ซื้อที่ดิน น.ส.3 ก. ภายหลังผู้ขายเอาไปออกโฉนดอีก ใครมีสิทธิดีกว่ากัน?

ซื้อที่ดิน น.ส.3 ก. ภายหลังผู้ขายเอาไปออกโฉนดอีก ใครมีสิทธิดีกว่ากัน?

          คำถาม : ซื้อขายที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) โดยไม่ได้ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ขายส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อครอบครองและทำประโยชน์ ต่อมาผู้ขายเปลี่ยนเอกสารสิทธิ (น.ส. 3 ก.) เป็นโฉนดที่ดิน และมีการออกเป็นโฉนดที่ดินในชื่อผู้ขายแล้ว ดังนี้ ใครมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน?

          คำตอบ : ผู้ซื้อครับ!! แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 456

แต่ที่ดินพิพาทขณะซื้อขายกันเป็น น.ส. 3 ก. ถือเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อผู้ขายส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้ซื้อและผู้ซื้อเข้าครอบครองทำประโยชน์แล้ว ผู้ซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ตามมาตรา 1378

          แม้ต่อมาผู้ขายทำการออกโฉนดที่ดิน แต่ขณะนั้นผู้ขายไม่มีสิทธิครอบครองที่ดิน เพราะได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อโดยชอบแล้ว จึงเป็นการออกโฉนดที่ดินโดยคลาดเคลื่อน สามารถเพิกถอนโฉนดที่ดินที่พิพาทได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 9811/2556

จำเลยขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมเป็นโมฆะ ตามมาตรา 456 แต่ที่ดินพิพาทขณะซื้อขายกันนั้นมีเอกสารสิทธิเป็น น.ส. 3 ก. ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า เจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิเพียงครอบครองที่ดินเท่านั้น เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ไปแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทนั้นแล้ว ตามมาตรา 1378

สำนักงานที่ดินทำการออกโฉนดที่ดินให้แก่ที่ดินพิพาทแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ตรี เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 28071 การออกโฉนดที่ดินดังกล่าวใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศใน น.ส.3 ก. มาปรับแก้ตามหลักวิชาการ โดยไม่ต้องทำการสำรวจรังวัดและให้ออกโฉนดที่ดินให้แก่ผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยขณะนั้นจำเลยไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทเพราะจำเลยได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยชอบแล้ว โจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทจึงเป็นการออกโฉนดที่ดินโดยคลาดเคลื่อนซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดในฐานะเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 62 แต่โจทก์มิได้ฟ้องผู้ว่าราชการเป็นจำเลยด้วย ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้ผู้ว่าราชการเพิกถอนโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทไม่ได้ ชอบที่จะพิพากษาว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

มาตรา 1378 การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง

ป.ที่ดิน มาตรา 58 ตรี เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศในท้องที่ใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษากำหนดท้องที่นั้นและวันที่เริ่มดำเนินการออกโฉนดที่ดินให้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

การทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้นำหลักฐานเกี่ยวกับระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ใช้กับหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาปรับแก้ตามหลักวิชาการ แผนที่รูปถ่ายทางอากาศโดยไม่ต้องทำการสำรวจรังวัด เว้นแต่กรณีจำเป็นให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการสำรวจรังวัด

เมื่อถึงกำหนดวันที่เริ่มดำเนินการออกโฉนดที่ดินตามประกาศของรัฐมนตรี ตามวรรคหนึ่งแล้ว ให้ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใดๆ ที่ต้องมีการรังวัดสำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศในท้องที่ดังกล่าว เว้นแต่ในกรณีจำเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจะอนุญาตเฉพาะรายก็ได้ ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

การออกโฉนดที่ดินตามมาตรานี้ ให้ออกแก่ผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในหนังสือรับรองการทำประโยชน์

เมื่อได้จัดทำโฉนดที่ดินแปลงใดพร้อมที่จะแจกแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดินแปลงนั้นแก่ผู้มีสิทธิ และให้ถือว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินแปลงนั้นได้ยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดินตามประกาศดังกล่าว และให้ส่งหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ยกเลิกแล้วนั้นคืนแก่เจ้าพนักงานที่ดิน เว้นแต่กรณีสูญหาย

ป.ที่ดิน มาตรา 62 บรรดาคดีที่เกิดขึ้นเกี่ยวด้วยเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว เมื่อศาลพิจารณาพิพากษาคดีถึงที่สุดแล้ว ให้ศาลแจ้งผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดหรือคำสั่งนั้นต่อเจ้าพนักงานที่ดินแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ด้วย

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer