เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญา ตัดน้ำ ล็อคห้อง ได้ทันทีหรือไม่ ?

         ปกติแล้วไม่สามารถทำได้ แม้การไม่ชำระค่าเช่าจะเป็นเหตุตามกฎหมายที่ผู้ให้เช่าสามารถใช้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายได้ก็ตาม แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วรรคสอง นั้น กำหนดให้ผู้ให้เช่าบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่า โดยให้ระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไปแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า ถึงบอกเลิกสัญญาได้  ดังนั้นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย จึงต้องมีการให้ระยะเวลาผู้เช่าก่อนนั่นเอง

          แต่กฎหมายว่าด้วยเรื่องการบอกกล่าวตามมาตรา 560 วรรคสองนั้น ไม่ใช่กฎหมายเกี่ยวเนื่องด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน   คู่สัญญาระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าจึงอาจตกลงเป็นอย่างอื่นได้ และถือเอาข้อตกลงของคู่สัญญาเป็นสำคัญ โดยหากมีข้อตกลงให้บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีแล้ว ก็ต้องถือว่าสามารถใช้บังคับได้

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3767/2547

          สัญญาเช่าตึกแถวมีข้อกำหนดว่า ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2680/2547

          ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้มีข้อตกลงเรื่องการบอกเลิกสัญญาเช่ากันไว้เป็นอย่างอื่น เมื่อสัญญาเช่าระบุให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีในกรณีโจทก์กระทำผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดและโจทก์กระทำผิดสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระค่าเช่าก่อน

          ส่วนการเข้าไปงัดห้อง ล็อกห้อง หรือตัดไฟ สามารถทำได้หรือไม่นั้น เรื่องดังกล่าวไม่ได้มีกฎหมายให้อำนาจไว้ ผู้ให้เช่าในฐานะผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ย่อมสามารถกระทำต่อทรัพย์อันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้ แต่หากเป็นการกระทำที่ส่งผลร้ายต่อผู้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องพิจารณาดูข้อกำหนดในสัญญาเช่าของตนด้วย ว่า เรื่องดังกล่าวเป็นการใช้สิทธิตามสัญญาของผู้ให้เช่าหรือไม่หากเป็นเรื่องที่ระบุไว้ในสัญญาก็ถือว่าเป็นการใช้สิทธิตามสัญญาโดยชอบ ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดทั้งทางแพ่งและทางอาญา แต่กลับกัน หากไม่มีข้อสัญญาตกลงกันไว้ว่ายินยอมให้กระทำดังกล่าว ก็ย่อมเป็นความผิดตามกฎหมาย

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4854/2537

          หนังสือสัญญาเช่าห้องพักระหว่างบ.ผู้เช่ากับจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าข้อ 3 ระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้ หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า"ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที" และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดีหรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงใช้บังคับได้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายซึ่งอยู่ในห้องพิพาทโดยอาศัยสิทธิ บ. ย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป เมื่อ บ. ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาทจำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก โดยเข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตู บานพับหน้าต่างถอดเอาสะพานไฟฟ้าและเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไปจึงไม่มีมูลความผิดฐานบุกรุก

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4486/2545

          โจทก์ทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการค้ากับจำเลย เมื่อสัญญากำหนดว่าหากโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำและกระแสไฟฟ้าในสถานที่เช่าได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2609/2522

          โจทก์ร่วมทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากจำเลยซึ่งมีเงื่อนไขข้อตกลงระบุไว้ในสัญญาเช่าความว่า หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้ และให้มีอำนาจใส่กุญแจอาคารวัตถุแห่งสัญญาเช่าได้ทันทีเมื่อโจทก์ร่วมผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่า และต่อมาได้นำเอาโซ่ล่าม ใส่กุญแจปิดทางเข้าออกตึกแถวพิพาทที่ให้เช่าดังนี้ การกระทำของจำเลยสืบเนื่องมาจากโจทก์ร่วมกระทำผิดสัญญาเช่าดังกล่าวซึ่งให้อำนาจแก่จำเลยที่จะกระทำการตามข้อสัญญาและโดยความยินยอมของโจทก์ร่วมได้จำเลยกระทำไปเพราะเชื่อโดยสุจริตว่า มีสิทธิที่กระทำตามสัญญาได้ การกระทำของจำเลยจึงขาดเจตนาอันเป็นความผิดทางอาญาไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer