สัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปตั้งแต่มีการทำสัญญา หากไม่ไถ่ตามเวลาย่อมหมดสิทธิ

สัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปตั้งแต่มีการทำสัญญา หากไม่ไถ่ตามเวลาย่อมหมดสิทธิ

          ชาวบ้านหลายท่านหากต้องการจะไปกู้ยืมเงินจากญาติพี่น้องหรือนายทุน มักจะถูกให้ทำสัญญาขายฝากที่ดินกันไว้ โดยจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานกรมที่ดิน เพื่อที่หากครบกำหนดแล้วยังไม่ไถ่คืนที่ดินนั้นเป็นอันหมดสิทธิที่จะได้คืนกลับมา เว้นแต่ได้เจรจาเจ้าหนี้เพื่อทำการขอซื้อคืน

          ตัวอย่างเช่น นายสีสันต้องการที่จะกู้ยืมเงินจำนวน 1,000,000 บาทจากนายสิ้นสุด แต่การเจรจาต่อรองเรื่องหลักประกันมีอยู่ว่านายสิ้นสุดให้ยืมได้ พร้อมอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี และต้องทำสัญญาขายฝากกับตนโดยมีกำหนดไถ่คืนภายในระยะเวลา 1 ปี มิเช่นนั้นจะไม่ให้ทำการกู้ยืม เมื่อนายสีสันตอบตกลงและได้ไปจดทะเบียนขายฝากที่ กรมที่ดินในเขตท้องที่ ปรากฏว่าต่อมานายสีสันยังไม่มีเงินที่จะไปไถ่ที่ดินคืนตามสัญญาเมื่อครบกำหนด ได้ไปร้องขอต่อนายสิ้นสุดก็ไม่ยินยอมให้ขยายระยะเวลาไถ่เพิ่มออกไป ทำให้นายสิ้นสุดหมดสิทธิที่จะไถ่ที่ดินคืนตามสัญญา

อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 18460/2557 การขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกฎหมายมิได้บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ จึงจะบังคับกันได้

การไม่นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คงมีผลทำให้คู่สัญญาไม่อาจยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง ดังนั้น การตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ตามหนังสือขอต่อสัญญาขายฝาก ซึ่งมีจำเลยที่ 1 ผู้รับไถ่ลงลายมือชื่อไว้ แม้มิได้นำไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 แม้ไม่ได้ลงลายมือชื่อ แต่การที่จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมในการกระทำของจำเลยที่ 1 กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 หรือยอมให้จำเลยที่ 1 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2 ในการตกลงและทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์ การลงลายมือชื่อของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับไถ่ด้วย หนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่จึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงโดยนำทรัพย์สินที่รับซื้อฝากไปขายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์      

เนื่องจากสัญญาขายฝากนั้นเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปยังผู้รับซื้อฝากแล้ว เพียงแต่มีเงื่อนไขที่ผู้ขายฝากจะไปทำการไถ่ถอนกลับมาเป็นของตนเองได้ แต่ต้องชำระเงินต้นและดอกเบี้ยตามสัญญาขายฝากเสียก่อน เมื่อครบกำหนดที่จะไถ่ที่ดินคืนตามสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากจึงหมดสิทธิในที่ดินดังกล่าวโดยอัตโนมัติ

            มาตรา 491  "อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้"
            มาตรา 494  "ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดังจะกล่าวต่อไปนี้
          (1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
          (2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย

          มาตรา 495  "ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ท่านให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามประเภททรัพย์"

          ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer