ความแตกต่างระหว่าง ภาระจำยอม และ ทางจำเป็น

         เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับ การเข้า-ออกบนที่ดินไปสู่ถนนสาธารณะ หรือการถูกปิดกั้นทางออก จนไม่สามารถออกไปสู่ทางสาธารณะได้ เป็นปัญหาที่น่าปวดหัวมากสำหรับผู้เป็นเจ้าของที่ดินมาโดยตลอดตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน แต่ในทางกฎหมายมีบทบัญญัติแก้ไขปัญหาเรื่องทางเข้าออกไว้ช่วยเหลือหรือให้ความเป็นธรรมสำหรับเจ้าของที่ดินผู้ได้รับผลกระทบดังกล่าวเช่นกัน ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านถูกปิดกันทางออกไปสู่ถนนสาธารณะโดยที่ดินข้างเคียงไม่ยินยอมให้ออก หรือ เป็นที่ดินตาบอด คือถูกปิดกันทางออกทุกด้าน ไม่สามารถออกไปสู่ทางสาธารณะได้เลย กฎหมายได้กำหนดทางแก้ไขเอาไว้ 2 กรณี  ดังนี้

          1. ภาระจำยอม

                   ความหมายของภาระจำยอมคือ กรณีที่ดินของท่านหรือทางออกของชุมชนหมู่บ้านถูกปิดกั้นทางออกไปสู่สาธารณะ หรือไม่สามารถสัญจรทางอื่นๆได้โดยสะดวก ดังนั้นจึงมีการใช้พื้นที่บางส่วนบนที่ดินของบุคคลอื่นเพื่อเป็นทางออกไปสู่ถนนสาธารณะ หากใช้โดยสงบเปิดเผยด้วยเจตนา ตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป กรณีนี้ท่านสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นกรรมสิทธิ์ของท่านหรือของชุมชนนั้นๆได้ เรียกว่า”การได้ภาระจำยอมโดยอายุความ”

                    แต่หากเป็นการขออนุญาตเจ้าของที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านได้โดยถือวิสาสะ อันเป็นการเอื้อเฟื้อเอื้ออาทร และเขายินยอมให้ใช้เป็นทางออก กรณีเช่นนี้แม้ใช้เกิน 10 ปีก็ไม่สามารถจดทะเบียนให้เป็นภาระจำยอมได้ เจ้าของที่ดินมีสิทธิปิดกั้นทางออกได้ทุกเวลา

                   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1563/2550 การได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพ 4 มาใช้บังคับโดยอนุโลมกล่าวคือจะต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและโดยเปิดเผยและด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 แต่การอยู่ร่วมกันของคนในชนบทตามปกติแล้วจะใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านได้โดยถือวิสาสะ อันเป็นการเอื้อเฟื้ออาทรต่อกันของคนในสังคม การใช้ทางพิพาทของโจทก์ก็เข้าอยู่ในลักษณะเช่นว่านี้ กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยนานกว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์โดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401

          2. ทางจำเป็น

                   ความหมายคือ กรณีในที่ดินของท่านถูกปิดกั้นทางออกทั้งหมดหรือถูกล้อมโดยที่ดินของบุคคลอื่นจนไม่สามารถมีทางใดเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะ หรือมีทางออกแต่ไม่สามารถออกไปได้โดยสะดวก เช่น ข้ามน้ำ ข้ามทะเล ข้ามภูเขา หรือในภาษาชาวบ้านเรียกว่า ที่ดินตาบอด ซึ่งท่านสามารถสร้างถนนหรือทำทางเพื่อออกไปสู่ทางสาธารนะได้เพียงเท่าที่จำเป็น แต่จะต้องขออนุญาตเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่ปิดล้อมที่ดินท่านอยู่โดยมีการเสียค่าตอบแทนเป็นรายเดือนหรือรายปี ตามแต่จะตกลงกัน หากขออนุญาตโดยไม่มีการเสียค่าตอบแทน แต่ก็ต้องยอมรับว่าเจ้าของที่ดินข้างเคียงจะปิดกั้นทางออกของท่านเมื่อใดก็ย่อมได้

          สรุปความแตกต่างระหว่าง ภาระจำยอม และ ทางจำเป็นคือ

          1. ภาระจำยอมไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินอาจทำทางเข้าออกในที่ดินของผู้อื่นได้ และหากใช้ประโยชน์โดยสงบ เปิดเผย และเจตนา ตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป สามารถขอศาลให้มีคำสั่งจดทะเบียนทางออกนั้นเป็นภาระจำยอมได้ ตลอดไปโดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนแก่เจ้าของที่ดินซึ่งถูกใช้เป็นภาระจำยอม

          2. ทางจำเป็น จะเข้าหลักนี้ต่อเมื่อที่ดินของท่านทั้งสี่ด้านไม่มีด้านใดด้านหนึ่งออกไปสู่ทางสาธารณะได้ หรือหากออกได้ แต่การเดินทางนั้นเป็นไปด้วยความยากลำบากเป็นอย่างมาก ท่านสามารถตกลงกับเจ้าของที่ข้างเคียงเพื่อขอสร้างทางออกไปสู่สาธารณะพร้อมทั้งเสียค่าตอบแทนได้ หากเจ้าที่ข้างเคียงไม่ยินยอมท่านต้องใช้สิทธิทางศาล ให้ศาลมีคำสั่งเปิดทางจำเป็นและเสียค่าตอบแทนตามระเบียบ    

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer