เจ้าหนี้ขายฝากต้องรู้!! ก่อนทำสัญญารับซื้อฝากที่ดิน

การขายฝากต่างกับการจำนอง ตรงที่การขายฝากทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ คือ การขายทรัพย์สินที่กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อทันที ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนเอาทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด ถ้าเลยเวลาไปแม้แต่วันเดียว ผู้รับขายฝากหรือผู้รับซื้อฝากยึดทรัพย์สินที่ไปฝากขายได้ทันที โดยไม่ต้องให้ศาลสั่ง

ขายฝากตามกฎหมายใหม่ หมายความเฉพาะถึง การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นการขายฝากชนิดอื่นๆ ไม่รวมอยู่ในความหมายของกฎหมายฉบับนี้

“เกษตรกรรม” หมายความว่า การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำและกิจการอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง และ

“ที่อยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัยหรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม

การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยหนังสือขายฝากอย่างน้อยต้องมีชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝากราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่(จำนวนเงินที่จะไถ่) วันที่ขายฝาก และกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ ผู้ใดจะอ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการไม่ครบถ้วนไม่ได้ และข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายนี้ เป็นโมฆะ

ประเด็นที่เจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากที่ดินต้องรู้

**1. “เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี”

จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี โดยคำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่

ไม่ว่าในสัญญาจะมีข้อความระบุไว้เป็นประการใด หากผู้รับซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดอันอาจคำนวณเป็นเงินได้จากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก ให้ถือว่าเงิน ทรัพย์สิน ประโยชน์ หรือค่าตอบแทนนั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้ชำระแล้ว

2. “สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี”

สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลา1 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี

3. ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่

ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก ฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้รับซื้อฝากจะคิดว่าปรับได้คล้ายๆ กับธนาคาร เป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่

***4. ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 กำหนดให้ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องแจ้งแก่ผู้ขายฝากให้ทราบถึงกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน โดยต้องทำเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากพร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้รับซื้อฝากในสัญญาขายฝากเปลี่ยนไปไม่ใช่ผู้รับซื้อฝากเดิม ผู้รับซื้อฝากเดิมจะต้องแจ้งแก่ผู้ขายฝากว่าจะต้องไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกับใครและสถานที่ที่จะชำระค่าสินไถ่ ซึ่งหากผู้รับซื้อฝากไม่ได้แจ้งแก่ผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากให้แก่ผู้ขายฝาก กฎหมายบัญญัติให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยชำระค่าสินไถ่ตามกำหนดเดิม

กฎหมายได้บัญญัติให้ผู้รับซื้อฝากต้องกระทำไว้อย่างเคร่งครัดในการแจ้งเตือนผู้ขายฝากถึงกำหนดเวลาไถ่ล่วงหน้า ซึ่งผลของการไม่ปฏิบัติตามส่งผลให้ระยะเวลาไถ่ที่ตกลงกันไว้ระหว่างคู่สัญญาขยายออกไปอีก 6 เดือนทันที โดยผลของกฎหมายไม่ถือว่าเป็นการผิดนัดชำระหนี้ และผู้ขายฝากจะชำระค่าสินไถ่ตามจำนวนเดิมที่ระบุในสัญญา หมายความว่า ผู้รับซื้อฝากจะเป็นฝ่ายที่เสียประโยชน์ไม่ได้รับประโยชน์จากการไม่ชำระหนี้ตามกำหนดเวลาในสัญญา ซึ่งการที่ต้องแจ้งเตือนผู้ขายฝากนั้นเป็นการเพิ่มภาระหน้าที่แก่ผู้รับซื้อฝาก

5. ถ้าผู้รับซื้อฝากไม่รับไถ่ ผู้ขายฝากไปวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน เมื่อผู้ขายฝากไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์แล้ว ที่ดินที่ขายฝากกันกลับไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากทันที

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer