ส่งมอบที่ดินไม่ตรงตามสัญญา “ ผู้ซื้ออาจจะปฏิเสธได้ ”

การซื้อขายที่ดินมีมากมายหลายประเภทหลายรูปแบบ แต่หากเกิดปัญหาการส่งมอบที่ดินไม่เป็นไปตามสัญญา ท่านอาจจะปฏิเสธการส่งมอบหรือเรียกให้ผู้ขายรับผิดชอบได้มี 2 กรณีดังตัวอย่างต่อไปนี้

          กรณีที่หนึ่ง นายดำต้องการที่จะซื้อที่ดินจากนายม่วง ทั้งหมด 100 ตารางวา ตารางวาละ 20,000 บาท รวมราคา 2,000,000 บาท  เพื่อใช้ปลูกบ้านเรือนเป็นที่อยู่อาศัย ต่อมาเมื่อนายดำได้ตกลงนัดกันไปโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ปรากฎว่าด้านหลังโฉนดที่ดินดังกล่าวระบุเนื้อที่เพียง 96 ตารางวาเท่านั้น ต่างกันเพียงร้อยละสี่ ไม่ตรงตามที่ได้เสนอต่อกันไว้ นายดำไม่อาจปฏิเสธไม่รับโอนที่ดินดังกล่าวได้เนื่องจาก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพิณิชย์มาตรา 466 ระบุไว้ว่าหากที่ดินขาดหรือเกิน ในอัตราส่วนไม่เกินร้อยละห้า  นายดำจะต้องรับโอนที่ดินดังกล่าวและชำระที่ดินตามส่วนที่ขาดไป

อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7983/2561 สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาททั้งสิบระหว่างโจทก์กับจําเลยระบุว่า ในกรณีที่อาคารชุดยังดําเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจํานวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่กําหนดในข้อ 3.1 และให้นําราคาห้องชุดส่วนที่ เพิ่มขึ้นหรือลดลงไปเพิ่มหรือลดลงจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจํานวนเงินที่ต้องชําระตาม ข้อ 4.2 ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการระบุไว้เป็นการทั่วไป ไม่ได้ยกเว้นบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 466 ไว้โดยชัดแจ้งว่า ผู้ซื้อจะไม่ยกเรื่องเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุ ในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้าขึ้นไปเป็นข้ออ้างบอกปัดไม่ยอมรับ ไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าว ยกเว้นไม่ให้นํา ป.พ.พ. มาตรา 466 มาใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ห้องชุดพิพาททั้งสิบมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิ ที่จะเลือกว่าจะบอกปัดไม่รับเสียหรือจะรับเอาไว้ และใช้ราคาตามส่วนตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง ซึ่งการที่โจทก์จะใช้สิทธิในทางใดย่อมเป็นไปตามอําเภอใจของโจทก์และเป็นธรรมดาอยู่เองที่โจทก์จะเลือกในทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่โจทก์ ซึ่งไม่มี บทกฎหมายใดห้ามมิให้โจทก์กระทําเช่นนั้น ดังนั้น ที่โจทก์ซื้อห้องชุดจากจําเลย 33 ห้อง โจทก์รับโอนไปแล้ว 14 ห้อง และขายให้ผู้อื่นไปแล้ว ซึ่งทุกห้องก็มีเนื้อที่มากกว่าที่ระบุใน สัญญา เหตุที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนห้องชุดพิพาทเพราะโจทก์ยังขายห้องชุดพิพาทให้ผู้อื่นไม่ได้นั้น ก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์จะบอกปัดไม่รับห้องชุดพิพาทไม่ได้ และไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต 

          กรณีที่สอง นายดำต้องการจะซื้อที่ดินเพื่อตั้งทำโรงงานขนาดเล็ก มีเนื้อที่อย่างต่ำ 200 ตารางวาขึ้นไป จึงติดต่อหานายหน้าและได้รับการเสนอที่ดินมาแปลงหนึ่งเป็นที่พอใจแก่นายดำโดยมีเนื้อที่ 205 ตารางวาซึ่งเกินกว่าที่ตนต้องการ ปรากฏว่าก่อนวันที่จะทำการซื้อขายกัน ได้ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินเข้าไปรังวัดพื้นที่เพื่อความแน่ใจว่าตรงไปตามที่ตกลงกันไว้แต่กลับรังวัดขนาดที่ดินได้เพียง 198 ตารางวาเท่านั้น แม้จะมีที่ดินน้อยกว่าที่ตกลงกันไว้ไม่เกินร้อยละห้าก็ตาม แต่จุดประสงค์ของนายดำต้องการซื้อที่ดินเพื่อทำโรงงานขนาดเล็ก หากทราบว่าที่ดินมีขนาดเพียง 198 ตารางวาก็คงไม่ทำการซื้อที่ดินดังกล่าวแน่นอน ดังนั้นกรณีนี้ผู้ซื้อสามารถปฏิเสธไม่รับโอนที่ดินจากผู้ขายได้ ตามประมวลกฎหมาแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 ตอนท้าย (  

อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตรทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%)หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391

          มาตรา ๔๖๖ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก
          อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer