ครองครองที่ดินของบุคคลอื่นอย่างไร ? ให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
คดีครอบครองปรปักษ์นับว่าเป็นเรื่องหนึ่งที่สำคัญและมีจำนวนคดีขึ้นสู่ศาลจำนวนมากมาย
หลายคนก็ได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่อีกหลายคนก็แพ้คดี
ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของบุคคลอื่น
ซึ่งเรื่องครองครองที่ดินของบุคคลอื่นอย่างไร
ให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์นั้น
เรามีตัวอย่างหลักเกณฑ์มาให้อ่านและศึกษากันครับ
เรื่องมีอยู่ว่า
นางหนึ่งและนายสองเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกัน นางหนึ่ง
ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของตนและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายสองบางส่วนที่มีแนวเขตที่ดินติดต่อกันลึกเข้าไปประมาณ 10 เมตรตลอดแนวเขตที่ดิน โดยนางหนึ่ง เข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตน
ส่วนนายสองก็ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด วันเวลาล่วงเลยมากว่าสี่สิบปี
เมื่อนายสองเสียชีวิต
นายสามบุตรชายได้รับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวของนายสองมาแล้วทำการรังวัดที่ดินใหม่จึงทราบว่า
นางหนึ่งได้ทำกินรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนบางส่วน
นายสามจึงให้นางหนึ่งออกไปจากที่ดิน และนำตำรวจมาเชิญตัวเพื่อบีบบังคับให้นางหนึ่งออกไปจากที่ดินดังกล่าว
นางหนึ่งจะโต้แย้งคัดค้านอย่างไร จะมีสิทธิในที่ดินที่ครอบครองรุกล้ำหรือไม่
ซึ่งหลายคนก็คิดและเข้าใจว่า นายสามเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด
หลักหมุดแสดงเขตแดนอยู่ตรงไหน
นายสามย่อมมีสิทธิไปถึงที่ดินตามหมุดแสดงเขตแดนตรงนั้น ยังไงนางหนึ่งก็ต้องออกไปจากที่ดินที่รุกล้ำนั้น
ความเข้าใจดังกล่าวจะถูกต้องหรือไม่
ตามกฎหมายที่ดินมีโฉนด…ย่อมเป็นหลักฐานสำคัญที่จะแสดงว่าบุคคลผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย
และภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินที่ดินมีโฉนดดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอย
และจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น
กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้
และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
แต่มิใช่ว่า
เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดแล้วจะไม่มีใครมาแย่งกรรมสิทธิ์เอาไปได้เลย
อันนี้เป็นความเข้าใจที่ผิดครับ
เพราะเจ้าของที่ดินอาจเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปโดยการครอบครองปรปักษ์ได้
การครอบครองปรปักษ์นั้นเป็นอย่างไรกัน บางคนยังไม่เคยฟังมาก่อนเลย
หรืออาจจะเคยได้ยินได้ฟังมาบ้างแล้ว แต่ก็ไม่เคยสนใจ เพราะไม่เกี่ยวข้องกับตน
แต่บางคนได้เจอมากับตัวพร้อมๆกับต้องเสียที่ดินไปแล้วเพราะคำๆนี้
แล้วเกิดอาการเจ็บอกปวดหัวใจไม่หายจนกระทั่งบัดนี้เลยทีเดียว เอาเป็นว่า
การครอบครองปรปักษ์ เป็นถ้อยคำที่มีทั้งคนที่ชื่นชอบชวนหาเรื่องให้ปวดหัวเสียเงินเสียทองอยู่เสมอและไม่ชอบคำนี้
เพราะเจ้าของที่ดินที่มีบุคคลอื่นเข้าไปแย่งการครอบครองจนครบ 10 ปีแล้วก็จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ทันที กรณีเช่นนี้
เจ้าของที่ดินที่ถูกแย่งการครอบครองก็จะเกลียดคำว่า ปรปักษ์ ในทางกลับกันผู้ที่เข้าไปแย่งการครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์มาก็จะชื่นชอบคำว่า
ปรปักษ์ เป็นอย่างมาก
ฝ่ายที่ได้กรรมสิทธิ์ต้องยื่นเรื่องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งรับรองและคุ้มครองสิทธิดังกล่าวให้ถูกต้องตามกฎหมาย
ฝ่ายที่จะเสียสิทธิ์ก็ต้องว่าจ้างทนายความต่อสู้คดีเพื่อมิให้เสียสิทธิ์ของตน
แต่ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายไหนทนายความทุกท่านจะชอบคำนี้มากเพราะได้เงินค่าจ้างว่าความ
เรียกว่า หลับได้เงินหมื่น ตื่นได้เงินแสน วันใดขาดแคลนได้สักสี่ห้าร้อยก็พอ
เรื่องการครอบครองปรปักษ์ทรัพย์ของผู้อื่นแล้วได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์นั้น
มีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้
โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี
ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้
ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
มีดังต่อไปนี้
1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น
โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้
แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น
2.ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์
ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น
และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน
ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์
ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบสิบปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์
ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย
จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ได้ แต่ที่ดินประเภทนี้สามารถแย่งการครอบครองกันได้
ซึ่งจะไม่กล่าวในบทความนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 677/2550 การครอบครองที่ดินของผู้อื่น
อันจะเป็นเหตุให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่นที่ได้ออกโฉนดแล้วเท่านั้น
ทั้งจะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีด้วย
เมื่อทางราชการเพิ่งออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งห้าเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2539 นับถึงวันที่ 6 พฤศจิกายน 2540 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยทั้งสองฟ้องแย้ง
ยังไม่ถึงสิบปี จำเลยทั้งสองจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์
จำเลยทั้งสองจะนับระยะเวลาที่ครอบครองที่พิพาทก่อนที่พิพาทออกโฉนดรวมเข้าด้วยไม่ได้เพราะการครอบครองปรปักษ์จะมีได้แต่เฉพาะที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น
3.ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ
คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน
หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กั น เช่น
ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้
4.ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง
หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น
สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น
โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน
ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382 ดังนั้น แม้จะมีการครอบครองมานานเท่าใด
ก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว (ฎ.5238/2546)
5.ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ
การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น
มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น
แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น
ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น, มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น
และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ
หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย
6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ
และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น
ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน
หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี
จึงจะได้กรรมสิทธิ์ มีคำกล่าวติดตลกกันว่าแย่งครอบครองไม้ขีดไฟต้องใช้เวลาถึง 5 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ แต่แย่งครอบครองที่ดินมือเปล่าใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปี ก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแล้ว
7.ประการสุดท้ายแม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม
แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต
การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครองที่มีเจตนาไม่สุจริต
เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย
ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
ข้อสังเกต ทรัพย์สินที่จะครอบครองปรปักษ์ไม่ได้เลย
กล่าวคือครอบครองนานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เช่น ทรัพย์สินของแผ่นดิน, สาธารณสมบัติของแผ่นดิน, ที่วัดที่ธรณีสงฆ์
เป็นต้น ส่วนกรณีผู้ครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ครอบครองแล้ว
ผู้ครอบครองปรปักษ์จะบังคับให้เจ้าของไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้
แต่ผู้ได้สิทธิดังกล่าวจะต้องใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น
เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วจึงนำคำสั่งศาลดังกล่าวไปยื่นขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต่อไป
นอกจากนี้ การครอบครองปรปักษ์เป็นการได้อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
หากยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน หรือศาลจะมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม
ตราบใดที่ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน (โฉนด)
แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้สุจริตเสียค่าตอบแทน
และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้นั่นเอง ดังนั้น
หากเจ้าของได้โอนที่ดินไปยังผู้อื่น ถ้าผู้รับโอนได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน
และสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป
ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่
จากหลักกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวข้างต้นนั้น
จึงแสดงให้เห็นว่า แม้จะเป็นเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดแล้วก็ตาม ก็อาจเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าทั้งแปลงหรือบางส่วนได้
เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นบทกฎหมายที่มีเจตนารมณ์ลงโทษเจ้าของที่ดินที่ละทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดินของตน
ซึ่งปัญหาเรื่องที่ดินแบบนี้ได้มีมานานแล้ว
มีเรื่องขึ้นโรงขึ้นศาลกันเป็นจำนวนมากด้วย เจ้าของที่ดินมีโฉนดเสียสิทธิในที่ดินไปเป็นจำนวนหลายรายเหมือนกัน
ส่วนใหญ่จะเกิดกับบุคคลที่มีแนวเขตที่ดินติดต่อกัน
ต่างฝ่ายต่างเข้าใจว่าแนวเขตที่ดินของตนถึงแค่บริเวณใด
ทั้งที่ความจริงเจ้าของที่ดินข้างเคียงอาจรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนก็ได้
หรือเกิดขึ้นกับคนที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองเป็นจำนวนมาก
อาจจะจำไม่ได้ว่าเป็นเจ้าของตรงที่ไหนบ้าง หรือมีแนวเขตที่ดินถึงส่วนไหนบ้าง
หรือไม่เคยไปเหลียวแลดูที่ดินของตนเองหรือทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเลยแม้แต่น้อย
เจตนารมณ์ของกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ต้องการให้เจ้าของที่ดินนั้นใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่า
ไม่ปล่อยปละละเลยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพราะประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรม
ที่ดินทุกแห่งทุกแปลงหากเอาไปทำการเกษตรย่อมผลิตดอกออกผลได้อย่างแน่นอน
อันเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศชาติ
กฎหมายจึงลงโทษเจ้าของที่ดินที่ไม่ใส่ใจดูแลที่ดินของตนเอง โดยมีบทบัญญัติให้บุคคลใดที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลารวม 10 ปี
แล้วได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ไปทันทีตามกฎหมาย
แม้ว่าชื่อในโฉนดที่ดินจะยังเป็นของเจ้าของเดิมก็ตาม
ผู้ครอบครองก็มีสิทธิจะไปร้องขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นต่อศาลได้
เมื่ออ่านหลักกฎหมายมาแล้ว ที่นี้ก็มาว่ากันถึงเรื่องของนางคำต่อไปครับ การที่นางคำเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินบางส่วนของนายบุญโดยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกิน 10 ปีแล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย แม้ว่านางคำจะเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเองก็ตาม และการที่นายครองได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินของนายบุญเจ้ามรดกนั้น นายครองก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่า นางคำครอบครองไม่ถึงสิบปีนับแต่วันที่ตนรับโอนมรดกมาไม่ได้ เพราะการรับมรดกที่ดินของนายครอง เป็นเวลาภายหลังที่นางคำได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว นายคร