การขายฝากนั้นแม้ในที่ดินนั้นจะมีสิ่งปลูกสร้างแต่เจ้าของประสงค์ที่จะขายฝากเฉพาะที่ดินก็สามารถกระทำได้ไม่ผิดกฎหมาย

           เป็นปัญหาข้อเท็จจริงอย่างหนึ่งเมื่อเจ้าของที่ดินนั้นมีส่วนควบเป็นบ้านหรือทรัพย์สินอื่นใดที่ติดตรึงยักย้ายด้วยการทำลายให้เสียหายเท่านั้น และในการขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจำต้องมีการประเมินราคาทรัพย์สินที่เป็นส่วนควบเสียก่อนจึงจะทำการขายฝากได้ว่ามีราคาประเมินที่เท่าไหร่หากรวมสิ่งปลูกสร้าง จึงเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ขายฝากไม่ประสงค์ที่จะขายฝากตัวบ้านด้วยเพื่อไม่เป็นการเสียเวลาจึงขายฝากเฉพาะที่ดินนั้นๆ เสียก็สามารถทำได้ ตัวบ้านจึงไม่ถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน ดังนั้นเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ขายฝากจากผู้รับซื้อฝาก แต่ผู้ขายฝากไม่ทำการไถ่ ผู้รับขายฝากจำต้องชำระราคาที่เพิ่มขึ้นในตัวบ้านบนที่ดินดังกล่าวมิอาจอ้างเหตุอื่นใดได้เลย

อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 120/2559 ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือบ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง

คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์