุดโดยรวม ไม่ให้เกิดภาระตกแก่เจ้าของร่วมรายอื่น

ตัวอย่างประกอบให้เข้าใจง่าย

              นายเอเป็นเจ้าของห้องชุดแห่งหนึ่ง ค้างค่าส่วนกลางมา 8 ปี รวมเงินเพิ่ม (ค่าปรับ) เป็นจำนวนมาก เมื่อนายเอต้องการขายห้องชุดให้นายบี นายเอคิดว่าหนี้ 3 ปีแรก (ของ 8 ปี) ขาดอายุความไปแล้ว จึงไม่ต้องจ่าย แต่ความจริงคือ นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิเรียกให้ชำระครบทั้ง 8 ปี ก่อนออกหนังสือปลอดหนี้ให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เพราะกฎหมายอาคารชุดกำหนดเงื่อนไขนี้ไว้โดยเฉพาะ

บทเรียนสำคัญสำหรับเจ้าของห้องชุด

คำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ถือเป็นบรรทัดฐานสำคัญที่เจ้าของคอนโดทุกคนควรทราบ เพราะยืนยันหลักการว่า

            ✅ ค่าส่วนกลางคอนโดมีอายุความ 5 ปี

            ✅ แต่การขาดอายุความไม่ได้ทำให้หนี้สูญหายหรือระงับไป

            ✅ เจ้าของร่วมไม่สามารถอ้างอายุความเพื่อหลีกเลี่ยงการชำระหนี้ค่าส่วนกลางย้อนหลังในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้

            ✅ นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่ค้างชำระก่อนดำเนินการออกหนังสือรับรองเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์

             คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2081/2567 ได้ตอกย้ำหลักกฎหมายที่สำคัญว่า "หนี้ค่าส่วนกลางที่ขาดอายุความ ไม่ได้แปลว่าไม่ต้องจ่าย"แม้เวลาจะผ่านไปเกิน 5 ปี แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มยังคงเป็นภาระผูกพันของเจ้าของร่วม และเมื่อถึงวันที่ต้องการขายหรือโอนห้องชุด เจ้าของร่วมยังคงต้องชำระหนี้ดังกล่าวให้ครบถ้วนก่อนดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

             ดังนั้น ผู้ที่ถือครองห้องชุดและมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ ไม่ควรเข้าใจผิดว่าเพียงปล่อยเวลาให้ผ่านไปแล้วหนี้จะหมดไป เพราะในทางกฎหมาย หนี้อาจยังคงรออยู่ในวันที่ท่านต้องการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั่นเอง

ปรึกษากฎหมายโทร

ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi

หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z

สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn

หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap

www.closelawyer.co.th

ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer