สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่ทำตามแบบของกฎหมายตกเป็นโมฆะ
หลายๆ ท่านอาจจะเข้าใจว่าการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น
จะต้องทำในรูปแบบสัญญาเท่านั้น
แต่ในทางกฎหมายทำได้หลายแบบและสามารถใช้บังคับกันได้จริง เสมือนกับทำสัญญาต่อกัน
ดังนี้
ข้อแรกทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกัน
มีใจความสำคัญว่าประสงค์จะทำการซื้อขายที่ดินหรือบ้าน
หรือทั้งสองอย่างควบคู่กันไปด้วยนั้น จำต้องมีการลงลายมือชื่อผู้จะซื้อ
และผู้ซื้อเป็นสำคัญ
ข้อสอง
คือการวางมัดจำโดยตกลงชำระเงินกันล่วงหน้าบางส่วนถ้าฝ่ายที่วางมัดจำเป็นฝ่ายผิดสัญญา
อีกฝ่ายหนึ่งชอบที่จะริบเงินมัดจำนั้นไปได้
และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันตามกฎหมายได้
ข้อสามคือการชำระหนี้บางส่วน
คือการตกลงซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผู้จะขายอนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าไปทำการตกแต่งหรือปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างก่อนที่จะถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ต่อกัน
หากมีฝ่ายใดผิดสัญญาก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันตามกฎหมายได้
ตัวอย่าง
นายดำกับนายเขียวทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นหนังสือ
แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น
ส่วนข้อสัญญาอื่นๆ ก็ต้องถือตามที่ระบุอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น
ไม่สามารถอ้างถึงมัดจำเพื่อมีข้อตกลงนอกเหนือจากนี้ไม่ได้
กรณีดังกล่าวแม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีลายเซ็นพยานรับรอบก็ฟ้องร้องบังคับตามเงินมัดจำที่ได้จ่ายไปต่อศาลได้
อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3088/2526 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้จะมีการวางมัดจำด้วยก็ถือได้ว่าการวางมัดจำเป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น หาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่ การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าจำเลยจะต้องรื้อบ้านหรือไถ่ถอนจำนองก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นข้อความที่เพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1545/2492)เมื่อระยะเวลาตามสัญญาได้ล่วงพ้นไปแล้ว จำเลยได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ปฏิบัติการชำระหนี้ โดยจำเลยได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ในการโอนที่ดินให้โจทก์ในวันที่กำหนดตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องมารับโอนและชำระราคาในวันนัด การที่โจทก์ไม่มารับโอนและไม่ชำระราคาโดยไม่มีเหตุที่จะอ้างได้ตามกฎหมายจึงถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบมัดจำได้ แม้โจทก์จะกำหนดเวลาโอนขึ้นใหม่ในภายหลังก็ไม่มีผล
อ้างถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา
456
“ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ
วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ
หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง
ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
”
ปรึกษากฎหมายโทร
080-9193691
, 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ
คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
- ความคิดเห็น
- Facebook Comments