บริจาคที่ดินให้รัฐเพื่อทำสาธารณประโยชน์ แต่รัฐเบี้ยวเงื่อนไข ขอที่ดินคืนได้หรือไม่
บริจาคที่ดินให้รัฐเพื่อทำสาธารณประโยชน์ แต่รัฐเบี้ยวเงื่อนไข ขอที่ดินคืนได้หรือไม่
การอุทิศที่ดินให้แก่หน่วยงานราชการหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ร่วมกันในชุมชน เป็นมหากุศลที่เจ้าของที่ดินหลายคนเต็มใจทำ ทว่าปัญหาที่พบบ่อยคือ เมื่อเวลาผ่านไปหลายปี หน่วยงานรัฐกลับปล่อยปละละเลย ไม่นำที่ดินไปจัดทำโครงการตามที่สัญญากันไว้ ปล่อยให้ทิ้งร้างเป็นที่ว่างเปล่า เจ้าของที่ดินเดิมเมื่อเห็นเช่นนั้นย่อมรู้สึกเสียดายและต้องการทวงคืนทรัพย์สินของตน
แต่คำถามทางกฎหมายที่ตามมาและทำให้หลายคนไม่กล้าฟ้องคือ "เมื่อที่ดินอุทิศให้รัฐแล้ว จะถือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ใครก็ห้ามแตะต้องหรือยึดคืนตามกฎหมายหรือไม่?"
คำพิพากษาฎีกาที่ 1434/2563 ได้วางแนวบรรทัดฐานสำคัญในการปกป้องสิทธิ์ของประชาชนผู้ใจบุญ โดยชี้ให้เห็นว่า หากเป็นการ "ให้โดยมีเงื่อนไข" และหน่วยงานรัฐผิดสัญญา ที่ดินนั้นก็ยังไม่ตกเป็นของแผ่นดิน และเจ้าของเดิมมีอำนาจฟ้องทวงคืนได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ครับ
จุดเริ่มต้นสัญญาสร้างตลาด แต่ผลลัพธ์คือปล่อยร้าง
ชนวนเหตุของคดีนี้เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2555 โจทก์ทั้งสองได้ร่วมกันทำ "หนังสือแสดงความประสงค์เรื่อง การอุทิศที่ดินให้กับทางราชการฯ" ให้แก่จำเลย (เทศบาลตำบลแห่งหนึ่ง) โดยโจทก์ที่ 1 มอบที่ดิน น.ส. 3 ก. เนื้อที่ประมาณ 2 ไร่เศษ และโจทก์ที่ 2 มอบที่ดินโฉนดเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่เศษ
การบริจาคครั้งนี้ไม่ใช่การยกให้เปล่า ๆ แต่มี "เงื่อนไขบริจาค" ระบุไว้ชัดเจนในสัญญาว่า จำเลยต้องนำที่ดินไปดำเนินการก่อสร้างอาคารตลาดสด และสถานีขนส่งผู้โดยสาร (บขส.) ของเทศบาล พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก
จำเลยต้อง "เริ่มดำเนินการก่อสร้าง" ภายใน 16 เดือน นับแต่วันจดทะเบียนโอน (โอนวันที่ 18 ธันวาคม 2555) โครงการทั้งหมดต้อง "แล้วเสร็จพร้อมเปิดใช้งาน" ภายใน 36 เดือน หากจำเลยผิดเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง โจทก์ทั้งสองทรงสิทธิ์ในการเรียกคืนที่ดินบริจาคทันที
วันเวลาผ่านไปจนเลยกำหนดเวลาตามสัญญา จำเลยกลับนิ่งเฉย ไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคารใด ๆ เลย ปล่อยให้ที่ดินผืนดังกล่าวมีสภาพเป็นที่รกร้างว่างเปล่า โจทก์ทั้งสองจึงส่งทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอเพิกถอนนิติกรรมการให้ เพื่อดึงกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินกลับคืนมาเป็นของตน คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับให้โจทก์ชนะคดี จำเลยจึงยื่นฎีกาต่อศาลสูงเพื่อสู้ว่าที่ดินตกเป็นของรัฐไปแล้ว
ไขปมข้อกฎหมาย "บุคคลสิทธิ" และ "เงื่อนไขที่ยังไม่สำเร็จ"
จำเลย (หน่วยงานรัฐ) ต่อสู้คดีในชั้นฎีกาโดยยกข้ออ้างยอดฮิตว่า เมื่อโจทก์จดทะเบียนยกที่ดินให้รัฐเพื่อทำสาธารณประโยชน์แล้ว ที่ดินย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันทีนับแต่วันโอน โจทก์ไม่มีสิทธิ์ฟ้องเรียกคืน
ศาลฎีกาพิจารณาข้อตกลงในเอกสารหนังสือแสดงความประสงค์ฯ แล้ว วินิจฉัยหักล้างข้อต่อสู้ของหน่วยงานรัฐอย่างเฉียบคมใน 2 ประเด็นหลัก:
1. สัญญามีผลผูกพันเป็นบุคคลสิทธิ: ข้อตกลงอุทิศที่ดินที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลย แม้จะไม่ได้จดทะเบียนเงื่อนไขเหล่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เมื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามรับรู้ร่วมกันแล้ว ย่อมมีผลผูกพันกันในฐานะ "บุคคลสิทธิ" (สิทธิระหว่างคู่สัญญา) จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญานั้นอย่างเคร่งครัด
2. ที่ดินยังไม่ตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน: ศาลฎีกาชี้ว่า เมื่อสัญญาข้อ 3 และข้อ 4 กำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาบังคับไว้อย่างชัดเจน ย่อมแสดงว่าการยกให้ที่ดินในคดีนี้เป็นการ "ให้โดยมีเงื่อนไขบังคับก่อน"
บรรทัดฐานศาลฎีกา
ที่ดินพิพาทจะตกเป็นของทางราชการและกลายเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก็ต่อเมื่อ "จำเลยได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขสำเร็จแล้วเท่านั้น" เมื่อจำเลยไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ภายในกำหนด 16 เดือนตามเงื่อนไข จึงต้องถือว่าเงื่อนไขนั้นตกไป และที่ดินพิพาทยังไม่เคยตกเป็นของทางราชการหรือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินเลย
เมื่อหนี้และเงื่อนไขไม่สำเร็จ ประกอบกับจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาอย่างชัดเจน โจทก์ทั้งสองในฐานะเจ้าของเดิมที่สงวนสิทธิ์ไว้ในสัญญา ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนนิติกรรมการให้ที่ดิน และบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดิน น.ส. 3 ก. และโฉนดที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสองได้ตามกฎหมาย ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 3 ให้โจทก์ได้ที่ดินคืน
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว ทนายใกล้ตัว Closelawyer
