ภาระจำยอม สามยทรัพย์ ภารยทรัพย์ คือ??

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”

ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

ในทางกฎหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า "สามยทรัพย์" ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอม(เสียประโยชน์) เรียกว่า "ภารยทรัพย์" ตัวอย่างภาระจำยอม เช่น ยอมให้มีทางเดินหรือทางน้ำ ยอมให้ชายคาหรือหน้าต่างบุคคลอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคารปิดบังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง

สิทธิ และ หน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์มีดังนี้คือ

1. ต้องไม่ประกอบการใดๆ เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป

2. เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ หรือในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ภารยทรัพย์

3. เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่าย เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม และต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด

4. ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

5. เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่นก็ได้ แต่การย้ายนั้น ต้องไม่ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป

6. ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้

7. เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

ภาระจำยอมเป็นบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลา เหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมต้องกำหนดเงื่อนไงไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้างความยาว การให้ยานพาหนะผ่านได้หรือไม่ หรือการกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอม เมื่อมีการโอนสามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น

ภาระจำยอม เกิดขึ้นได้ 3 กรณี

1. โดยนิติกรรม

2. โดยอายุความ

3. โดยผลแห่งกฎหมายกำหนด

 ภาระจำยอมโดยนิติกรรมจะทำได้โดยการตกลงกัน ระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอม และแปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

ส่วนภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบเปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

ภาระจำยอมโดยผลแห่งกฎหมายกำหนด บัญญัติไว้ในมาตรา 1312 ให้ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำนั้น

การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม

1. ถ้าภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ

2. เมื่อภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้

3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอมย่อมหมดสิ้นไป

4. ภาระจำยอมหมดประโยชน์ แก่สามยทรัพย์

5. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังเป็นประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นน้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

Cr.กรมที่ดิน

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer