สมัครรับข่าวสาร
- กรอกอีเมล
เมื่อท่านส่งข้อมูลผ่านฟอร์ม จะถือว่าท่านยอมรับใน นโยบายความเป็นส่วนตัว ของเรา
ทนายใกล้ตัว

สัญญาจะซื้อจะขายในที่ดินที่มีระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ไม่ถือว่าเป็นโมฆะสามารถใช้บังคับกันได้

หลาย ๆ ท่านที่เป็นเจ้าของที่ดินแต่ปรากฏว่ามีระยะเวลาห้ามโอนไว้ต่อกันอยู่ ตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่ว่าจะเป็นระยะเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี หากเจ้าของที่ดินมีความประสงค์ที่จะขายและผู้มีประสงค์จะซื้อ จึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกันไว้ในอนาคต ว่าหากครบกำหนดตามที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว จะมาดำเนินการจนทะเบียนโอนให้แล้วเสร็จ

ทางปฏิบัติเมื่อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะต้องมีการชำระค่าเงินมัดจำตามสัญญา อาจจะรวมถึงให้ผู้จะซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ทันทีด้วย หากต่อมาผู้จะขายหรือผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา คู่สัญญาย่อมสามารถที่จะฟ้องร้องบังคับคดีได้ต่อกันตามมสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่เป็นการต้องห้ามหรือมีเจตนาฝ่าฝืนทางกฎหมายอันจะเป็นการทำให้สัญญา จะซื้อจะขายเป็นโมฆะ

อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1461/2562 การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในระหว่างระยะเวลาห้ามโอนและจำเลยทั้งสองยังมิได้มีการส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครอง โดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน ถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงไม่ตกเป็นโมฆะและสามารถใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ให้แก่โจทก์

มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์หรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้ได้ความจากคู่ความทั้งสองฝ่ายรับกันว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวในราคา 30,000,000 บาท โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว 22,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 8,000,000 บาท ตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนที่ดินในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 ครั้นถึงวันนัดได้ความจากโจทก์ว่า โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา สาขาปากช่อง พร้อมนำเงินสด 50,000 บาท แคชเชียร์เช็คของธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) สาขาทองหล่อ จำนวนเงิน 5,300,000 บาท และแคชเชียร์เช็คของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) สาขาซอยทองหล่อ จำนวนเงิน 2,650,000 บาท รวมเป็นเงิน 8,000,000 บาท เพื่อชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญาให้แก่จำเลยทั้งสองพร้อมจดทะเบียนรับโอนที่ดินทั้งสองแปลง แต่จำเลยทั้งสองกลับไม่ยอมโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าต้องการให้โจทก์รับโอนที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ด้วย และชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งสามแปลง เป็นเงิน 17,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ดังกล่าว ระบุชื่อนางวาย เป็นผู้ทำประโยชน์ในที่ดินไม่ใช่จำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ทราบดีว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินในเขตนิคมสร้างตนเองลำตะคอง ซึ่งตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 27 (6) บัญญัติห้ามมิให้สมาชิกนิคมสร้างตนเองมอบหรือโอนสิทธิการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับมอบให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากอธิบดีกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการฯ ดังนั้น จำเลยที่ 1 จึงไม่สามารถโอนขายหรือส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้โดยชอบ ข้ออ้างของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาอ้างทำนองว่า การที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ขึ้นใหม่สองฉบับ โดยมิได้มีเจตนาที่จะยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแบบเหมารวมทั้งสามแปลงที่ทำกันไว้แต่แรก โจทก์จึงต้องชำระราคาที่ดินที่เหลือทั้งสามแปลงเป็นเงิน 17,000,000 บาท และรับโอนที่ดินทั้งหมดไปในคราวเดียวกันนั้น เห็นว่า เดิมโจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งที่มีโฉนดและที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์รวมสามแปลงในสัญญาฉบับเดียวกันเป็นเงิน 40,000,000 บาท แต่ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่รวม 2 ฉบับ โดยแยกเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีโฉนดรวม 2 แปลง ฉบับหนึ่ง กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ 1 แปลง อีกฉบับหนึ่ง โดยมีการระบุถึงราคาที่ดินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้แต่ละประเภท รวมทั้งรายละเอียดการชำระเงินค่าที่ดินในสัญญาแต่ละฉบับต่างหากจากกัน ซึ่งก็ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ทั้งในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 2 ได้ลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองฉบับดังกล่าวด้วยความสมัครใจไม่มีการบังคับขู่เข็ญแต่อย่างใด ดังนี้ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสามแปลงกันใหม่โดยแยกเป็นที่ดินมีโฉนดกับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ โดยเปลี่ยนสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งหนี้ในสัญญาฉบับเดิมที่ทำกันไว้แต่แรก หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำ จึงเป็นอันระงับสิ้นไปด้วยการแปลงหนี้ใหม่ และต้องบังคับกันตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกข้อตกลงตามสัญญาฉบับเดิมดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อปฏิเสธไม่ยอมโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและต้องคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ 22,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น