3 วิธียอดนิยม ในการกู้ยืมเงินกันโดยใช้ที่ดินหรือโฉนดที่ดินเป็นหลักประกัน

          เมื่อสภาพเศรษฐกิจบ้านเมืองปัจจุบันซบเซาลง หลายคนคงประปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน  สุดท้ายก็หนีไม่พ้นการกู้หนี้ยืมสิน ซึ่งวันนี้ผมจะมาพูดถึงการกู้ยืมเงินกันโดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกันนั้น โดยทั่วไปมักนิยมทำกัน มี 3 วิธี คือ 

          1. การขายฝาก ซึ่งวิธีนี้เป็นวิธีที่ผู้ให้กู้ได้เปรียบที่สุด เพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ให้กู้ (ผู้รับซื้อฝาก) ทันที ผู้กู้(ผู้ขายฝาก) มีสิทธิเพียงมาไถ่ถอนทรัพย์สินคืนภายในกำหนดเท่านั้น ถ้าไม่ไถ่ถอนคืนภายในกำหนดก็หมดสิทธิในที่ดิน ที่ดินย่อมกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้กู้อย่างเด็ดขาด แต่อย่างไรก็ดีวิธีการนี้จะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กรมที่ดินเป็นจำนวนมากกว่าวิธีอื่น

             2.  การจำนอง วิธีนี้ก็เป็นอีกวิธีที่นิยมกัน โดยการจำนองนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงอยู่ที่ผู้กู้ (ผู้จำนอง) โดยผู้ให้กู้ (ผู้รับจำนอง) จะมีที่ดินเป็นหลักประกันให้อุ่นใจ หากผู้กู้ยืมผิดนัด ผู้ให้กู้ก็มีสิทธิฟ้องบังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินที่จำนองได้ อีกทั้งผู้จำนองยังมีฐานะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิในที่ดินที่จำนอง มีสิทธิเหนือเจ้าหนี้คนอื่นๆในที่ดินแปลงที่ผู้กู้จำนองไว้  แต่วิธีการนี้ก็มีข้อเสียก็คือต้องเสียเวลาในการยื่นฟ้องคดีเป็นเวลานานกว่าจะบังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินที่จำนองได้

          3. การกู้ยืมเงินโดยผู้กู้ส่งมอบโฉนดที่ดินให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้  โดยวิธีการนี้เป็นวิธีการแบบที่ชาวบ้านนิยมทำ ซึ่งกฎหมายมิได้เขียนรองรับไว้ โดยข้อเสียของวิธีการนี้มีหลายประการเช่น  ผู้กู้สามารถไปแจ้งว่าโฉนดที่ดินหายแล้วก็ไปขอออกโฉนดใหม่ต่อกรมที่ดิน จากนั้นก็ไปนำโฉนดฉบับใหม่ไปขาย โดยที่ผู้ให้กู้ไม่มีโอกาสรู้  และหากผู้กู้ผิดนัด ผู้ให้กู้ก็จะต้องฟ้องคดีซึ่งจะต้องใช้เวลานาน และในการส่งมอบโฉนดที่ดินเช่นนี้ผู้ให้กู้จะไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ผู้มีบุริมสิทธิเหนือที่ดินเหมือนเจ้าหนี้จำนอง คงมีสิทธิเท่าๆกับเจ้าหนี้คนอื่นๆเท่านั้น อีกทั้ง เจ้าหนี้คนอื่นๆของลูกหนี้อาจมายึดไปชำระหนี้ได้ โดยผู้ให้กู้ไม่มีสิทธิมาโต้แย้งคัดค้าน เพียงแต่จะมีสิทธิยึดหน่วงโฉนดที่ดินไว้จนกว่าจะได้รับชำระหนี้เท่านั้น

           ทั้งนี้ การกู้ยืมเงินกันในระดับชาวบ้านหรือนายทุนท้องถิ่นส่วนใหญ่ ไม่นิยมไปจดทะเบียนจากขายฝากหรือจำนองที่กรมที่ดินกันสักเท่าไหร่  เพราะสาเหตุหลายประการ เช่น เห็นว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเป็นเงินจำนวนไม่น้อย บางครั้งเป็นการกู้กันในระยะสั้น จึงไม่อยากจะจดทะเบียนให้เสียเงินค่าธรรมเนียม หรือเป็นการกู้ยืมเงินระหว่างเพื่อนฝูงญาติมิตร จึงไม่อยากไปจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากกันที่กรมที่ดินให้เสียเวลา เพราะมีความไว้วางใจกัน ดังนั้นวิธีการกู้ยืมเงินโดยการส่งมอบโฉนดที่ดินให้แก่กันไว้  จึงเป็นที่นิยมกันมาก

         แต่เนื่องจากการกู้ยืมเงินด้วยการส่งมอบโฉนดที่ดินให้แก่กันไว้ มีช่องโหว่ที่ผู้กู้อาจไปขอออกโฉนดใหม่ได้ข้างต้น และการติดตามทวงหนี้สินก็ต้องทำการฟ้องร้องคดีต่อศาล ซึ่งจะต้องใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายจำนวนไม่น้อย และเจ้าหนี้อื่นๆอาจมายึดที่ดินไปเสียก่อนผู้ให้กู้ได้ ดังนั้นบรรดานายทุนเงินกู้จึงได้คิดวิธีการแบบใหม่ขึ้นมา โดยนอกจากจะให้ผู้กู้ส่งมอบโฉนดที่ดินให้แก่ตนเองแล้ว ยังให้ผู้กู้ทำหนังสือมอบอำนาจขายที่ดินให้แก่ตัวเองด้วยเสียเลย โดยมีข้อตกลงว่าหากผู้กู้ผิดนัด ผู้ให้กู้ก็เอาหนังสือมอบอำนาจไปโอนที่ดินเป็นของตนเองทันที  ซึ่งวิธีการดังกล่าวนั้นมีประโยชน์มากกับผู้ให้กู้ เพราะค่าธรรมเนียมจดทะเบียนต่อกรมที่ดินก็ไม่ต้องเสีย ไม่ต้องฟ้องบังคับคดีให้ยุ่งยาก  ถึงกำหนดเวลาผู้กู้ไม่จ่ายก็โอนที่ดินเป็นของตนเองเลย 

            แต่ตามกฎหมายแล้ว วิธีดังกล่าวไม่อาจใช้ได้ เพราะขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 656 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า  “ ถ้าทำสัญญากู้ยืมเงินกันและผู้ให้กู้ยืมยอมรับเอาสิ่งของหรือ ทรัพย์สินอย่างอื่นเป็นการชำระหนี้แทนเงินที่กู้ยืมไซร้ หนี้อันระงับไป เพราะการชำระเช่นนั้นท่านให้คิดเป็นจำนวนเท่ากับราคาท้องตลาด แห่งสิ่งของ หรือทรัพย์สินนั้นในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบ “ซึ่งตามวรรคสาม ของมาตรา 656 ได้บัญญัติไว้ด้วยว่า "ความตกลงกันอย่างใด ๆ ขัดกับข้อความดั่งกล่าวมานี้ท่านว่าเป็นโมฆะ"

            ซึ่งหมายความว่า ในการชำระหนี้เงินกู้นั้น หากผู้กู้ไม่ชำระหนี้เงินกู้ด้วยเงิน แต่ขอชำระหนี้ด้วยทรัพย์สินแทน หากผู้ให้กู้ยอมรับทรัพย์สินที่ผู้กู้ส่งมอบนั้นแล้ว ทั้งสองฝ่ายจะต้องตีราคาทรัพย์สินที่ผู้กู้ใช้ชำระหนี้ตามราคาท้องตลาด ณ. เวลาและสถานที่ ที่ทำการส่งมอบทรัพย์สิน โดยทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าเป็นเงินเท่าใด ก็จะถือว่าผู้กู้ชำระเงินให้แก่ผู้ให้กู้เท่านั้น หากทรัพย์สินนั้นมีราคาน้อยกว่าหนี้เงินกู้ ผู้กู้ก็ยังคงเป็นหนี้ผู้ให้กู้อยู่เท่าส่วนต่างที่ยังขาดอยู่ แต่หากทรัพย์สินนั้นมีราคามากกว่าหนี้เงินกู้ ผู้ให้กู้ก็ต้องชำระเงินส่วนต่างคืนให้แก่ผู้กู้     คู่สัญญาจะทำการตกลงกันเองว่า ให้โอนทรัพย์สินแทนการชำระหนี้เงินกู้ทั้งหมด โดยไม่ต้องตีราคาทรัพย์สินตามราคาท้องตลาด ณ. เวลาและสถานที่ ที่ทำการส่งมอบทรัพย์สินมิได้ ทั้งนี้เหตุผลที่กฎหมายกำหนดไว้เช่นนี้ ก็เพื่อป้องกันมิให้ผู้กู้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ให้กู้ และเพื่อมิให้เกิดความได้เปรียบเสียเปรียบกันเพราะเหตุแห่งความเคลื่อนไหวของราคาทรัพย์สินที่ส่งมอบแทนเงิน

           ตัวอย่างเช่น นาย เอ. เป็นหนี้เงินกู้ นาย บี. อยู่ หนึ่งล้านบาท  ต่อมานาย เอ. ส่งมอบที่ดินแปลงหนึ่ง ให้ผู้กู้เพื่อเป็นการชำระหนี้ และนาย บี.ยอมรับที่ดินแปลงนั้นไว้ เช่นนี้ นาย เอ. และนาย บี. จะตกลงกันว่า หนี้เงินกู้ทั้งหมดจำนวนหนึ่งล้านบาทระงับไปเลยเมื่อนาย เอ. โอนที่ดินให้นาย บี. ไม่ได้ แต่ นาย เอ.และนาย บี. จะต้องตีราคาที่ดินแปลงนั้นเท่ากับราคาท้องตลาด ณ วันที่ทำการโอนที่ดินและสถานที่ที่ทำการโอนที่ดิน และหากว่าราคาที่ดินแปลงนั้นมีราคา เจ็ดแสนบาท หนี้เงินกู้ก็จะระงับไปเพียงเจ็ดแสนบาท นาย เอ. ก็ยังคงเป็นหนี้นาย บี. อยู่เป็นจำนวน สามแสนบาท ยกเว้นแต่นาย บี.จะตกลงว่าให้ถือว่าหนี้เป็นระงับไปเลย นาย เอ.ไม่ต้องชำระหนี้ส่วนที่เหลือ หนี้ทั้งหมดย่อมระงับไปเพราะถือเป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ส่วนที่เหลือตามกฎหมายลักษณะหนี้มาตรา 340  แต่หากว่า ที่ดินแปลงนั้นมีราคาหนึ่งล้านห้าแสนบาท นาย บี.ก็จะต้องคืนเงินส่วนต่างให้นาย เอ. จำนวน ห้าแสนบาท                                                                                  ดังนั้น   หากผู้กู้นำโฉนดที่ดินพร้อมหนังสือมอบอำนาจมาส่งมอบให้ผู้กู้ โดยมีข้อตกลงว่าหากผู้กู้ผิดนัด ยินยอมให้ผู้ให้กู้โอนที่ดินให้เป็นของผู้ให้กู้ได้ทันที โดยไม่คำนึงถึงราคาที่ดินพิพาทว่าจะเท่ากับราคาท้องตลาดในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบคือเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 656 วรรคสอง และย่อมตกเป็นโมฆะตามมาตรา 656 วรรคสาม ผู้ให้กู้ไม่มีสิทธินำหนังสือมอบอำนาจไปดำเนินการโอนที่ดินเป็นของตนเอง และหากผู้ให้กู้จัดการโอนที่ดินไปเป็นของตนเองแล้ว ผู้กู้ก็มีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินได้  ( คำพิพากษาศาลฎีกาที่ . 142/2550, 17099/2555 )

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer