อาศัยอยู่ในที่ดินโดยมีสัญญาเช่า แม้จะทำสัญญาเช่า หรือไม่จ่ายค่าเช่า ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์

        การครอบครองปรปักษ์ที่จะทำให้ได้กรรมสิทธิ์ นั้น ไม่ใช่เพียงแต่อาศัยอยู่ในที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่ผู้อาศัยบนที่ดินมีโฉนดนั้น ต้องอยู่โดยมีเจตนายึดถือเพื่อตนด้วย ซึ่งการยึดถือเพื่อตนนี้ ไม่ใช่แค่เพียงการยึดถือด้วยการครอบครองอย่างเดียว แต่ต้องยึดถือครอบครองด้วยเจตนาจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย  การครอบครองโดยอาศัยสัญญาเช่านั้น  โดยทั่วไปแล้วย่อมถือเป็นการยึดถือครอบครอง โดยอาศัยสิทธิในฐานะผู้เช่า ไม่ใช่การยึดถือเพื่อตนโดยอาศัยสิทธิของตน ทั้งนี้ เป็นไปตามกรณีตัวอย่างดังต่อไปนี้

        1.ครอบครองมาก่อน แต่ทำสัญญาเช่าภายหลัง : ถือว่าการทำสัญญาเช่าเป็นการสละเจตนาครอบครองที่ดินโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อไป  ไม่ได้กรรมสิทธิ์ 

        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 589/2553

        “....จำเลยฎีกาประการสุดท้ายว่า การที่จำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าที่ดินไม่เป็นการแสดงว่าจำเลยสละเจตนาครอบครองที่ดินพิพาท เห็นว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจำเลยคือผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยหาได้ยึดถือที่ดินที่เช่าโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนไม่ จำเลยไม่ได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 แม้ว่าก่อนทำสัญญาเช่าที่ดิน จำเลยอาจจะยึดถือที่ดินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนมาก่อนก็ตาม โดยผลของสัญญาเช่าที่ดินต้องถือว่าจำเลยสละเจตนาครอบครองที่ดินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนต่อไป...”

        2. ทำสัญญาเช่ามาก่อน แต่หมดระยะเวลาเช่าแล้ว ยังครอบครองต่อไปโดยไม่ทำสัญญาใหม่ และไม่จ่ายค่าเช่า : หากไม่ได้บอกกล่าวผู้เช่าว่าตนมีเจตนาจะยึดถือไว้เพื่อตนแทนแล้ว ถือเป็นผู้ครอบครองแทนเจ้าของเดิม  ไม่ได้กรรมสิทธิ์

        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10255/2551

        “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากนายเฮ่งคุง การที่จำเลยครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนด โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่และไม่ชำระค่าเช่า ถือไม่ได้ว่าจำเลยเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือจากยึดถือแทนเป็นยึดถือเพื่อตน จำเลยจึงเป็นผู้ยึดถือทรัพย์สินในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง จำเลยจะต้องบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนอีกต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 การที่จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนด และไม่มีการทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่ โดยทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่า จำเลยได้บอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทว่าไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินและตึกแถวพิพาทแทนอีกต่อไป ข้อเท็จจริงจึงรับฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลา 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382” 

        3. อยู่ในที่ดินแต่แรก ทำสัญญาเช่ากันภายหลังแต่ไม่ได้มีการจ่ายค่าเช่า : ถือว่าเป็นการทำสัญญาเพื่อรับรู้สิทธิของเจ้าของที่ดิน การอยู่ในที่ดินจึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ไม่ได้กรรมสิทธิ์

        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4561 - 4562/2531

        “จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันขึ้นฉบับหนึ่งโดยไม่มีการตกลงในเรื่องค่าเช่า แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้ประสงค์ให้หนังสือสัญญาดังกล่าวผูกพันกันในลักษณะสัญญาเช่า แต่เป็นการทำสัญญาเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ในที่ดิน การที่จำเลยครอบครองที่ดินโดยรับรู้ถึงสิทธิของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ มิใช่ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ครอบครองนานเพียงใดจำเลยก็หาได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ และที่โจทก์ฟ้องอ้างว่าสัญญาเช่าระงับไปแล้ว ขอให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป ถือเป็นเรื่องเรียกทรัพย์คืน ไม่ใช่ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าและไม่ต้องอาศัยหนังสือสัญญาเช่า การที่ศาลฟังว่าจำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยสัญญาเช่าที่ทำขึ้นเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ ก็เป็นการวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นของโจทก์ตามฟ้องนั่นเอง ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง ศาลจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ได้”

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer