ทางจำเป็นกับภาระจำยอม ต่างกันอย่างไร ?

ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น สรุปสั้นๆแบบเข้าใจง่ายๆครับ...
ปัญหาของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือที่ดินที่ไม่มีทางสัญจรไปมาที่เรียกว่าที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมโดยเจ้าของที่ดินต้องรับกรรมบางอย่างเพื่อให้ที่ดินแปลงอื่นได้ใช้ประโยชน์
ในที่ดินของตน โดยกฎหมายได้กำหนดแนวทางในการแก้ไขปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินไว้เป็น ๒ ลักษณะ คือ
กฎหมายที่ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมและกฎหมายว่าด้วยเรื่องทางจำเป็นซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกฎหมาย ๒ เรื่องนี้มีลักษณะทางกฎหมายและผลบังคับใช้แตกต่างกันและยังเป็นที่สับสนว่าที่ดินลักษณะใดเป็นทางจำเป็นหรือที่ดินลักษณะใดเป็นภาระจำยอม ดังนั้น บทความนี้จึงเขียนขึ้นในลักษณะ
เปรียบเทียบให้เห็นถึงความแตกต่างของกฎหมายทั้งสองเรื่อง ซึ่งมีความแตกต่างกัน ดังนี้

๑. ความหมาย
ภาระจำยอม หมายถึง ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ โดยทำ ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้อง
รับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์ (ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๘๗)
ทางจำเป็น หมายถึง ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น จะต้องข้ามบึง ทะเล หรือที่ลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก (ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๔๙)กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๗๒/๒๕๔๖ (ประชุมใหญ่))

๒.องค์ประกอบ
๒.๑ ภาระจำยอม
- ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรือที่ดินที่อยู่ติดกัน แม้ที่ดินไม่ได้อยู่ติดกันก็สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้
- ไม่จำเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะภาระจำยอมไปสู่ที่ใดก็ได้
๒.๒ ทางจำเป็น 
- ต้องเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ และ
- ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีแต่ไม่สะดวก
- ใช้ออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว

๓. การได้มา
๓.๑ ภาระจำยอม 
- โดยนิติกรรมสัญญา
เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งจะกำหนดระยะเวลาไว้หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่กำหนดเวลาไว้ก็ถือว่าภาระจำยอมมีอยู่ตลอดไป จนกว่าภาระจำยอมนั้นจะระงับไป และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ.หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น
- โดยอายุความ
กรณีเจ้าของสามยทรัพย์ได้มีการใช้ภารยทรัพย์ด้วยความสงบ เปิดเผย และเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์นั้นเป็นเวลาติดต่อกันครบ ๑๐ปี ย่อมได้สิทธิภาระจำยอมเหนือภารยทรัพย์นั้นโดย
อายุความ และการได้มาโดยอายุความนี้แม้ไม่จดทะเบียนก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมมีอยู่ในที่ดินนั้นต่อไปได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒,
๒๓๗/๒๕๐๘, ๑๖๕/๒๕๒๒) 
- โดยผลของกฎหมาย
กรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำนั้น
๓.๒ ทางจำเป็น
- โดยผลของกฎหมาย การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ และไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา ๑๓๓๘) เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๒๒๑/๒๕๔๒, ๓๗๗๔/๒๕๔๙, ๓๘๙๒/๒๕๔๙) ผู้ที่ได้สิทธิผ่านทางไม่สามารถได้มาซึ่งทางจำเป็นโดยอายุความได้ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานานเท่าใด เพราะการผ่านทางหรือทำทางจำเป็นนั้น ถือเป็นการผ่านโดยสุจริตและเคารพในสิทธิของเจ้าของที่ดินผู้มีสิทธิในทางเดินผ่าน แต่อย่างไรก็ดี กฎหมายก็ไม่ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงกันเพื่อให้จดทะเบียนเป็นภาระจำยอมได้

๔. วิธีทำทาง
๔.๑ ภาระจำยอม แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันหรือโดยสภาพการใช้ประโยชน์
๔.๒ ทางจำเป็น การทำทางต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านและต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด หรือต้องเป็นทางที่ใกล้ที่สุด

๕. ค่าทดแทน
๕.๑ ภาระจำยอม ภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทน แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
๕.๒ ทางจำเป็น ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะยกเว้น กรณีที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงซึ่งถูกล้อม มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนตามมาตรา ๑๓๕๐ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๒๔๘/๒๕๔๔, ๓๔๘๔-๓๔๘๕/๒๕๔๘)
๖.สิทธิและหน้าที่
๖.๑ ภาระจำยอมรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นด้วยภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตกติดแก่ตัวทรัพย์ดังนั้น ผู้ที่จะใช้ภาระจำยอมนอกจากเจ้าของที่ดินแล้วยังได้ครอบคลุมถึงเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น เช่น บ้าน อาคาร ด้วย และแม้ที่ดินจะ เปลี่ยนเจ้าของไปก็ตาม ภาระจำยอมก็ยังคงมีอยู่
๖.๒ ทางจำเป็นเกี่ยวกับที่ดินโดยเฉพาะผู้ที่ขอใช้ทางจำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินไม่ใช่เจ้าของโรงเรือน เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมเท่านั้นที่จะมีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็น หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็น ทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย การที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภาระจำยอม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๑๗/๒๕๐๙, ๒๑๙๖/๒๕๑๔)
(เจ้าของที่ดินรวมถึงคนในครอบครัวและบริวารด้วย)

๗.การสิ้นไป
๗.๑ การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม
- เมื่อมีนิติกรรมกำหนดให้ภาระจำยอมหมดสิ้นไประหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์
- เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป(คำพิพากษาฎีกา ๖๔๐/๒๕๑๐)
- เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมเป็นเวลา ๑๐ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๑๔/๒๕๓๙,๖๗๓/๒๕๔๖)
- เมื่อภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน
- เมื่อภาระจำยอมไม่มีความจำเป็นหรือหมดประโยชน์ต่อสามยทรัพย์
๗.๒ การสิ้นไปแห่งทางจำเป็น
- เมื่อความจำเป็นหมดสิ้นไป คือ เมื่อที่ดินมีทางออกสู่ทางสาธารณะแล้ว
๘.การจดทะเบียน 
๘.๑ ภาระจำยอมต้องทำ เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙แห่ง ป.พ.พ. หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้นยกเว้น กรณีภาระจำ ยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ถือว่าเป็นอันยกเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม
๘.๒ ทางจำเป็น เป็นการได้สิทธิโดยอำนาจของกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๔๙ โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙)ยกเว้น กรณีศาลได้เคยมีคำพิพากษาให้จดทะเบียนทางจำเป็น ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจำเป็น ตามคำพิพากษา…………..ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจำยอม
ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer